总结展望｜中心城市客群加速外溢，“环新一线”成为投资热点
2017-12-24
克而瑞地产研究
小Q导读：刚需、首改成为市场的主力需求，“环新一线”成为投资性需求热点。
文／ 克而瑞研究中心
2017年楼市整体保持在高位运行的状态，前11月住宅销售面积同比上涨5.4%，市场热度由一线、热二线传导至三四线城市。各大热点城市前后均出台了程度不一的限购政策，刚需、首改成为市场的主力需求，但一线城市由于资产升值空间看涨，以资产配置为目的的购房者依旧为数不少。
2017年总结
为了更及时准确地探知购房客户行为模式的变化，近年来克而瑞进一步加强了客户大数据的系统建设。本文数据即来自于克而瑞数据营销系统的WIFI大数据和营销代理数据，包括购房者性别、年龄结构、来源等指标。
分析相关数据可以看到，面对2017年严峻的调控形式，与刚性需求对应的年轻、男性客群的到访主力地位进一步上升，但在购房决策阶段，还是年长客群购房更加果断，而在深圳、惠州、上海、南京等部分城市，也是女性决策权更强。对于中心城市的大量高净值客群而言，调控重压使其进一步加速外溢到周边城市，而那些调控力度相对较弱的“环新一线”城市，则成为了投资性需求的新热点。
2016年和2017年调研数据显示，在来访客户中，看房客户性别比例较为均衡，男性占比稍多。在2017年调控高压之下，面对重点城市的房价趋稳，男性来访客户的占比进一步提高2个百分点，达到54%，具体城市方面，绝大多数2017年男性占比都有所上升，今年房价回调最大的深圳及其辐射城市表现的最为明显。惠州男性看房比例上升最大，上升21个百分点达到72%，深圳其次，男性看房占比上升14个百分点达到68%。
对比看房者性别比例和购房者决策可以看到，虽然大多数城市男性看房比例更大，但男性在购房决策中的比重并没有普遍更高。以女性购房决策权最强的深圳为例，在看房时男性占比较女性高了36个百分点，但在购房决策中，男性决策的比例仅比女性高了5个百分点，二者相差约31个百分点，这意味着至少有大约15%的男性客群（占深圳看房总体客群）将购房决策权交到了女性手中或与女性分享。
和深圳类似的城市还有不少，诸如惠州、上海、南京、武汉等城市均有类似现象。情况相反的城市也很常见，如合肥、南宁的男性就从女性看房者手中“拿过”了9个百分点的购房决策权。男女看房比较与购房决策占比的差异，主要应该当还是受到各地风俗差异的影响，不过对比同能级城市来看，女性决策权更强的城市，其自身的经济活力和市场自由和开放程度大多更高一些，譬如南京对合肥、沈阳对长春。
近两年看房客户的年龄结构比较稳定，主力年龄段为26-35岁的年轻客户，占比高达61%，看房客年轻化的现象持续发生。但在实际购房客户中，年长一些的客户购房明显更果断。简单给出一组对比数字：
在2017年看房人中，25-35岁占61%，36-55岁占20%
在2017年购房者中，25-35岁占38%，36-55岁占45%
26-35岁客户的购房占比明显低于看房时的比例，而年长一些的客户占比则显著提升，这一方面固然是年轻客群偏好刚需产品，选择面相对较宽，而年长客群大多会对交通、教育、区位甚至楼盘品牌有更明确的要求，选择面相对较少；但更重要的还是年长客群经济实力更强一些，且大多有过购房经验，才会在购房决策时显得更加果断。
具体到城市，南宁、长沙这两座城市的年长客群购房最为果断，46-55岁客户购房者占比较看房者占比均提升了19个百分点，36-45岁客户购房者占比较看房者占比更是分别提升了27和24个百分点，
各年龄客户看房和购房行为最一致的城市是廊坊，36-55岁年长者购房占比只比看房时高了6个百分点，主要还是因为众多客群来自于北京外溢，因此相对当地房价而言，年轻客群的购买力也更强一些。
部分三线城市，尤其是受到一线城市辐射的三线城市在客户来源上出现外地客户需求大于本地客户的情况。这些城市本地人大多已经拥有不止一套自住住宅，从一线城市外溢的需求成为市场主力。典型城市为廊坊、惠州和佛山，廊坊外地客户的占比2017年再度上涨7个百分点，达到8成，惠州、佛山的外地客户占比也达到76%和56%。
在三大经济圈中，众多环一线城市受国家级中心城市辐射，承接较多的外溢客户，这一趋势在2017年持续上涨。佛山、惠州和廊坊中来自广州、北京的客户占比分别增加了7.3%、5.4%和4.8%，无锡客户中来自上海的客户也增加了1.9%。不过随着2017年环一线城市的调控全面升级，2018年来自一线城市的需求外溢力度将有所减弱，客源比例也会发生相应变化。
从购房置业目的来看，在经历了2015、2016年的需求大规模释放后，2017年购房目的主力依旧是“首次置业”和“首次改善”，二者占比之和达到半数。这也在侧面证明了，目前我国的城镇化建设依旧远未到顶，首置、首改需求仍将是房地产市场购房需求的中坚力量。
不过各能级城市间差距依旧显著：一线城市进行首次置业的占比较低，只有17%，除一线城市购房成本较高以外，持续提升的购房门槛也是主要因素，同时由于一线城市物业升值速度较快，投资需求相对其他城市更加旺盛；二线和三四线城市则主要以刚需、首改为主，合计均超过50%，投资型置业比例大幅降低，譬如三线城市以纯粹投资为目的的客户仅有12%。
纯粹投资比例较高的城市中，TOP3分别为海口、深圳和东莞，纯粹的投资占比为36%、34%和32%。这些投资性需求高的城市主要分为三类，首先是旅游型城市，典型如海南岛，海口投资性需求占比达到36%，儋州也有26%，海南省的热带气候吸引着大量购房客群，再加上宽松的升学压力，也吸引着一批批“高考移民”的到来。
其次是房价高企的一二线城市，这些城市拥有较多的高净值人群，高价值住宅价格预期大多相对稳定，出于资产配置需求，投资性置业占比一直高居不下。其中深圳以投资为目的的购房者占比更是达到了34%，这一方面是深圳在外来人口落户、商住房交易等方面政策相对宽松的原因，另一方面也与城市的经济氛围有关，有大量的投资群体热衷于住宅买卖。
除此之外，可以看到不少“环新一线”也成为了投资需求热点，比如临近武汉的鄂州，毗邻南京的镇江、句容，紧邻杭州的安吉等等城市纯粹投资的占比均超过20%，相比“环一线”城市接受的自住性外溢需求而言，这些“环新一线”城市反而更多地在接受中心城市的投资外溢性需求。
购房的面积段选择方面，与置业目的结构相对应，中小户型依旧是市场需求主力，51%的客户偏好70-120平方米的户型。但分城市能级来看却出现了明显区别：
一线城市呈现更为分散的偏好选择，对于大户型和小户型的偏好都更高一些。峰值出现在70-90㎡的纯刚需范围内，有25%的客户偏好这个面积段的产品，同时300平方米以上的豪宅也在一线城市最有市场，偏好占比为9%，超过全国平均值6个百分点。
二线和三四线城市客户在面积段的选择上较为相近，最受欢迎面积段为90-120平方米，这个面积段包含刚需、首改两种类型的产品，主要以三房为主，也符合较多购房家庭的需求。
由于城市市场基本情况不同，在购房总价段方面，一线城市的购房观念已经与二线、三四线城市出现了明显的“鸿沟”，一线城市对于住宅总价的接受范围明显更大，也更加平均和分散。
以总价在200万以内的产品为例，三四线城市有90%的客户愿意选择200万以下的产品，二线城市这一占比则下降至81%，一线城市仅仅有30%的客户偏好200万以下的产品，其中上海更是只有7%的客户会购买200万以下的产品。
但对于300万以上总价段，一线城市需求占比达到52%，远远超过二三线城市，其中301-500万总价段占比最高达到15%，其后各总价段缓慢降低，直至5000万以上的需求占比也达到了3%。而在二线、三四线城市中，500万元以上的产品的需求占比即已经极低，几乎近似无市场需求。
2018年展望
投资性需求占比回落，年轻群体购房观念将加速转变
今年十九大会议中“房住不炒”原则被再度重申，各地也持续收紧放贷资格和条件，投资炒房的空间将持续被压缩，2018年市场预计主要仍然以满足刚需、首改等自住型需求为主。就中心城市的投资性需求而言，受制于贷款、调控收紧等因素的限制，我们认为无论是本地置业还是外溢购房，2018年投资性需求的释放速度都将大大放缓。不过在外溢购房的范围上，受到邻近购房门槛提高的影响，中心城市外溢购房的选择范围还是会进一步扩大。
十三个租赁试点城市2018年将以租赁市场的发展作为重要任务，租赁制度和市场的快速发展将会使一部分年轻购房者的观念发生转变，愿意延长租房时间，首次购房时间有所推迟。这些城市25-36岁群体的客户占比有可能小幅下降，但该年龄层客户是看房、购房绝对主力的现象将不会改变。
三四线城市方面，由于购房成本相对较低，再加之调控蔓延带来的置业倾向上升，来年购房年轻化现象可能更加明显。
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