【年报点评11】华润置地：商业地产比重再增加
2018-03-22
CRIC研究
克而瑞地产研究
年报系列点评之十一
合约销售1521.2亿元，新增土地投资1196.6万平方米，一线城市占比增加；销售目标1830亿元，同比增长20%；净负债率35.9%，加权平均融资成本4.16%，继续保持行业低位；商业地产比重逐年增加，租金坪效高于万达、大悦城等业内同行，目标成为中国商业地产领导者；财务成本大幅增加，需注意汇兑风险；现金短债比和长短期负债比均降低。
克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬
华润置地2017年实现合约销售金额1521.2亿元，同比增长40.8%。2018年华润将销售目标定在1830亿元，并有信心维持行业前十的位置。华润置地近几年的土地投资相对积极，2017年新增土地投资金额同比增长66.9%，一线城市占比增加。华润置地2017年综合毛利润率40.3%，较去年同期提升显著。净负债率和融资成本继续保持在行业较低水平。
商业地产规模位于行业前列，而且规模和比重继续上升。近年来无论是在新增土地投资还是土地储备中，投资物业的比例都在逐年增加，2017年投资物业营业收入占比也从2015年的5.5%增加到了6.2%。此外，租金坪效高于万达、大悦城等业内同行。未来华润将继续聚焦北上深及强二线城市，持续扩大规模，目标中国商业地产领导者。
2017年，华润置地实现合约销售金额1521.2亿元，合约销售面积954.3万平方米，分别同比增长40.8%和23%，在销售榜单中排在第十位。2017年业绩会上，华润置地将2018年的销售目标定在1830亿元，较2017年的业绩增长20%。从华润置地2012年以来近24%的复合增长率来看，总体保持较为稳健的规模发展。管理层也表示在2018年有信心维持行业前十的位置。
从销售结构来看，华润置地的项目布局相比其他同规模房企更为均衡。2017年华东大区、华西大区、东北大区的销售业绩占比较2016年均有所增长，而华北大区的业绩贡献下降，华中大区的销售均价有显著提升。同时，华润置地聚焦一二线核心战略城市，在2017年1355亿元的权益销售金额，有近86%来自一二线城市。
华润置地近几年的土地投资相对积极，2017年以总价1044.7亿元（权益价653.4亿元）增持了64宗土地，总计容建筑面积达1196.6万平方米，分别同比增长了66.9%和13.7%。2017年华润置地在一二线城市的土地投资金额占比达89.6%，较2016年增加2.2个百分点。其中一线城市的金额、面积占比均较2016年有显著提升。
截至2017年末，华润置地总土地储备达4897.8万平方米，已覆盖全球60个城市。其中开发物业土地储备面积4081.8万平方米，同比增长7.2%，一二线城市占比达73%。投资物业土地储备面积816.0万平方米，一、二线城市土地储备占比达75.0%。以其商业模式来看，华润置地一贯保持了较为健康的土储结构。投资力度的加大和一二线城市的布局也保证了华润未来几年持续稳定的发展。
华润置地2017年实现营业收入港币1185.9亿元，同比增长8.5%。其中，开发物业营业额港币1045.6亿元，同比增长5.9%。投资物业(包括酒店经营)租金收入港币87.8亿元，同比增长21.1%。2017年计入投资物业评估增值后的股东应占溢利港230.2亿元，同比增长18.0%。全年综合毛利润率为40.3%，比2016年同期的33.7%有明显提升。
资本运营方面，截止2017年末华润置地现金及银行存款为港币643.2亿元，总有息负债港币1262.8亿元，分别同比增长37.8%和58.3%。由于新增土地投资的增加，华润置地期末净负债率达到了35.9%，较2016年的23.8%有较大幅度的上升。加权平均融资成本则较2016年的4.23%进一步降低至4.16%，净负债率和融资成本均保持在行业较低水平。
值得注意的是，受利息增加和境外人民币贷款汇兑损益的影响，2017年华润置地的财务成本较2016年增加13.3亿元至15.3亿元。2018年华润置地将调整人民币为公司结算货币，以减少汇率变动对公司的影响。从债务结构来看，截止2017年末华润置地现金短债比为2.1，长短期债务比为3.11，较2016年同比都有大幅下降。
除了开发物业外，投资物业也是华润置地重点发展的业务板块。华润置地2017年在营投资物业总建筑面积达到688.8万平方米，已开业万象城16个，五彩城/万象汇11个(不含管理输出项目)，规模位于行业前列。2017年内新开业5个购物中心，分别为西安西咸万象城、上海万象城、深圳万象天地、北京密云万象汇、泰州万象城。华润置地不仅店铺开业率处于行业领先水平，租金坪效也大幅高于万达、大悦城等业内同行。
华润置地目前已成为中国内地最具影响力的商业品牌。从其商业板块的发展趋势来看，近年来无论是在新增土地投资还是土地储备中，投资物业的比例都在逐年增加。2017年投资物业营业收入占比也从2015年的5.5%增加到了6.2%。截至2017末，华润置地投资物业公允价值达港币1186.8亿元，占到了资产总值的近20.7%。
未来华润置地的投资物业将继续聚焦北上深及强二线城市，持续扩大规模，目标成为中国商业地产的领导者。2017年华润置地在南京、长春、昆明、烟台、南昌等城市新获取5个商业项目，新增商业面积71万平方米，计划在2021年陆续建成开业。2018年计划新开业六个购物中心项目，预计2018投资物业租金收入预计超过港币100亿元，2020年预计达到购物中心48个，另有18个新开发的项目，总数可以达到66个。
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