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总结展望｜本港中档消费仍为中坚力量，内地访港游客需求回升
小Q导读：市场向好，内地访客人数上升带动零售业回暖；本土消费依旧是中流砥柱，中档消费成为商铺需求的主要动力。
文/克而瑞研究中心 洪圣奇、盛馨月、陈嘉睿
2017年10月香港零售商铺租金指数为184.0，与2015年租金指数下跌前的最高水平已经十分接近，行业整体呈现上升趋势，市场有回暖现象。虽然受到人民币贬值及内地反腐行动对内地游客访港热度的影响，香港一系列旅游行业全面开放的政策使2017年内地旅客访港人数有小幅增长。另一方面，由于香港市场结构的改善，本港中档民生消费持续为疲软的零售业提供主要增长动力， 而高端奢侈品等高档零售仍面临寒冬。
01
供 应
年度落成量或无法达成 空置率将维持高位
根据《香港物业报告2017》，2017年香港私人商业楼宇总落成量预计为125，600平方米，其中主要供应有23%来自荃湾、12%来自中西区及11%来自油尖旺。然而截止10月31日，私人商业楼宇仅落成69，200平方米，仅仅完成目标的55%，虽然来自西贡、油尖旺及沙田等非核心地区的供应有所增加，但目前来看全年目标预计难以达成。
同时，由于近年来非核心区域的新增商铺数量大幅上升，短期内难以被完全消化，因此自2012年起商铺空置率便一路走高，到2016年末空置率已达9%。由于新增供应充足，预计空置率将维持一段时间的高位。而新增供应主要针对的是本港民生类消费，因本港中档消费需求强劲，该类商铺租金并未承受下行压力，长期风险较小。
02
需 求
黄金周内地游客人数创新高，内地需求回暖推动整体零售业上升
2017年前十个月总访港人数同比上升2.7%，其中内地游客人数同比上升3.1%，今年的十一黄金周，内地访港人数更是创下了5年来的新高，十月一日当日内地访港人数共20.6万人次，较去年显著增长9.4%。外来需求的小幅上涨给香港整体零售业带来了正面影响。虽然除内地游客外，其他国家地区游客访港人数有所增长，但由于内地游客占总体访港人数的75%，其他国家地区游客人数的多寡对于香港的影响远比不上内地游客访港次数波动的影响。自2014年开始，内地旅客访港次数连降三年，虽然从今年初开始内地游客访港次数逐步增多，市场逐渐展现回暖的迹象，但是否能回到2014年以前的水平仍有待时间的检验。
零售业转型趋势不变，今年有望走出寒冬
从全年趋势上看，2017年整年总销货额较2016年有所上升。从今年第一季度开始，全港零售业销货额下跌幅度明显收窄，今年3月份结束长达24个月的下跌，开始逐步回升。根据香港政府统计处最新统计，2017年前十个月香港零售业销货额共3625.73亿港元，一改过去两年的下跌趋势，同比微涨1.2%。整体而言，2017年的总销货额仍处于负增长，但消费品类的销货总价却逆势上涨，其中百货公司货品同比上升3.1%，食品、酒类饮品及烟草同比上升2.6%，汽车及汽车零件同比上升3.0%。由此可以看出香港的消费趋势逐渐转向中档民生消费，因此这部分的零售情况相对稳中向好，甚至转跌为升。
另外，2017年前十个月珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货价值指数也一改2015-2016年的下跌态势，稳中有升，10月达到了87.8，这与内地访港游客的增加密不可分，虽相较于2014年下跌之前的最高点仍有相当大的差距，但是随着内地游客访港热情的回暖，我们预计这类名贵商品的销货价值还会不断回升。
一方面是由于访港人数有所增加，带动了本地消费；另一方面则是受到香港经济形势向好的影响，良好的就业及收入情况为香港零售业的复苏提供了强有力的支持。因此，我们预测2018零售业有可能保持2017年的势头，结束下跌趋势，走出零售谷底，继续稳步增长。
03
政 策
为促进旅游业复苏，从而带动零售业回复活力，香港政府自2015年起进行了许多尝试。时逢香港回归20周年，旅游发展局拨款鼓励内地“真人秀”到港拍摄，期待能再次带动内地访港热潮，为香港零售业及旅游业带来更多增长动力。“一带一路”、粤港澳大湾区的建设也使得香港与内地的旅游合作不断深化；另外，交通运输体系的完善也是推动内地游客来港的重要原因之一，目前广深港高铁广深段已建成通车，香港段预计2018年建成，京港澳高速、深港西部通道、深圳东部过境高速、港珠澳大桥等4条连接香港的公路也即将陆续通车，未来内地游客赴港渠道会更多也更加方便，侧面提升了内地游客的访港热情。除了留住内地游客之外，香港政府也在不断尝试开拓新的旅游客源，包括拨款支持旅游发展局加大宣传推广香港旅游力度，从而减少香港旅游业对内地访港旅客的依赖性，降低内地游客对香港旅游业及零售业的影响。对于香港的旅游业来说，亚洲市场仍潜力巨大，近年来自日本以及印尼、菲律宾等新兴经济体的访港游客数量大增，未来或会成为香港旅游业的新动力。
另一方面，新特首林郑月娥所提出的政纲侧重于协助港人置业，房屋政策包括了首置上车盘等。虽然该政策对于即将推出的中小面积的私人住宅可能造成一定冲击，但在土地紧张、楼价高企的背景下，短期内市场住宅供应仍偏紧。再加上各项辣招限制外地投资者的购房门槛，购房需求外溢将推动商铺市场进一步上升。
04
总 结
香港商铺租金在2017年前十个月呈现上涨趋势，已经接近下跌前的历史高位。但是由于旅游业的持续疲软，零售业的上涨幅度十分有限。其中，高端零售业仍面临寒冬，本土消费力依旧是全港零售业消费力的中流砥柱，中档消费成为商铺需求的主要动力。
总体访港人数，特别是内地游客访港人数的提升，为香港零售业注入了新的活力。受到香港市场向好的影响，本土消费相对稳健，为香港零售业的发展提供动力，预计未来香港零售业将稳中求升。充足的新商铺供应再加上持续走高的空置率，预计将收紧香港总体零售商铺租金的上涨幅度。
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