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【年报点评19】中海地产:“颜时代”的保守与渐变

2018-03-28 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

年报系列点评之十九

2018年中海销售目标稳中有进,同比增长25%达到2900亿港币。在商业领域也制定了租金收入三年港币50亿,六年100亿的目标。此外养老、教育、物流等等领域,都可见中海积极布局的身影。


克而瑞研究中心  房玲、易天宇

随着颜建国的上任,中海于各个方面似乎都迎来了新的变化。销售目标上稳中求进,2018年目标港币2900亿元,同比增长25%。2017年拿地积极,2018年继续保持激进的拿地态度,计划新拿地权益投资额达港元1350亿元,同比增长22%。在商业方面更是定下了三年港币50亿,六年100亿的目标。此外多元化业务方面,中海将长租公寓、教育、养老、物流等都纳入到了其未来的发展规划中。


销售:稳中求进目标2900亿港元

2017年中海地产(含联营合营公司)共实现合同销售金额为港币2321亿元,同比增长10%;合约销售面积1446万平方米,同比上涨11%;其中内地销售为港币2201亿元,占比95%。从历年来看,中海地产的销售规模增长都较为缓慢,前4年的复合增长率仅约为14%,落后于同等规模的房企,这可能跟过去几年中海的整合变化较多所致。

2018年中海稳中求进,销售目标为2900亿港币,较2017年增长25%。主要是2017年以来中海加大了拿地和开发力度,2017年新开工面积1954万平米,同比增长183%。2018年可售货值达港币5550亿,平均去化率达到52.5%就能完成目标,相比于2016年62%的去化率,预期较低,这可能也与中海的推货主要集中在2018年下半年有关。但总体而言,相对于同等规模其他企业而言,中海的目标仍相对保守。2018年保利目标4000亿,而中海计划2020年实现4000亿港元的销售目标。若按照目前的增长速度,中海地产的行业地位继续下滑。


投资:积极拿地扩张成本上升需警惕

随着一系列整合尘埃落定,2017年中海地产在公开土地市场上也变得更加积极。2017年中海地产(不包括中海宏洋)在内地和香港32个城市,共新增拿地建筑面积为1741万平方米,总计拿地总价为人民币1245亿元。此外中海宏洋新增建筑面积为251万平方米,拿地总价为人民币94亿元。2018年中海将继续保持积极的拿地态度,计划新拿地权益投资额港元1350亿元,同比增长22%。2018年前2月,中海地产(含中海宏洋)已新增建筑面积487万平方米,拿地总价达到了321亿元。

2017年中海地产(含中海宏洋)加大了合作拿地的比例,86幅地块中有20幅是合作的,权益建筑面积占比86%,而2016年除中信收购外无其他合作拿地。但跟其他企业对比来看,中海的合作比例依旧不高。目前房企之间的合纵连横越来越多,很多企业借助合作推动规模发展,而中海的发展则一直比较保守。

值得注意的是,中海2017年以来拿地力度加大,其拿地均价也有了大幅的升高。2017年中海的拿地均价为6723元/平米,同比上升64%。均价的升高也为企业带来了新的风险,如近两年南京及镇江的9幅地块就因新房限价令、楼市调控等原因,至今无一上市。

从拿地结构来看,2017年中海地产(不包括中海宏洋)主要于中西部的二线城市拿地较多,其中成都、西安是拿地最多的两个城市,成都的新增拿地达到了243万平方米,占到了新增拿地总额的14%;西安的新增拿地达到了188万平方米,占到了新增拿地总额的11%。

截止2017年底,中海地产的土地储备达到了6375万平米,同比增长12%;而中海宏洋的土地储备为1903万平米,同比增长7%。中海目前已拥有总土地储备8278万平方米,可供企业未来3到4年持续增长的需要。


财务:利润为王杠杆利用率有待提高

2017年中海地产的盈利水平再上一个台阶,毛利率达到了32.94%,较2016年增长了5.12个百分点;净利率达到了25.38%,较2016年增长了1.98个百分点,核心净利润率为19.55%,同比上升了4.19个百分点。之所以中海地产利润率较高,一方面是因为其在项目选择上更为注重利润空间,此外中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务,从而能够更好地控制成本。2017年中海的三费费用较往年也有所缩减,三费费用率仅为4.33%,相比2016年的5.25%下降了0.92个百分点。利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率,得以让中海的盈利水平维持在较高水平。

中海财务结构稳健,持有现金充足,杠杆利用率略显不足。2017年中海拥有流动资金达1041亿港币,现金短债比达4.86。2017年中海地产的净负债率为27%,相比2016年增长了20个百分点,主要是因为2017年中海加大了拿地和开发力度。但整体来看,27%的净负债率与同行业房企相比依旧显得过于保守,未来依旧具有加强杠杆的空间。

中海综合借贷成本也维持在较低水平,且呈现出逐年降低地趋势。2017年底中海地产的加权平均融资成本仅为4.27%,相比2016年底的4.76%继续下降了0.49个百分点,处于行业极低水平。

商业:多元业务助推2023年租金百亿港元

2017年中海地产共实现租金收入港币29.4亿元,同比增长13%,其中投资物业实现租金收入港币24.5亿元,同比增长了15%;酒店及其他商业物业收入为港币4.9亿元,同比增长了7%。截至目前,中海地产共拥有38栋写字楼、12家购物中心以及11家酒店,持有商业面积共366万平方米。

除此之外,目前中海地产正在开发和待开发的商业地产面积达到了553万平方米,其中包括31栋写字楼、12个购物中心、14家酒店以及12家公寓。随着商业规模的不断拓展,2020年中海将商业收入目标定在了50亿港币,2023年100亿港币。

除了传统商业,长租公寓等创新业务也将为中海地产未来发展的一个重要方向。2017年中海成了长租公寓的建设与运营组织,预计未来每年将至少有3到5千间长租公寓投入运营。此外2018年中海的创新业务还将继续覆盖到K12学校、幼儿园、课外学堂、户外营地、健康生活馆、日间照料中心、养老公寓、护理院、物流产业园等等,这些项目将于2018年及未来数年内投入运营,从而为企业创造新的利润增长点。


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