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城市群系列研究四:承接广深外溢利好三四线的粤港澳,将构建多中心城市群

2018-01-14 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

四个维度深入探讨粤港澳大湾区里的三四线市场潜力。


文/克而瑞研究中心 杨科伟、俞倩倩、邱娟

粤港澳大湾区1城市群由“9+2”组成,即广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆,以及香港特别行政区和澳门特别行政区。粤港澳大湾区发展酝酿已逾10年,2015年该概念在”一带一路”规划中被正式提出,2016年被写入“十三五”规划,国家战略地位日益突出。我们将综合考虑人口流动、房价、人均可支配收入、城镇人均住房面积等影响供给、需求的多方因素,从供求关系这一核心来探究城市群内部各城市的房地产市场潜力。


注[1]:因数据可得性,本研究不包括香港、澳门特别行政区,下文所指核心城市为广州和深圳。


一、住宅用地供应

湾区宅地供应逐年缩紧
未来5年广州宅地供应稳中有升


2015年,粤港澳大湾区宅地供应量累计达到了1694万平方米,除2013年大幅增加至2740万平方,其他年份均呈现逐年下降态势,出现2013年这样的“反转”与房地产行业的周期效应密不可分,房地产市场规模也得以急速扩容,地方政府“借势”加大了土地供给。

核心城市中,2015年广州宅地供应量达到了356万方,占核心城市总供应量的71.5%,是粤港澳大湾区供地量较多的城市之一。事实上,2017年8月15日,广州市国土资源和规划委员印发《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的通知,未来5年全市计划供应住宅用地3200公顷,其中租赁住房占25.8%,年平均计划供应住宅用地640公顷,可以看出,未来几年广州的供应量也将在高位企稳。而非核心城市中,佛山的表现较为突出,近三年年均宅地供应量为443万方。佛山与广州西南接壤,近年来受“广佛同城化”的影响,经济发展提速,配套设施不断完善,从而带动了核心板块价值的提升,政府趁此契机加快推地,一方面有助于承接了广州的外溢客群,人口导入将拉动地方经济的发展;另一方面,房地产一直是地方政府重要的收入来源,加快推地节奏,也有助于维持地方财政的收支平衡。

依据2013年~2015年3年的商品住宅成交情况来测算,粤港澳大湾区各城市住宅土地消化周期都在3年以内,住宅土地供给略有不足。其中,中山的消化周期最短,仅为0.36年,主要源于前期宅地成交量连续3年低迷,2015年全年供应量甚至不足10公顷,而住宅成交却持续走高,2015年商品住宅总成交建面高达922万方,预计未来中山住宅供应肯定远远小于需求,供不应求致房价上涨动能充足。


二、需求

经济发展带来人口净流入

高房价抑制潜在购房需求


人均住房面积不足,广、深潜在住房需求亟待释放。从人口总量来看,近年来粤港澳大湾区常住人口虽然逐年增加,但是增长速度趋于缓慢,截止2015年,常住人口数量约6000万。从人口的流动性来看,粤港澳大湾区是典型的人口流入型城市群,人口虹吸效应显著,2015年常住户籍人口比高达1.81;其中核心城市和非核心城市分化显著,广深区域吸引大批外来人口前来工作、生活,人口吸纳力显著高于其他的非核心城市,2015年深圳的常住户籍人口比高达3.21。值得关注的是,东莞2015年的常住户籍人口比高达4.23,不仅高于粤港澳大湾区的其他城市,而且位居全国之首。

从城镇人均住房面积来看,呈现出逐年递增,但涨幅着实有限,2007年到2012年粤港澳大湾区城镇人均住房面积由29.05平米上升至33.18平米,人均不足35平米,随着后期人口的不断涌入,仍有许多潜在的住房需求有待释放。中心城市与非中心城市的分化也比较明显,受制于高房价,广深区域有着大量的购房需求并未得到满足;而其他城市如珠海、肇庆等人均住房面积均不足30平米,改善需求十分强烈。

就住房相对价格而言,粤港澳区域小而经济体量大,房价收入比持续走高,平均房价收入超出合理区间,居民购买力略有不足。譬如深圳2016年房价收入比高达26.64,购房需求被迫外溢至周边三四线城市。非中心城市房价尚处合理区间,其中珠海房价收入比较高约10.98,高于一线城市广州,是湾区内三四线城市中房价最高的,2017年上半年商品房销售均价已经达到2.4万元/平米左右,因而房价收入比居高不下。

总体来看,粤港澳大湾区的经济正处于高速发展期,以广深两个一线城市为中心,形成了环广州和环深圳辐射圈,带动了周边诸如东莞、佛山、惠州、中山等城市的协同发展。在此基础上,居民可支配收入逐年增加,而城镇人均住房面积不足35平米,可以预计,未来粤港澳大湾区还将有一批潜在的改善类需求有待释放。而外加外来人口不断涌入,也势必会为房价提供强有力的刚需支撑。


三、环境与基础设施

沿海城市空气质量良好,提升城市竞争力


近年来,空气质量也日益成为我们衡量城市宜居性的重要指标之一,粤港澳大湾区的各个城市在该项上表现良好,9个城市中有5个达到了优级,广州、东莞、佛山、肇庆达到了良级标准,主要源于这几个城市相对而言位于内陆,且第二产业也较为发达,故而空气质量不如沿海的各城市。但毋庸置疑的是,粤港澳大湾区的空气质量还是远远好于中国内陆的各大城市群。


四、可持续发展力

聚集百万高校在校生,佛山、珠海上市公司和50强房企数量居三四线前列


高校人才储备量是衡量未来城市潜在购买力的重要指标之一,2015年粤港澳大湾区高等学校在校生人数再创新高,达到了162万人,和长三角城市群相比仍存在较大差距;其中广州就占全部高校人数的64%,是其余几城总人数的近2倍。这主要是因为广东省4所211院校——中山大学、暨南大学、华南理工、华南理工均位于省会城市广州,每年也吸纳了众多优秀的学子,这些人才一方面有望转化为广州本地的潜在购买力,促进其房地产行业的蓬勃发展;另一方面,随着同城化建设的持续推进,核心城市的溢出效应也将带动环广州城市圈的发展。

就粤港澳城市群的三四线城市而言,除了与广深等中心联系紧密外,自身经济可持续发展能力也都非常强,以A股上市公司数量来看,佛山、珠海、汕头、东莞、江门、中山等城市居于全国城市数量榜前列;另以50强房企进入数量来看,同样这些城市房地产市场前景受到一致的强烈看好,尤其是佛山吸引了60%的50强房企进驻,其次是东莞和珠海也都有15家左右。


五、潜在改善需求待释放

佛山东莞中山承接广深外溢,市场前景可高看一眼


粤港澳大湾区城市群受益于发改委、外交部、商务部联合打造的“深化与港澳台合作,打造粤港澳大湾区“的概念。随着湾区概念的逐步落地,粤港澳大湾区也进入了高速发展期,基础设施投资助推粤港澳大湾区成为城际交通网络最发达的地区,一体化程度领先。加上粤港澳大湾区是人口流入型城市群,人口虹吸效应显著,常住户籍人口比高达1.81,市场需求潜力巨大。在此基础上,人民的生活水平也在不断提升,可支配收入逐年增加,加之城镇人均住房面积不足35平米,可以预计,未来粤港澳大湾区还将有一批潜在的改善类需求有待释放。

东莞、惠州、佛山、珠海、中山等三四线城市多数位于广州、深圳核心城市的周边,接受核心城市的外溢效应明显,常住户籍人口比较高,购房潜在客群较大;人均可支配收入维持在4万元左右,购买力较强,总体经济发展情况良好;关键是人均住房面积偏低,后期改善类需求旺盛,市场前景可高看一眼。




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