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环鄱阳湖核心城市南昌的内忧外患

2018-02-26 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

南昌,江西亟待打造的核心增长极。


文/克而瑞研究中心   马千里、吴嘉茗


大部分时间提起城市群,人们的目光都聚集在北上广以及目前新崛起的成渝、武汉周边,除目前呈“十”字形分布的五大城市群外,在以武汉为首的长江中游城市群中仍有环鄱阳湖城市群、长株潭城市群等相对经济能级较低的城市群同步发展,为大区域经济上行提供助力。

在长江中游城市群众,最受到忽视的是环鄱阳湖城市群,该城市群以国内第一大淡水湖作为核心,主要包括周边南昌、九江、上饶、抚州、景德镇和鹰潭共6个城市,北接武汉城市群、东近江淮城市群、同时作为珠三角和东部沿海经济带的腹地,可以承接东部和中部快速发展带来的利好,环鄱阳湖城市群崛起也有利于带动东南部腹地经济发展、成为东部与中部地区间的沟通枢纽。但是这样一个区位较有优势的城市群,其核心城市南昌却面临着进退两难、内忧外患的局面。


经济发展

南昌稳居环鄱阳湖城市群首位

1.城市群整体GDP增速高于全国均值

环鄱阳湖城市群中,南昌经济实力以绝对优势位居第一:南昌2016年全市GDP达到4355亿元,是第二名九江的二倍,是鹰潭的6.26倍,同时占环鄱阳湖六城总GDP的39.5%;从增速方面来看,环鄱阳湖城市群整体增速较高,平均增速达到8.9%,高出全国增速2.2个百分点,其中GDP增速最快的城市为九江,增速高达9.4%,其次南昌、上饶GDP增速也在9%左右。虽然对内经济支柱的地位较为稳固,但是与长江中游的其他核心城市武汉(11912.61亿元)、长沙(9323.70亿元)相比,南昌的经济体量还落后较多。

2.南昌可支配收入未达3.5万,远不及武汉和长沙(略)



生活配套

南昌全面领先,但优势不够突

1.城市群配套人均密度较为接近(略)

2.南昌餐饮均价不及鹰潭(略)

3.咖啡厅和健身房数量与房价基本正相关

对于一个城市而言,中高端消费者对于城市房价的影响更大,在此选取了环鄱阳湖各城市运动健身馆和咖啡厅的数量作为衡量中高端消费者群体的指标,结合当地近期商品住宅成交均价分析,可见城市住宅均价主要跟健身馆、咖啡厅数量呈正相关关系。

从城市群中各城市健身馆和咖啡厅数量来看,南昌健身馆远多于咖啡厅,居民健身意识较为强烈,同时南昌的健身馆数量也远多于其他城市,其中景德镇的健身馆配套尤其落后,数量仅有南昌的三十分之一;咖啡厅数量差距相比健身馆有所缩小,鹰潭咖啡厅数量最少,仅有25家,景德镇由于旅游业相对发达,咖啡厅这类休闲消费场所数量远多于健身房。

南昌作为两种配套种类都最多的城市,2017年12月份商品住宅均价达到11157元/平方米,也是全江西省房价最高城市,其次上饶、抚州两市12月份住宅成交均价也突破6000元/平方米,景德镇、九江和鹰潭房价分别为5985元/平方米、5303元/平方米和5095元/平方米。值得一提的是九江作为配套总量、运动健身和咖啡厅数量都仅次于南昌的城市,房价竟然低于配套水平相差很多的景德镇,由此看来,九江的中高档次消费者群体多于景德镇,未来房价上行的空降较大。


基建投资

南昌基建、房地产投资领先,但环境建设需加强

1.景德镇、鹰潭基础设施建设有待加强(略)

2.人均绿地面积普遍较高,南昌垫底

城市对于人口(尤其高素质人口)而言,有吸引力的另一重大因素为居住环境,受到鄱阳湖以及旅游产业的带动,环鄱阳湖六城市在绿地、公园建设方面领先于全省较多,九江、景德镇的人均绿地面积达到17平方米以上,远高于全省平均值14.97平方米,其次上饶、鹰潭和抚州的人均绿地水平也到达到或超过全省平均值。较为意外的是,南昌人均绿地及公园面积仅有11.81平方米,在城市群中处于垫底水平,但高于武汉、长沙两市,经济相对发达城市的人均公园绿地面积不如落后城市,除人口较多导致人均面积降低以外,城市绿化方面确实需要加强建设,环鄱阳湖城市群以外的一些经济强市如北京、广州、深圳、南京等人均公园绿地面积就不小,尤其广州2016年人均公园绿地面积达到22.09平方米/人。

3.房地产投资方面南昌地位难以动摇,城市群整体发展动力不足(略)



人口迁徙

迁徙成本降低,人口吸引力噬待提高

1.区位优势双向影响,人口大量向省外流动

由于江西省身处东南腹地,所以环鄱阳湖城市群的人口外溢方向也主要为周边几个经济发达的省份,以及北京、上海这种辐射范围广、力度强的一线城市,令人意外的是,环鄱阳湖城市群在省内的人口迁徙占比较低。

从目的地城市来看,从江西环鄱阳湖城市群外迁的人口对上海的偏好最为明显,其次是杭州,湖北由于地缘关系较近,武汉、宜昌、黄冈也均有迁入人口;以核心城市南昌为例,南昌外迁人口中,有15.6%迁入武汉,15%迁入上海,其次长沙、广州分别占11.3%和10.7%。

同时环鄱阳湖城市与周边城市高度的交通通达度也是拉长外迁距离的原因之一,六城中除景德镇外,其他城市均有高铁,到达上海、武汉和杭州的平均时长分别仅为3.7小时、3小时和2.7小时,这个程度的交通耗时对于外出务工来说可以说是非常短的,加之外部经济条件发展更好,以致江西人口外迁现象显著。

2.南昌外部客户源自周边小城,异地投资客流不多(略)

3.外部城市竞争压力较大,南昌发展明显落后(略)



总结:南昌,江西亟待打造的核心增长极

目前,以南昌为核心的6个城市已经完全具备形成城市群的基础条件,相互之间高铁连接已经建成(除景德镇仅有动车以外)、经济联系密切、工业发展程度在省内相对领先,集中了大量电子、汽车、医药化工等支柱产业,以鄱阳湖为核心打造生态城市群,也与全国经济主要发展方向相一致。推动城市群整体发展,可为区域经济提供了更多的活力,刺激城市群人口流入南昌,对核心城市南昌的发展也大有裨益。

但由于核心城市对外经济竞争力较弱、对内发展领先程度不够明显,“人口高地”地位并不突出,地理位置带来的交通优势反而为省内人口外流提供了便利。面对交通发展这把越来越难以驾驭的“双刃剑”,南昌应进一步巩固领先地位,增强经济聚集度,快速打响自身的产业发展名片,加强自身城市的吸引力,打造区域经济发展的向心力,深化“区域内唯一核心城市”的概念。联系武汉、郑州等市的发展现状来看,对于中部城市群而言,最大力度的以全省资源支持核心城市发展,发展局部经济“高地”,或许更有利于城市群经济的跨越式发展。

具体而言,南昌一方面要创造更好的就业环境,既要打响“生态人文城市”的城市名片,更要落实创新发展的阶段性目标,地方经济发展更多地向科技倾斜;另一方面要为人才提供更多便利,同时从入学、购房等居民最为看重的政策方面上给予更多本省居民优待,充分利用城市的大学资源,留住更多应届毕业生以及向外省迁徙的人口,不要让人口流失的决堤口越冲越大。

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专题

目录

本文选自《环鄱阳湖核心城市南昌的内忧外患》

一、经济发展:南昌稳居环鄱阳湖城市群首位

1、城市群整体GDP增速高于全国均值

2、南昌可支配收入未达3.5万,远不及武汉和长沙

二、生活配套:南昌全面领先,但优势不够突出

1、城市群配套人均密度较为接近

2、南昌餐饮均价不及鹰潭

3、咖啡厅和健身房数量与房价基本正相关

三、基建投资:南昌基建、房地产投资领先,但环境建设需加强

1、景德镇、鹰潭基础设施建设有待加强

2、人均绿地面积普遍较高,南昌垫底

3、房地产投资方面南昌地位难以动摇,城市群整体发展动力不足

四、人口迁徙:迁徙成本降低,人口吸引力噬待提高

1、区位优势双向影响,人口大量向省外流动

2、南昌外部客户源自周边小城,异地投资客流不多

3、外部城市竞争压力较大,南昌发展明显落后

五、总结:南昌——江西亟待打造的核心增长极



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