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总结展望｜三、四房成主流与套型面积两极化，豪宅成交锐减
小Q导读：2017年四房住宅市场占有率直线上升，千万元级豪宅市场成交锐减。2018年，四房产品增长空间更大，豪宅市场将供过于求。
文／ 克而瑞研究中心
近年来，房地产市场需求结构持续发生着显著改变，一方面是基本住房需求满足之后的改善需求上升，既有以小换大又有普通住宅换别墅或高档住宅，另一方面是政策限制带来的“一步到位”思路导致的首次置业产品更迭，与此同时，在一线和二线城市因房价攀升，刚需客群被迫压缩套型建筑面积以控制总价，两房、三房等套型小面积化趋势依旧延续，成交占比明显提升。2017年，市场需求产品结构最显著的两大变化是，一个是四房住宅在各能级城市市场占有率直线上升。另一个是千万元级豪宅市场成交锐减，北上深仍是豪宅聚集地，而重庆、三亚和珠海等少数城市成为豪宅需求聚集新秀。
2017年总结
三房是主力，四房比重大幅上升，二房产品占比持续走低
2017年，改善性需求持续释放，52个样本城市三房产品仍是楼市成交主力，占比高达45.7%，改善客群已成为中国房地产市场最重要的置业群体。相较于2016年，二房产品成交占比进一步回落至28.3%，下降4.2个百分点。其余各类产品成交占比均有不同程度的回升，尤以四房产品提升幅度最大，成交占比升至12.1%，增加3个百分点。
一线城市早已步入存量房主导的时代，改善需求成交异常活跃，三房、四房产品成交占比明显提升，同比分别增长3.8个和2.4个百分点。因一线城市加强类住宅产品整顿，复式产品成交占比高位回落，同比减少3.6个百分点。
二线城市呈两极分化之势，一方面受制于房价快速上涨，刚需客群购买力被大幅“下降”，小面积、低总价产品成为单身人士乃至已婚未育家庭过渡性购房选择，一房产品成交占比同比增加1.8个百分点。另一方面，受制于普遍限购、限贷带来的制度性交易成本上升以及二孩生育政策调整，首次置业的“一步到位”心态和房价上升刺激存量改善需求加速释放，三房产品成交占比稳中有升，并稳居市场成交主力；四房产品成交占比首次突破10%，同比增长2.7个百分点。
三四线城市因为房价较低，“土豪”式购房现象更加普遍，更倾向于一步到位。三房产品成交占比长期维持在50%以上高位，2017年四房产品成交占比上升3.4个百分点，达到14.8%，成交占比和同比增幅都明显高于一、二线城市。
80-90㎡两房，100-120㎡三房户型产品是成交主力，成交占比约四成
从占比最大的二房和三房户型产品的面积段分布来看，二房产品适销对象大都是普通的三口之家，较为契合小型家庭的居住需求，52城二房产品主力面积段为80-90平方米，成交占比长期维持在40%以上。其次分别为90-100平方米以及70-80平方米 44 34389 44 15264 0 0 3271 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 3271积段，占比都在20%左右。从历史趋势变化来看，在近年来套型小型化趋势下，2017年，80-90平方米二房占比继续小幅回落至41.5%，主要是一线城市比重下降了4.6百分点。
对已经成为市场最主力需求的三房产品而言，适销对象大都是改善客群，购买力强劲，更为喜好舒适的居住空间。52城三房户型主力为100-120平方米产品稳居各线城市市场成交主力，占比都近40%左右，其次是120-140平方米三房占比约30%左右，再次是90-100平方米三房产品占比约20%，而80平方米以下迷你型、140平方米以上大户型三房成交占比都不足2%。2017年，100-120平方米三房占比继续上升4个百分点至37.5%，其中三四线城市占比最高达39.5%。
一、二线城市两房、三房产品面积小型紧凑化，三四线趋向大型舒适化
就成交主力产品的二房和三房在各线城市具体特征而言，呈现出显著的两极分化特点，即在一、二线城市，二房和三房套型建筑面积都趋向小型化和紧凑化，而在三四线城市更趋向于大尺度舒适化。
一线城市房价持续高位运行，北上深成交均价都在5万/平方米左右，刚需盘的总价门槛早已在300万元以上，而二线城市房价也自2016年以来普遍上涨，部分城市房价甚至翻倍，刚需盘的门槛基本也从100万元左右上升到200万元。在控制总价以契合增长缓慢的支付能力的情况下，刚需首置客和首次改善客群普遍更亲睐小面积、低总价二房、三房产品，在满足功能性需要的同时，不奢求大空间、大适度的舒适性，故而80平方米以下面积段二房和120平方米以下三房成交占比呈现显著上升趋势。一线城市二房产品进一步趋向小型化，80平方米以下面积段同比增加4.7个百分点，尤其是60平方米以下面积段同比倍增，净增长2.1个百分点。二线城市70-80平方米紧凑型二房同比上升2.5个百分点。就三房而言，一线城市80-90平方米、90-100平方米和100-120平方米三种面积段产品成交比重平分秋色，各占20%以上，当然以100-120平方米产品最集中，分别较2016年比重提升1个百分点、4个百分点和3个百分点。二线城市100-120平方米产品优势最突出，占比近四成，且同比上升5个百分点，其次是120-140平方米占比约三成。同比下降1个百分点。90-100平方米面积段也是稳中有升，同比增加1.6个百分点。
三四线城市因价格相对较低，刚需客群对于二房产品总价感知不甚强烈，更追求居住空间的舒适度，90-100平方米、100-120平方米面积段同比分别提升2.5个和1.9个百分点。同样，对住惯了大房子的再次改善客群而言，依旧偏好居住空间的舒适度，三房户型中100-120平方米、120-140平方米面积段产品却是绝对主力，成交占比都在30%以上，而且同比2016年分别上升2.9个和1个百分点。
联排别墅仍是主力占比近六成，叠加别墅占比全线提升，别墅全线小套型化
2017年，52个城市别墅产品中联排、叠加成交占比分别为59%和29%，合计比重近九成。独栋别墅成交占比不足5%，一方面，独栋单套面积更大，对应着终极改善需求，客群相较有限；另一方面，独栋建筑密度最低，容积率一般在0.3-0.5之间，多数城市现已暂停批复独栋别墅用地，供应受限。双拼是介于独栋与联排之间的中间产品，成交占比约7.5%。
就各能级城市而言，一线城市别墅市场呈两极分化之势，一方面，叠加别墅成交占比近40%，同比增加5.5个百分点；另一方面，顶级豪宅群购买力十分强劲，2017年独栋别墅成交占比近10%，明显高于二、三线城市。二线城市别墅客群购买力略有不足，更为青睐经济型别墅，成交占比超90%，叠加别墅同比增加4.4个百分点，联排同比减少4.9个百分点。受制于房价持续上涨，三四线城市叠加别墅同比大增6.9个百分点，其他类型别墅成交占比均有不同程度的回落。
相较于2016年，别墅产品小型化趋势继续得到强化，200平方米以上别墅成交占比全线回落，同比净减少6.3个百分点；100-160平方米小户型别墅更受市场追捧，同比净增长7.8个百分点。不过，100平方米以下微别墅成交表现不及市场预期，同比减少1.2个百分点，二线城市更是以1.7%同比跌幅居首。
就各能级城市而言，一线城市100-120平方米、120-140平方米面积段的小套型别墅成交同比分别提升3.8个和7.4个百分点。另一方面，顶级豪宅客群购买力异常强劲，300平方米以上大户型别墅成交占比持续提升，同比进一步增长1.3个百分点。并且，一线城市对于100平方米以下微别墅市场认可度颇高，成交占比超8%，明显高于二三线城市。二线城市别墅市场正由中高档向中低档转化，小型化趋势愈加明显，100-160平方米面积段同比净增加9.7个百分点，160平方米以上各档次户型成交占比全线回落，同比净减少8个百分点。尤其是300平方米以上大户型别墅同比大幅回落3.2个百分点。三四线城市双拼、联排甚至叠加这类别墅产品随着居民收入水平的提高，更多中高收入家庭进入别墅市场，小户型别墅成交明显转暖。140平方米以下面积段成交占比低位回升，同比增加6.4个百分点；250-300平方米、300平方米以下面积段成交占比高位回落，同比分别减少3.4个和2.1个百分点。
千万元级豪宅市场成交量整体锐减，重庆、三亚和珠海等异军突起
2017年，在调控政策持续加码的大背景下，豪宅市场降温明显，成交量高位回落。其中，北京、上海、深圳仍是豪宅市场成交主力，成交量遥遥领先于其他城市。三亚、珠海、重庆豪宅市场明显升温，成交量同比上涨迅速。
从总价1000万以上豪宅榜来看，豪宅主要集中在一线以及热点二三线城市，上海、北京和深圳豪宅市场略有降温迹象，但成交量依旧维持在3000套以上高位，远超其他城市。总价千万以上豪宅成交量同比跌多涨少，南京、天津、东莞等市显著降温，成交量同比跌幅超六成。三亚、重庆、海口市场热度持续抬升，豪宅市场急速扩容，成交量同比提升显著，三亚更是首次跻身总价千万级豪宅榜单前十强。
从总价3000万以上顶豪榜来看，顶豪主要集中在一线以及东南沿海二线城市，三四线城市仅三亚和温州入围榜单，这类城市经济基本面出众，高收入群体更为追求高品质的居住环境。上海再次问鼎总价顶豪榜首，顶豪客群购买力着实强劲。受制于调控政策持续高压，顶豪市场显著波及，多数城市成交量步入下行通道，北京同比骤降58%。受去年同期较低基数影响，天津、温州总价3000万以上顶豪成交量回升显著，三亚更是热销210套，仅次于北上深。
从单价10万/平方米以上顶豪榜来看，上海、深圳和北京顶豪成交异常活跃，成交量明显高于其他城市，上海更是高居榜首，显示上海顶豪客群购买力异常强劲。二线城市顶豪市场趋冷，杭州、天津两市单价10万/平方米以上顶豪成交量不足10套，同比跌幅都在70%左右，南京、苏州等市更是“零”成交。三亚豪宅市场异常火热，顶豪成交表现抢眼，成交量跃升至119套，仅次于北上深。
2018年展望
改善成主流大势下，四房产品增长空间更大，豪宅市场将供过于求
展望2018年，房地产市场需求以刚需为主导向改善为主转变的趋势在一线、二线还是三四线城市都已然定型，改善需求将在未来持续释放，三房以上产品稳居楼市成交主力。随着二孩家庭持续增多，四房产品成交占比将持续提升，未来增长空间更为可期。
在房价持续上涨的作用下，刚需客群购买力相形见绌，一二三线等房价相对较高城市的二房、三房和别墅产品套型建筑面积小型化趋势仍将持续，小套型的多居室户型产品需求占比将进一步提高，在满足功能性的同时尽量控制总价在支付能力范围内。
别墅市场正由中高档向中低档转化，经济型别墅最为热销，小户型产品成交占比将持续提升。别墅产品“低配”将成市场常态，舒适型别墅客群由独栋转向双拼，经济型别墅客群由联排转向叠加。产品结构趋向小户型别墅，200平方米以上的中大户型别墅成交占比将持续走低，100-160平方米左右的小户型别墅成交占比则稳步提升。
对豪宅市场而言，2018年将是艰难的一年，过去两年的“高价地”遍地开花，由高地价催生的高房价的住宅高端化趋势不断强化，尤其是2017年热点城市高端项目预售证审批严格，高价盘的预售“堰塞湖”体量越积越大，市场供应和潜在供应量相当巨大；与供应相对的市场需求而言，“四限”政策不松劲，卖旧换新的改善需求被抑制，房地产信贷收缩、居民降杠杆，豪宅客群购买力多有不济，成交维持低位成常态，市场必将逆转为供过于求。
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