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2018年1-3月中国房地产企业销售TOP100排行榜
一季度百强企业有43家同比增长超50%；50强门槛近百亿，比去年一季度提升六成；一季度目标完成率普遍低于20%；百强房企分化格局将会加剧。
文／克而瑞研究中心
榜单数据说明
【销售流量榜】
1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。
2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从2013年四季度开始，合作项目不做重复计算，即房企操盘口径为准。
3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。
4、时间跨度：榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2018年1月1日到3月31日。
5、数据范畴：企业海外及港澳台地区的销售数据不予计入，只包含大陆地区的销售数据；保障房、动迁安置房的销售数据不予计入，只包含商品房销售数据；物业租赁及管理、酒店经营、物业服务等产生的收益数据不予计入。
【销售权益榜】
1、数据范畴：企业海外及港澳台地区的销售数据不予计入，只包含大陆地区的销售数据；保障房、动迁安置房的销售数据不予计入，只包含商品房销售数据；物业租赁及管理、酒店经营、物业服务等产生的收益数据不予计入。本榜单采用的权益销售业绩为企业在其投资的所有房地产项目按权益份额计算的总销量。
2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。
3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。
4、时间跨度：榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2018年1月1日到3月31日。
榜·单·解·读
2018年第一季度，TOP100房企整体销售规模同比增长28.8%，增速较前两月同比增速下降16.3个百分点，但业绩集中度和各梯队门槛较去年同期仍有较大幅的提升。我们认为房企在目前调控持续、融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的背景下，将加大供货力度，把全年的销售计划前移，力争加速项目去化，努力完成全年的销售目标。
2018年第一季度，TOP100房企总体销售规模19526.6亿元，同比增长28.8%。相比2月春节期间相对平淡的业绩表现，TOP100房企3月单月的业绩规模较2月有较大幅的提升，环比增长了40.5%。30%的增长率已经成为对规模有要求的房企今年的增长率门槛。从一季度增长来看，有43家超过50%，13家位于30%-50%之间。
随着房企竞争不断加剧，2018年第一季度百强房企各梯队的销售金额入榜门槛提升显著。其中，TOP3和TOP50门槛分别达到了1517.3亿元和99.1亿元，与去年同期相比，增幅分别达到38.3%和59.3%。而TOP10-TOP30的门槛则相对增长平缓。今年以来，龙湖、华润、金地等企业增速明显放缓，龙湖和华润同比仅增长2.5%和17.7%，金地同比下降18.2%。我们预计未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续。
截止目前，已经有近30家房企提出了2018年的销售目标。其中，有近8成的房企全年目标较2017年业绩的增长率在30%以上，还有近4成房企的目标增长率高于2017年全年的业绩增速，平均增长率达到40.4%。
分房企规模来看，规模较大的房企销售目标增长率较低，规模增长较为平稳。如碧桂园、万科没有提出业绩目标，恒大的业绩目标增长率仅9.8%。但那些规模在500-800亿的房企，销售目标增长率普遍在40%以上，这表明力争冲击千亿的房企，仍将销售规模的快速增长放在重要位置。
今年全年的政策环境、市场环境仍不明朗，企业依靠过去项目的高去化率、以点致胜的难度很大，个别项目的热销并不能掩盖大部分项目去化率不及预期的事实。考虑到市场的压力，今年企业在制定销售目标的时候，都把推出货值的销售去化率预期降低。如越秀、中海、融信、保利置业等的预期去化率都较2017年都有所降低。
我们预计，今年企业销售目标的增长主要是靠供货增长实现。通过尽可能的多推项目，以面取胜。我们发现，2017年投资力度较大的房企，今年销售目标增长率也相对较高。我们用房企2017年新增货值和2017年实际销售业绩的比值来判断房企的投资力度，其中，融信2017年通过合作及收并购方式获取了大量土储，2018年目标增长率达70.7%；融信、富力、中骏的目标增长率也在50%左右，而这三家房企的新增货值和销售比较高。
从实际完成情况来看，截止一季度末大部分房企的目标完成率普遍低于20%。我们认为，这与去年年底冲业绩消耗太大，年初短期内货源难以补充；此外，由于政策持续收紧，房企普遍出现预售证获取延后的情况。
我们预计，二季度开始，房企将加大推案力度，力争将全年销售计划前倾。从年报季大部分房企高管表态来看，全年的推案计划大部分集中在二三季度，这样可以尽早锁定全年销售业绩。
除了销售目标之外，现在房企越来越重视回款率指标。从房企的财务状况考虑，目前在已经公告2017年业绩的房企中有近7成房企现金短债比和长短期负债比呈下降趋势，短期偿债压力加大。在目前融资环境持续收紧的背景下，房企获取长期借贷的难度增加，短期偿债压力略有提升，融资成本也随之上升。从企业运营来看，原本仅规模房企关注的销售回款率，现在也被越来越多的房企重视。如龙光、首创、中骏等房企2018年力争保证90%的回款率。恒大、世茂、奥园、越秀等房企的回款率目标也在80%以上。
2018年，政策环境、市场环境仍不明朗。虽然目前大部分房企的业绩目标增长率较高，但我们认为在2018年较低的项目去化率预期下，房企的业绩增长将主要靠加大货量供应来实现。通过把全年的销售节奏前移，企业力争推出更多的货量，尽快完成全年的销售目标，缓解资金压力。
基于克而瑞10多年来为数百家房企提供城市进入研究的经验和成果，将提炼的克而瑞自研体系结合最新的房地产大数据应用在投资决策系统上，通过城市对比、板块选择、拿地决策等相关功能，更加精准细化、及时的从宏观、微观方面对城市的基本情况进行实时监控，并开放个性化定制，帮助企业可以自由灵活的锁定目标城市、区域、地块，为投资决策提供更加详实的依据。
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