企业月报|祝九胜担任万科总裁(2018年1月)

2018-02-07 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

文/克而瑞研究中心


内容提要>>>

 万科、碧桂园、恒大首月销售额超600亿

 拿地总量环比下滑,碧桂园积极抢地

 开年首月融资额大涨,同比增长193%

 房企主打新年概念,万科跨界吸睛

 祝九胜上任万科总裁,寿柏年告别绿城

 恒大四川建养生谷,万科携印力收购凯德


01

合约销售

万科、碧桂园、恒大首月销售额超600亿



核心观点:

  • 2018年首月,多数城市调控政策依旧较严,政府严格审查预售证,加之去年12月开发商抢冲业绩加速推盘导致市场需求提前释放,使得本月32家典型房企总体环比有所下滑。但其总体销售同比仍然增长了6成,一方面因为去年多数房企货值储备较充裕,新年首月有较多推盘,另一方面去年1月正值春节,市场较淡。

  • 万科、碧桂园、恒大在首月销售均突破600亿,继续保持领先优势。碧桂园与恒大本月销售环比增长明显,一方面是由于本身城市布局合理,产品线丰富,有力促进了销售;另一方面,由于去年提前完成了全年的业绩目标,在去年12月采用延迟认购的做法,导致今年1月销售业绩凸高。

  • 鉴于短期内调控政策基本不存在“放松”的可能,加之借贷收紧也使得购房成本显著上升,成交规模将受到一定的限制;且2月份恰逢年关,市场供应量或会环比回落。我们预计2月份销售业绩较好的企业仍以龙头房企为主,房企整体销售业绩环比或将继续下跌。


02

企业拿地

拿地总量环比下滑,碧桂园积极抢地



核心观点:

  • 2018年1月,31家房企公开市场拿地新增土地建面环比下跌,其中成交建筑面积、成交金额均环比下跌近6成。本月拿地规模环比继续下跌,主要是由于一方面1月份土地市场转入淡季,另一方面多数重点房企在去年补货积极,货值较充裕,首月补货意愿有所下降,本月房企整体新增土地储备有所放缓。

  • 从企业表现来看,碧桂园、恒大为本月拿地最活跃的两家企业,其中碧桂园本月拿地规模居31家之首,拿地总量达774万平方米,拿地总价达204亿元。碧桂园延续去年的城市布局,本月继续加强对三四线城市的布局,其在三四线城市的拿地总量占比近9成。

  • 总体来看,从房企开年首月的拿地数据来看,三四线城市依然受到房企青睐。31家房企1月份新增土地建面中,三四线城市即占到了59%,较去年12月的投资建面占比上升了8个百分点。如果三四线棚改货币化和发展大都市圈的政策逻辑不变,今年三四线城市的投资热度仍将持续。


03

企业融资

开年首月融资额大涨,同比增长193%


核心观点:

  • 从房企今年首月的融资情况来看,多数房企开始积极备粮。本月重点监测的108家房企新增融资额为1107亿元,环比增长32%,同比则大涨194%。虽然新增融资额开年起点较高,但与房企的融资环境形成了一热一冷的鲜明对比。近日恒丰银行一份被曝光内部文件显示,其于1月29日下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知,与此同时,银监会以及各地银监局出政策和开罚单“两手抓”,对违规房地产企业融资实行高压监管。

  • 从融资结构来看,本月银行贷款较上月下滑了39%,随着未来监管趋严,房企的银行贷款申请将越来越难,尤其对于中小房企。另外值得关注的是本月的票据、债权融资额创下了去年以来的新高,主要在于房企本月发行了较多的可转债。如恒大本月发行了价值144亿元人民币的5年期可转债,还有像碧桂园也发行价值126亿元的可转债等等。可转债与企业配股类似,但从成本而言,股权融资的财务成本明显高于债权融资。原因是上市公司现金分红且股息是税后支付,可转债的利息率较低且债息税前支付。

  • 从具体融资活动来看,大型房企通过海外债融资活动增多,且融资利率较低的几家房企均是通过优先票据融资。如龙湖地产本月发行了3亿美元的5年期优先票据,融资利率低至3.9%。还有像保利地产发行了5亿美元的5年期债券,融资利率为3.95%。最近一段时间内,美元兑人民币持续走弱,人民币汇率强势走高,因此房企增多了海外债的配置,但未来也需注意汇率波动风险,提前做好对冲准备。


04

销活动

房企主打新年概念,万科跨界吸睛


核心观点:

  • 从房企今年首月的营销活动来看,因为1月1日迎新年的重要节日,本月房企的营销重点基本围绕新年做题。同时也有一些企业的营销活动另辟蹊径,让人眼前一亮。如碧桂园的全国多盘联动的大规模工地观摩会,还有像万科联合唯品会进行的线上与线下结合的跨界营销。

  • 以碧桂园的SSGF行业观摩会为例,联动惠深、辽宁、江西、莞深、佛肇等多个区域组织,观摩会邀请行业、媒体、客户等嘉宾走进SSGF工地,实地的了解碧桂园自主研发的新型装配式建造体系SSGF。为项目提供了直接宣传的机会,增加项目曝光度和知名度,能让他们了解项目的建筑情况,显示碧桂园项目的质量,提高客户对企业的信心与忠诚度,因而提升企业品牌形象。

  • 而万科与唯品会的合作,则主要是为了宣传推广万科“热带雨林”理念。“热带雨林”是万科城市配套服务商战略在上海区域的系统化实践。一方面,双方推出的“唯品会X上海万科新春年货节”,推出优惠礼品,在提高用户参与度的同时,提高上海万科的品牌影响力和曝光度;另一方面,上海万科借此机会进一步推广“热带雨林”计划,积极宣传转型为城市综合服务商的定位。


05

人事变动

祝九胜上任万科总裁,寿柏年告别绿城


核心观点:

  • 从108家监测企业的人事变动情况来看,本月变动数量明显低于去年同期水平,多是公司内部调整,职业经理人跳槽意愿不强。 

  • 万科本月人事发生新的变化,祝九胜从郁亮手中接棒成为了万科新的总裁,郁亮仍为万科董事会主席,因此祝的角色成为万科权力第二人,郁亮的搭档。祝在2012年加入万科,早期在建行工作,资深的财务出身,现在万科用回款考核业绩便是受他推动。此外祝九胜也有管理能力, 曾执管郁亮22年前组建的部门, 到现在有一半员工是当年的老员工, 不管老员工还是新员工都是跟着发展,是总部最佳部门。因此他无论从年龄到资历都完全可以胜任总裁。

  • 寿柏年本月份已向绿城提交辞呈,辞去执行董事、董事会薪酬委员会及提名委员会委员等所有职务。同时已与第三方订立协议出售其持有的174549783股份,每股售价为12.08港元。这也意味着寿柏年将全部出售其持有的8.06%股本,正式退出绿城。寿柏年的退出,可能意味着宋氏团队淡出绿城正式拉开序幕。根据绿城公告署名,绿城董事会成员仍为:宋卫平、刘文生、孙国强、寿柏年、曹舟南、李青岸、李永前,接替寿柏年的人选并未公布。寿柏年隐退之后,原绿城系成员只剩下宋卫平和曹舟南。


06

战略动态

恒大拟投资300亿四川建养生谷

万科携手印力收购凯德在中国项目


核心观点:

  • 从本月重点企业的战略动态来看, 108家企业战略动作主要体现在主业扩张和多元化业务开展两个大方面。主业扩张主要通过合作方式去实现。寻求互利共赢的合作,一直都是房企扩大地产主业发展的主要方式。多元化业务开展主要集中在养老地产、商业地产、长租公寓、产城融合、物业等方面,房企积极开展多元化业务布局,寻找新的利润增长点。

  • 随着我国步入老年社会的趋势越来越明显,开发商也积极进行养老地产业务布局,如万科、保利、朗诗、远洋等,旗下均有专门发展养老地产的部门。恒大在去年12月正式推出 “恒大养生谷”,进军养老地产业务后,本月拟投资300亿四川眉山建养生谷,积极开展养老地产业务布局。

  • 本月万科印力收购凯德国内20家购物中心项目,对万科而言具有较大意义。新增18个城市,这意味着此次收购的项目大都位于印力此前尚未曾踏足的城市,进一步拓展了其城市布局。而对万科而言,此次商业版图的扩展为其实现“万亿大万科”企业战略目标又更近了一步。


— END —


本文摘自《中国房地产企业简报 - 2018年1月》

识别二维码或点击“阅读原文”获取pdf完整版



热点回顾REVIEW

2018年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜发布

2018年1月中国房地产企业新增货值TOP100发布

物流地产研究一:房企为何纷纷抢滩长周期运营的物流地产?

物流地产研究二:从投资布局和参股普洛斯,看万科物流地产发展战略

轻资产研究一:减重增效,看房企如何玩转轻资产模式?

轻资产研究二:轻资产模式在开发环节的运用

棚改百城千盘调研:货币化安置在于初始激活存量,销售促进20%以内

城市群研究一:探究7大城市群自身发展阶段,谁可高看一眼?

城市群研究二:从五大维度看7大城市群之间房地产市场前景潜力

城市群研究三: “一核多中心”的长三角形成多梯队、互补发展市场格局

城市群研究四:承接广深外溢利好三四线的粤港澳,将构建多中心城市群

城市群研究五:雄安新区建设助推京津冀一体化真正加速实现

城市群研究六:长江中游城市群尚处核心集聚发展阶段,非核心城市整体滞后


本文版权归克而瑞研究中心所有 转载请与后台联系多谢配合


克而瑞地产研究 cricyjzx

易居企业集团的专业研究部门
专注地产行业研究和企业探索
连续八年发布房企销售排行榜

企业月报|祝九胜担任万科总裁(2018年1月)

企业月报|祝九胜担任万科总裁(2018年1月)

2018-02-07 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

文/克而瑞研究中心


内容提要>>>

 万科、碧桂园、恒大首月销售额超600亿

 拿地总量环比下滑,碧桂园积极抢地

 开年首月融资额大涨,同比增长193%

 房企主打新年概念,万科跨界吸睛

 祝九胜上任万科总裁,寿柏年告别绿城

 恒大四川建养生谷,万科携印力收购凯德


01

合约销售

万科、碧桂园、恒大首月销售额超600亿



核心观点:

  • 2018年首月,多数城市调控政策依旧较严,政府严格审查预售证,加之去年12月开发商抢冲业绩加速推盘导致市场需求提前释放,使得本月32家典型房企总体环比有所下滑。但其总体销售同比仍然增长了6成,一方面因为去年多数房企货值储备较充裕,新年首月有较多推盘,另一方面去年1月正值春节,市场较淡。

  • 万科、碧桂园、恒大在首月销售均突破600亿,继续保持领先优势。碧桂园与恒大本月销售环比增长明显,一方面是由于本身城市布局合理,产品线丰富,有力促进了销售;另一方面,由于去年提前完成了全年的业绩目标,在去年12月采用延迟认购的做法,导致今年1月销售业绩凸高。

  • 鉴于短期内调控政策基本不存在“放松”的可能,加之借贷收紧也使得购房成本显著上升,成交规模将受到一定的限制;且2月份恰逢年关,市场供应量或会环比回落。我们预计2月份销售业绩较好的企业仍以龙头房企为主,房企整体销售业绩环比或将继续下跌。


02

企业拿地

拿地总量环比下滑,碧桂园积极抢地



核心观点:

  • 2018年1月,31家房企公开市场拿地新增土地建面环比下跌,其中成交建筑面积、成交金额均环比下跌近6成。本月拿地规模环比继续下跌,主要是由于一方面1月份土地市场转入淡季,另一方面多数重点房企在去年补货积极,货值较充裕,首月补货意愿有所下降,本月房企整体新增土地储备有所放缓。

  • 从企业表现来看,碧桂园、恒大为本月拿地最活跃的两家企业,其中碧桂园本月拿地规模居31家之首,拿地总量达774万平方米,拿地总价达204亿元。碧桂园延续去年的城市布局,本月继续加强对三四线城市的布局,其在三四线城市的拿地总量占比近9成。

  • 总体来看,从房企开年首月的拿地数据来看,三四线城市依然受到房企青睐。31家房企1月份新增土地建面中,三四线城市即占到了59%,较去年12月的投资建面占比上升了8个百分点。如果三四线棚改货币化和发展大都市圈的政策逻辑不变,今年三四线城市的投资热度仍将持续。


03

企业融资

开年首月融资额大涨,同比增长193%


核心观点:

  • 从房企今年首月的融资情况来看,多数房企开始积极备粮。本月重点监测的108家房企新增融资额为1107亿元,环比增长32%,同比则大涨194%。虽然新增融资额开年起点较高,但与房企的融资环境形成了一热一冷的鲜明对比。近日恒丰银行一份被曝光内部文件显示,其于1月29日下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知,与此同时,银监会以及各地银监局出政策和开罚单“两手抓”,对违规房地产企业融资实行高压监管。

  • 从融资结构来看,本月银行贷款较上月下滑了39%,随着未来监管趋严,房企的银行贷款申请将越来越难,尤其对于中小房企。另外值得关注的是本月的票据、债权融资额创下了去年以来的新高,主要在于房企本月发行了较多的可转债。如恒大本月发行了价值144亿元人民币的5年期可转债,还有像碧桂园也发行价值126亿元的可转债等等。可转债与企业配股类似,但从成本而言,股权融资的财务成本明显高于债权融资。原因是上市公司现金分红且股息是税后支付,可转债的利息率较低且债息税前支付。

  • 从具体融资活动来看,大型房企通过海外债融资活动增多,且融资利率较低的几家房企均是通过优先票据融资。如龙湖地产本月发行了3亿美元的5年期优先票据,融资利率低至3.9%。还有像保利地产发行了5亿美元的5年期债券,融资利率为3.95%。最近一段时间内,美元兑人民币持续走弱,人民币汇率强势走高,因此房企增多了海外债的配置,但未来也需注意汇率波动风险,提前做好对冲准备。


04

销活动

房企主打新年概念,万科跨界吸睛


核心观点:

  • 从房企今年首月的营销活动来看,因为1月1日迎新年的重要节日,本月房企的营销重点基本围绕新年做题。同时也有一些企业的营销活动另辟蹊径,让人眼前一亮。如碧桂园的全国多盘联动的大规模工地观摩会,还有像万科联合唯品会进行的线上与线下结合的跨界营销。

  • 以碧桂园的SSGF行业观摩会为例,联动惠深、辽宁、江西、莞深、佛肇等多个区域组织,观摩会邀请行业、媒体、客户等嘉宾走进SSGF工地,实地的了解碧桂园自主研发的新型装配式建造体系SSGF。为项目提供了直接宣传的机会,增加项目曝光度和知名度,能让他们了解项目的建筑情况,显示碧桂园项目的质量,提高客户对企业的信心与忠诚度,因而提升企业品牌形象。

  • 而万科与唯品会的合作,则主要是为了宣传推广万科“热带雨林”理念。“热带雨林”是万科城市配套服务商战略在上海区域的系统化实践。一方面,双方推出的“唯品会X上海万科新春年货节”,推出优惠礼品,在提高用户参与度的同时,提高上海万科的品牌影响力和曝光度;另一方面,上海万科借此机会进一步推广“热带雨林”计划,积极宣传转型为城市综合服务商的定位。


05

人事变动

祝九胜上任万科总裁,寿柏年告别绿城


核心观点:

  • 从108家监测企业的人事变动情况来看,本月变动数量明显低于去年同期水平,多是公司内部调整,职业经理人跳槽意愿不强。 

  • 万科本月人事发生新的变化,祝九胜从郁亮手中接棒成为了万科新的总裁,郁亮仍为万科董事会主席,因此祝的角色成为万科权力第二人,郁亮的搭档。祝在2012年加入万科,早期在建行工作,资深的财务出身,现在万科用回款考核业绩便是受他推动。此外祝九胜也有管理能力, 曾执管郁亮22年前组建的部门, 到现在有一半员工是当年的老员工, 不管老员工还是新员工都是跟着发展,是总部最佳部门。因此他无论从年龄到资历都完全可以胜任总裁。

  • 寿柏年本月份已向绿城提交辞呈,辞去执行董事、董事会薪酬委员会及提名委员会委员等所有职务。同时已与第三方订立协议出售其持有的174549783股份,每股售价为12.08港元。这也意味着寿柏年将全部出售其持有的8.06%股本,正式退出绿城。寿柏年的退出,可能意味着宋氏团队淡出绿城正式拉开序幕。根据绿城公告署名,绿城董事会成员仍为:宋卫平、刘文生、孙国强、寿柏年、曹舟南、李青岸、李永前,接替寿柏年的人选并未公布。寿柏年隐退之后,原绿城系成员只剩下宋卫平和曹舟南。


06

战略动态

恒大拟投资300亿四川建养生谷

万科携手印力收购凯德在中国项目


核心观点:

  • 从本月重点企业的战略动态来看, 108家企业战略动作主要体现在主业扩张和多元化业务开展两个大方面。主业扩张主要通过合作方式去实现。寻求互利共赢的合作,一直都是房企扩大地产主业发展的主要方式。多元化业务开展主要集中在养老地产、商业地产、长租公寓、产城融合、物业等方面,房企积极开展多元化业务布局,寻找新的利润增长点。

  • 随着我国步入老年社会的趋势越来越明显,开发商也积极进行养老地产业务布局,如万科、保利、朗诗、远洋等,旗下均有专门发展养老地产的部门。恒大在去年12月正式推出 “恒大养生谷”,进军养老地产业务后,本月拟投资300亿四川眉山建养生谷,积极开展养老地产业务布局。

  • 本月万科印力收购凯德国内20家购物中心项目,对万科而言具有较大意义。新增18个城市,这意味着此次收购的项目大都位于印力此前尚未曾踏足的城市,进一步拓展了其城市布局。而对万科而言,此次商业版图的扩展为其实现“万亿大万科”企业战略目标又更近了一步。


— END —


本文摘自《中国房地产企业简报 - 2018年1月》

识别二维码或点击“阅读原文”获取pdf完整版



热点回顾REVIEW

2018年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜发布

2018年1月中国房地产企业新增货值TOP100发布

物流地产研究一:房企为何纷纷抢滩长周期运营的物流地产?

物流地产研究二:从投资布局和参股普洛斯,看万科物流地产发展战略

轻资产研究一:减重增效,看房企如何玩转轻资产模式?

轻资产研究二:轻资产模式在开发环节的运用

棚改百城千盘调研:货币化安置在于初始激活存量,销售促进20%以内

城市群研究一:探究7大城市群自身发展阶段,谁可高看一眼?

城市群研究二:从五大维度看7大城市群之间房地产市场前景潜力

城市群研究三: “一核多中心”的长三角形成多梯队、互补发展市场格局

城市群研究四:承接广深外溢利好三四线的粤港澳,将构建多中心城市群

城市群研究五:雄安新区建设助推京津冀一体化真正加速实现

城市群研究六:长江中游城市群尚处核心集聚发展阶段,非核心城市整体滞后


本文版权归克而瑞研究中心所有 转载请与后台联系多谢配合


克而瑞地产研究 cricyjzx

易居企业集团的专业研究部门
专注地产行业研究和企业探索
连续八年发布房企销售排行榜