原创： CRIC研究克而瑞地产研究

年报系列点评之三十

2018年销售目标1200亿，调整管理架构提高运营效率；坚持轻资产合作发展策略，控制净负债率。

克而瑞研究中心房玲、易天宇

2017年融信集团规模增长显著，合约销售达到703亿元，年内通过积极拿地与收购，形成了海峽西岸、长三角、粤港澳、京津冀、中部、成渝、西部七大核心城市群的布局，土地储备货值超过5000亿元。其中2018年可售货值约1800亿元，为全年1200亿元的销售目标奠定了良好的基础。为了更加贴合千亿冲刺阶段的现况，融信内部的管理架构也正在逐步调整，未来将会实施集团、事业部、项目公司的三级管控体制。通过对事业部在拿地和销售方面的充分放权，提高企业运作效率，加速增长。积极扩张下，企业净负债率也随之上升，未来融信将继续坚持轻资产合作发展策略，在规模扩张的同时平衡财务发展，争取2019年底净负债率回到65%左右。

销售：货值充足2018年目标1200亿

据克而瑞公布的销售排行榜，2017年融信中国连同其附属公司、合联营公司（融信集团）共实现合同销售金额为人民币703亿元，同比增幅为53%；实现合约销售面积449万平方米，同比上涨89%。过去三年，融信集团始终保持较高的增长速度，复合增长率达到61%。融信销售业绩快速增长的背后，一方面是由于其近年来不断通过收购和合作，取得了大量优质地块，为企业规模增长提供了推力。另一方面，也是由于融信大部分项目的去化情况较好，为企业的销售起到了带动作用。

2018年融信集团将2018年全年销售的目标定为了1200亿元。截止目前，融信拥有充足的土地储备，预计货值超过了5000亿元，其中2018年可供货值1800亿，去化率67%即可完成千亿目标。

从销售结构来看，2017年融信中国（不含合联营公司）的销售业绩主要来自杭州和福州这两个城市，销售金额达到167亿元和116亿元，占比分别为33%和23%。2017年融信收购了海亮位于17个城市的35个项目，进一步完善了其全国性布局。预计随着融信于全国的加速布局，其于各个区域、城市的销售占比也将更为平衡。

投资：合作收购助推规模增长

2017年融信明显加快了拿地的脚步，拿地规模创历史新高。2017年融信集团共新增土地建面1482万平方米，同比大幅增长181%；虽然2017年拿地较多，但拿地总价仅为715亿元，同比仅增长了48%；拿地均价4828元/平米，大幅下降了47%。

拿地均价的大幅下降，主要是由于融信2017年加大了收购力度。2017年7月，融信以28.97亿元的价格收购了宁波海亮及安徽海亮各55%的股权。此外，融信还积极采用合作的方式拿地，据不完全统计，除去海亮收购项目外的35幅地块中，合作开发的项目数超过70%。通过轻资产合作的发展策略，融信在提高企业市场占有率的同时，也能更好的保持财务健康。

从拿地结构来看，2017年融信主要于长三角拿地较多，其中杭州是拿地最多的城市，杭州的新增拿地达到了182万平方米，占到了新增拿地总额的12.3%。2017年，融信新进入城市包括天津、广州、成都、重庆、合肥、郑州等26个城市，成功开拓了中西部、大湾区及京津冀地区。融信也从原先的聚焦核心一二线城市，拓展至全国7大核心城市群。预计随着融信全国化发展战略的推进，其于各个区域的城市布局也将更为均衡。

截止2017年末，融信的土地储备达到了2315万平米，同比增长119%，可供企业未来4到5年的发展需要。其中在建建筑面积达到了1477万平米，未开发建筑面积达到了686万平米。从区域来看，融信的土储储备主要集中于长三角地区，占比达到了53%。

财务：两年净负债率回到65%

2017年融信中国实现营业收入303.4亿元，同比增长大幅增长167%，净利润26.5亿元，同比增长55%。全年毛利率为17%，同比下降3个百分点；净利率为9%，同比下降6个百分点。利润率的下滑，一方面是由于早期结转的项目利润较低，此外2017年扩张力度较大，收购海亮35个项目，其中部分项目由于亏损，并表后拉低了整体盈利水平。若排除海亮及收并购的项目，融信自有项目的毛利率大概在23%左右。

随着融信上市，融资渠道不断拓宽，融资成本持续降低，对企业未来提升利润水平也大有裨益。由于扩张力度较大，2017年融信中国的净负债率达到了159%。未来，融信将会继续坚持轻资产的发展策略，主动管理负债水平，更好的平衡规模扩张和财务健康发展，力争将2018年的净负债率控制到100%以下，2019年底回到65%左右。