【年报点评23】万科：“城乡建设与生活服务商”转型加速

年报系列点评之二十三

销售金额5298.8亿元，同比增长45.3%；新增项目216个，总规划建筑面积4615.4万平方米；营业收入2429亿元，归母净利润280.5亿元，同比增长33.4%；已售未结资源增至4143.2亿元，牵制收入结算；净负债率8.8%，2018年还有加杠杆空间；存货减值计提继续扩大，影响盈利预期。

克而瑞研究中心  朱一鸣、贡显扬

2017年万科累计实现销售金额5298.8亿元，同比增长45.3%。中西部区域和北方区域业绩贡献较2016年均提升超过2个百分点。2017年万科新增项目216个，总规划建筑面积4615.4万平方米，新增土地投资中位于一二线城市的建筑面积和权益投资金额分别达到了74.7%和90%。2017年毛利率增至34.1%，盈利能力提升显著。未来，万科将定位“城乡建设与生活服务商”，长租、物业、商业、物流等多元业务板块加速发展。

销售：2017年业绩同比增长45.3%，中西部及北方区域增速明显

万科2017年累计实现销售金额5298.8亿元，销售面积3595.2万平方米，分别同比增长45.3%和30%。2017年万科在全年的销售榜单中仅次于碧桂园，排在第二位。而对于万科的发展目标，郁亮表示目前中国房地产市场不动产配套的服务发展还比较滞后，未来将定位“城乡建设与生活服务商”，希望能在不动产领域的周边行业大有作为。

从销售结构来看，南方区域和上海区域对万科2017年销售金额的贡献最大分别达28.6%和28.3%。而从销售增速来看，2017年万科中西部区域和北方区域的销售增速非常明显，分别同比增长65.5%和58.3%。中西部区域和北方区域全年的业绩贡献度也较2016年分别提高了超过2个百分点。值得注意的是，万科2017年在22个城市的销售金额位列当地第一，市场份额不断提升。

投资：聚焦核心城市圈，继续积极拓展合作并购

万科2017年新增项目216个，总规划建筑面积4615.4万平方米，同比增长约38%。权益规划建筑面积2768.1万平方米，权益地价约2188.9亿元，新增项目均价为7908元/平方米。2017年万科新进入了哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌等城市。同时万科保持深耕核心一二线城市、聚焦核心城市圈的发展战略。从投资结构来看，万科2017年新增土地投资中位于一二线城市的建筑面积和权益投资金额分别达到了74.7%和90%。

2017年，万科继续积极拓展合作及收并购渠道获取土地储备。按建筑面积计算，2017年新增土地中72.3%的新增项目是以合作方式获得，呈逐年增加的趋势。土地储备方面，截止2017年末万科在建及规划中土地储备面积近1.32亿平方米（在建项目6852.8万平方米、规划中项目6321.9万平方米），其中权益土储8451.9万方。同时万科还积极参与旧改，潜在旧改项目的预计权益建筑面积达289.1万平方米。

财务：盈利能力提升、净负债率继续保持行业低位

2017年，万科实现营业收入2429亿元，同比增长1%。实现归属于上市公司股东净利润280.5亿元，同比增长33.4%。相比去年的16%和前年的15.1%，增速为近三年来最高。同时由于2017年结算的项目中大部分都是毛利率比较高的项目，万科2017年的毛利率和房地产业务毛利率（已扣除税金及附加）分别达到了34.1%和25.82%，盈利能力提升显著。

而截止2017年末万科已售未竣工结算资源2962.5万平方米，合同销售金额约4143.2亿元，分别同比增长30%和48.9%。虽然2017年万科的销售规模和盈利能力都有一定的提升，但营业收入仅同比增长1%。2018年需加紧推进项目竣工结算以免营业收入规模受到牵制。

同时，2017年末万科存货减值计提继续扩大。目前万科有12个项目计提了存货跌价准备，合计16.1亿元，较2016年末增加17.3%。这些项目主要分布在烟台、南充、镇江、乌鲁木齐和辽宁省的三个城市。这部分三四线城市项目的滞销也会在一定程度上影响万科的盈利水平。

资本运营方面，截止2017年末万科持有货币资金1741.2亿元，远高于622.7亿元的短期有息负债，现金短债比和长短期债务比分别提升至2.8和2.06。2017年万科先后发行了人民币30亿元和10亿元的5年期公司债，票面利率分别为4.5%和4.54%，位于同期发债利率低位。

虽然保持了一贯稳健的财务结构，但截止2017年末万科的净负债率从2016年的25.9%大幅降低至8.8%。在目前的市场环境下，万科持有较多的货币资金以及较低的净负债率水平并不利于企业规模的扩展，我们认为2018年万科在土地投资方面还有加杠杆的空间。

多元化：物业、长租、商业、物流等多元板块加速发展

除了房地产主业外，万科目前在物业、长租、商业、物流等地产相关领域的多元板块加速发展。截止2017年末万科物业已进入80个城市，物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入71.3亿元，同比增长67.28%。目前万科物业除了丰富住宅物业服务内容外还在不断发展商业写字楼的物业管理。

万科2017年还大力发展长租公寓板块，致力于成为全球领先的住宅租赁企业。截止2017年末，泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。并于2018年计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。

商业开发板块，万科截至2017年末管理商业项目共计172个，总建面超过1千万平方米。印力集团还于2017年10月以深国投广场为标的发起并设立信托受益权资产支持专项计划，实现商业物业资产证券化。截至目前，印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。

同时，在物流仓储领域，万科物流持续提升高标仓储业务的规模和盈利能力，并探索冷链业务。截止目前，万科物流地产业务已累计获取项目62个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）482万平方米，其中已建成运营项目共26个，稳定运营项目平均出租率达到96%。

此外，在滑雪度假、养老、教育板块万科也在积极拓展。冰雪度假方面，2017年11月至2018年2月雪季期间，吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访的客流量超过50万人次，创历史新高。养老业务方面，万科目前已经布局了15个城市。杭州“随园嘉树”等项目获得社会各界高度评价。在教育业务方面，万科目前在全国参与运营超过10所学校，梅沙户外营地自2015年成立以来，已为超过10万青少年提供素质教育服务。

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