棚改百城千盘调研：货币化安置在于初始激活存量，销售促进20%以内

Original 2018-01-22 CRIC研究 克而瑞地产研究克而瑞地产研究

一文读懂棚改货币化。

文／克而瑞研究中心杨科伟、柏品慧

2016年下半年至今，三四线城市房地产市场明显转暖，成交量持续高位运行。除了去库存新政加速落地之外，棚改货币化安置也是一个重要动因。棚改货币化安置在近年来加速推进，很大程度上带动楼市成交量快速增长。2016年，全国货币化安置比例快速提升至48.5%，以套均85平方米测算，实现去库存2.5亿平方米，占全国商品住宅成交量的比重多达18.2%，使得2017年三四线城市成交占比持续上升之67.4%的历史高位。规划显示，2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，保守估计每年将带动250万套增量住房需求，市场潜力着实不容小觑。

为了更加深入分析棚改货币化安置与三四线城市市场火热之间的关系，以及明确对未来三四线城市走势的研判。我们先后进行了两轮调研，在先期调研了棚改货币化安置率较高省份的26个三四线城市后，又从项目层面着手，在全国161个城市的1021个楼盘中（其中126个三四线城市，302个楼盘），进行了客户来源调研，不难发现本轮三四线城市市场转暖很大程度上受益于货币化安置加快推进，四成左右项目有10%客户来自棚改安置，三成左右项目有10%-20%的客户来自棚改安置，也有极个别城市项目40%以上客户来自棚改。

预计2017年全国货币化安置率近60%，中西部犹存较大提升空间

棚改货币化安置起步于2014年，多省市开始试行货币化安置，当年全国货币化安置比例达10%。2015年以来，随着利好新政不断落地，管理层率先制定全国50%的安置比例目标，并将目标层层分解到各省、市乃至县，提高政策执行力。各省市陆续开启一波货币化安置热潮，安置比例持续提升，2015年升至29.9%，2016年进一步提升至48.5%，基本完成50%预定目标。我们认为货币化安置仍处快速增长期，乐观估计2017年安置率将达到60%。

从各省份情况来看，除山东省之外，2016年棚改开工量排名靠前的省份全部来自于湖南、贵州和湖北等中西部地区，全年开工量都在40万套左右。受困于高库存风险，中西部地区货币化安置快速推进，多省安置比例都在50%以上，略 43 34533 43 14985 0 0 3365 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 3365高于全国平均水平。不过，贵州、河南两省安置比例仍处低位，河南省更是低至33.3%，货币化安置推进进度明显不及市场预期。2017年，全国棚改计划开工量基本保持不变，中西部地区进入平缓增长期，湖南、贵州等省棚改计划开工量甚至略有回落。

备注：其他省份棚改货币化安置情况详细数据可参见《棚改货币化安置在当前三四线城市市场中的作用与问题以及未来趋势研究》原文

2017年货币化安置去库存超3亿平方米，带动销售约21%

随着棚改货币化安置快速推进，安置比例逐年提升，有效激发市民购房需求，创造了大批增量购房需求。三四线城市更是显著受益，货币化安置可谓是三四线市场转暖的“催化剂”，在一定程度上加速楼市去库存进程。

2015年棚改货币化安置进入高速增长期，棚改开工量以及安置比例均快速提升，实现去库存1.5亿平方米，占当年商品住宅销售面积的比重达13.6%。2016年，棚改开工量基本维持年均600万套不变，安置比例进一步提升至48.5%，实现去库存2.5亿平方米，占比多达18.2%。规划显示，2017年棚改计划开工600万套，即使按照50%安置比例中性假设，可以实现去库存2.55亿平方米，预计2017年全年住宅销售将冲12亿平方米，占比多达21%。

注：其他省份棚改货币化安置情况详细数据可参见《棚改货币化安置在当前三四线城市市场中的作用与问题以及未来趋势研究》原文

典型调研城市：烟台2017年上半年货币化安置撬动44%购房需求

2015年至今，烟台棚改货币化安置历经起步期——快速发展期——高峰期的阶段，货币化安置套数显著提升，市场规模急速扩容。就市场影响而言，2016年烟台货币化安置1万套，占商品住宅销售套数的比例达20.3%，意即货币化安置带动20%以上的增量购房需求，成为房地产市场持续转暖的重要因素。2017年上半年，烟台货币化安置套数达1.4万套，占比进一步提升至44%，意即贡献四成以上的增量购房需求，货币化安置的重要性愈加凸显。

鉴于政策层面已然出现转向的信号，2017年8月烟台市政府下发调控新政，内容涉及预售审批限价、调整公积金贷款、加强市场监管等，直指市场过热、房价上涨过快等问题。展望未来，烟台房地产市场将以稳为主，政策层面不排除加码调控的可能性。棚改货币化安置作为去库存新政之一，显然有悖于当下调控政策主基调。安置比例或将维持在高位，棚改开工量高位回落已是大概率事件，届时货币化安置对市场需求贡献率将缓步回落至正常水平。

其他调研城市：货币化安置在于激活存量需求，需求释放因城而异

按照货币化安置现有工程进度以及未来规划目标，将26个城市分为4大类：起步期、快速发展期、高峰期和扩展期，以合并同类便于全面了解。

1、起步期：齐齐哈尔、大庆、廊坊等多方面因素造成棚改开工量普遍不高

齐齐哈尔、廊坊和大庆棚改货币化安置尚处起步期，一方面，这类城市棚改开工量普遍不高，市政建设重心并不在此，预计棚改开工量仍将保持在较低水平；另一方面，在核心城市外溢需求的带动下，以廊坊为代表的热点三四线城市房地产市场持续转暖，房价升至历史高位，货币化安置势必要求更高的补偿标准，显著制约货币化安置推进进程。

2、快速发展期：淮安、九江、洛阳、岳阳和襄阳等初具规模优势，仍有较大增长空间

淮安、桂林、岳阳、开封、洛阳、南昌、九江和襄阳棚改货币化安置初具规模优势，但依旧存在着较大的增长空间。以洛阳为例，2016年棚改开工7.64万套，规模优势得以体现。货币化安置更是从无到有，安置比例直线提升，2016年淮安、洛阳货币化安置率超50%，明显高于全国平均水平。展望未来，多数城市要求提高棚改开工量，并进一步加大货币化安置力度，开封货币化安置率更是要求达到80%以上。

3、高峰期：马鞍山、包头、营口、湖州等货币安置比例超80%且补偿标准高

马鞍山、包头、营口、湖州、呼和浩特、宜宾、赣州和烟台棚改货币化安置处高峰期，棚改开工量都已升至高位，并且货币化安置比例均在80%以上，湖州、呼和浩特、宜宾和烟台更是全部实行货币化安置。这与地方政府高度重视密不可分，补偿标准较高、资金到账便捷，均是货币化安置成效显著的重要因素。

4、扩展期：长春、邯郸、柳州棚改向外围区域扩散，辽阳第二波热潮可期

长春、邯郸、常德、绵阳、辽阳、柳州和徐州等棚改货币化安置前期高潮已过，市中心棚改项目大都改造完毕，棚改将阶段性退出，开工量将逐级回落。譬如，常德棚改工程渐入尾声，2017年棚改计划开工1.84万套，同比减少64%。部分高库存城市去库存主旋律未变，尤以辽阳为代表，下一阶段棚改将向城市外围区域推进，货币化安置宜持续发力。