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【年报点评29】华夏幸福:产业新城业务对业绩贡献大幅增加至48% 【年报点评29】华夏幸福:产业新城业务对业绩贡献大幅增加至48%

CRIC研究 克而瑞地产研究

年报系列点评之二十九

产业新城销售贡献提升,异地复制成果进一步显现;2017年新增21个产业新城和产业小镇;毛利率大幅提升,PPP资产证券化拓宽融资渠道。

而瑞研究中心  房玲、洪宇桁

华夏幸福2017年销售金额同比增长26.5%至1522.12亿元,在年报中提出了在2018年实现销售规模2100亿元的目标。产业新城业务对销售业绩贡献大幅增加,也极大地拉升了毛利率。华夏幸福2017年的净负债率以及平均融资成本进一步下降至较低水平,年内PPP资产证券化等新融资渠道的拓展,也极大增强了企业的融资能力。


销售:产业新城异地复制推动业绩提升

2017年华夏幸福实现销售额约为1522.12亿元,同比增加了26.5%,其中房地产业务签约销售额1200.51亿元,同比增长19.4%;合约销售面积约951.18万平方米,同比减少了0.14%,签约销售均价同比提升了20%至12621元/平方米。此外,园区结算收入额为299.12亿元,同比增长了68.43%,占比达到了19.65%,较上年的14.76%提高了将近5个百分点。产业新城业务对营业额的贡献也进一步加大,占营收总额的比例从32%上升到48%。2018年华夏幸福目标销售额2100亿元,同比增长38%。

2017年华夏幸福的异地复制取得了进一步的成果,环杭州区域和环南京区域均实现了超过百亿的销售规模,从而使得京津冀以外区域的销售额占比从7%大幅提升至23%。从销售面积来看,华夏幸福在长三角地区的销售面积从2016年的67.39万平方米增长到了201.65万平方米,占比由7.07%大幅提升到了21.2%。除此之外,华夏幸福在中西部地区今年也开始收获,实现25.27万平方米的销售业绩。


投资:新增21个产业新城和产业小镇

2017年,华夏幸福持续深耕京津冀,同时产业新城异地复制的脚步继续加快。新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个,位于非京津冀地区的就有20个,其中位于长三角城市群的有5个,长江中游城市群有9个,成渝城市群1个,中原城市群5个,全国化布局已经得到了进一步强化。此外,为了响应国家“一带一路”倡议,拓展海外产业园区,搭建国际产能合作平台,华夏幸福在新加坡、印度尼西亚、越南、菲律宾、马来西亚、印度、埃及、文莱、缅甸、美国等国家设有常驻机构,已经开发运营印尼雅加达的唐格朗(Tangerang)、卡拉旺(Karawang)等多处产业园区项目,成功树立了海外产业园区行业标准。

截至2017年底,华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为988.27万平方米,与同等规模的其他房企相比较少。这主要是因为华夏幸福作为一个产业新城运营开发商,开发模式与传统的房地产开发有所不同,在签署PPP协议后,华夏幸福可以随着产业新城的建设推进逐步拿地。


财务:PPP资产证券化开拓融资新渠道

产业新城业务带动,企业利润率维持较高水平。2017年,华夏幸福的毛利率为47.93%,同比增长了近15个百分点,创下了5年以来的新高。毛利率的大幅上升,主要原因是毛利率高达92.5%的产业发展服务收入同比增长了110.4%,占营业收入比重同比提升了18.3个百分点至38.9%,从而拉动了整体毛利率的提升。2017年华夏幸福的园区新增签约投资额约为1650.6亿元,同比大幅增长了47%,落地投资额达到545.2亿元,为公司新增产业服务收入230.9亿元。

2017年,华夏幸福的净负债率下降了14个百分点至48%,平均融资成本也由2016年的6.97%进一步下降到了5.98%,整体财务结构良好,融资空间相对较大。2017年3月,华夏幸福成功发行了规模7.06亿元的国内首批PPP项目资产证券化产品,8月发行规模2亿元的PPP项目资产支持票据,PPP资产证券化成了华夏幸福的一条新的融资渠道,盘活了企业存量资产,体现出公司业务模式独具的优势,进一步提升了企业融资能力。


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