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年报点评|时代中国:深耕大湾区,千亿之路漫漫长

2018-03-08 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究


 年报系列点评之一

3月份第一场业绩会,务实的企业家不得不在市场的压力下给出了高瞻远瞩的目标。风险管控与激进的目标实现成为了当下中型企业发展的核心矛盾。

文/克而瑞研究中心   洪圣奇

2018年3月1日,时代中国控股有限公司(01233.HK) 董事会主席岑钊雄先生公布2017年度业绩概况,并宣布公司正式从”时代地产”更名为“时代中国” ,借此机会提出了一系列新目标,包括定位为全球化企业,成为城市发展服务商﹑进军世界500强企业等。然而,公司并未就愿景提供更详细的执行计划与时间表,其保守的拿地预算及一再拖延的旧改计划,使其销售突破千亿的愿景最早也只能在2020年实现。

1

销售:超额完成销售业绩目标28%

2017年时代中国实现合同销售金额為人民币416.3亿元,同比增幅为41.9%;净利润为人民币33.4亿元,同比增幅为68.5%;公司将2017年销售目标由325亿提升至550亿元,较2016年合同销售目标增长69%。公司预计的全年可售资源约1000亿,按照60%的去化率来计算,即使有部份城市更新项目未能预期转化,仍有可能在今年实现550亿的目标。

时代中国2017年的销售业绩贡献集中于近期备受关注的粤港澳大湾区,要实现千亿目标,公司仍需要进入至少1-2个新城市。目前广佛的销售占比最高, 分别为31%和34%。其余城市年贡献度皆少于50亿,如何提升其城市产能将成为未来的的关注重点。

2

投资:多元拿地是唯一出路

在未来冲刺千亿销售规模的压力下,时代中国在拿地上需更加积极,拿地规模已超往年。若要实现2020年千亿销售,时代中国需于3年内保持40%的复合增长率,即2018年, 2019年, 2020年分别达到550亿, 770亿, 1078亿。按照60%的去化率来计算,3年共需要约2400亿的销售金额, 约4000亿的货值。截止2017年12月31日, 时代中国已在9个城市拥有土地储备总建筑面积约1,684万平方米(未计入城市更新项目面积),按目前均价1.5万元/每平方米推盘出约2500亿的货值,即仍需要最少约1500亿货值, 约1020万平方米的新增土地储备才能支持其销售业绩。


1020万平方米的缺口将部份依赖于城市更新项目。目前,公司的城市更新项目数量为68个,总用地面积约700万平方米,预计可转化土地储备为建筑面积约1,920万平方米。其中,有30个项目,将可能在2018-2020年完成改造,总用地面积约215万平方米,可以实现土地储备建筑面积约562万平方米。另外,尚有38个项目,已签订合作意向书,将可能在2020年后完成改造,预计总规划建筑面积约1,358万平方米。

在土地市场上,2017年公司共收购25幅地块,总占地面积约188万平方米,可以实现土地储备建筑面积约499万平方米。

3

财务:盈利水平稳定

财务风险控制较好

毛利率及核心净利率稳定。毛利率为28%,同比上升2个百分点,这主要得益于稳定的布局和土地资源获取;核心净利率为10.5%,较2016年轻微下降0.45个百分点;未来受到政府限价的影响, 预计毛利仍会维持在25-30%左右的水平。

资本运营方面,公司财务风险控制情况较好。2017年,时代中国净负债率小幅向上,达58%,较2016年高出3个百分点。然而平均借贷利率有显著的下降, 2017年为7.6%, 基本回复至2010年上市规模扩张前的水平。这主要受益于近年公司债的发行及公司整体信用评级的上升。2018年3月8日, 公司进一步公告赎回于二零二零年到期的优先票据, 有望于新一年平均借贷水平有更进一步的改善。


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