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香港2018年一季度楼市总结展望：商铺篇
零售业呈整体上升趋势
本港中档消费仍为中坚力量
文／研究员（HK） 洪圣奇、盛馨月、钱美辰
2018年1月香港零售商铺租金指数为186.6，超过2015年租金指数下跌前的最高水平并维持2017年底的上升，行业整体呈现上升趋势，市场有回暖现象。虽然受到人民币贬值及内地反腐行动对内地游客访港热度的影响，香港一系列旅游行业全面开放的政策使2017年内地旅客访港人数有小幅增长，并在2018年第一季度得以延续。另一方面，由于香港市场结构的改善，本港中档民生消费持续为疲软的零售业提供主要增长动力， 而高端奢侈品等高档零售仍面临寒冬。
供应
2017年度落成量未达成，空置率将维持高位
根据《香港物业报告》，2017年香港私人商业楼宇总落成量为105，000平方米，虽然来自西贡、油尖旺及沙田等非核心地区的供应有所增加，但目标125，600平方米未能达成。2018年一月落成量为2，200平方米，从目前来看2018年去年落成量有望超过2017年。
同时，由于近年来非核心区域的新增商铺数量大幅上升，短期内难以被完全消化，因此自2012年起商铺空置率便一路走高，到2016年末空置率已达9%。由于新增供应充足，预计空置率将维持一段时间的高位。而新增供应主要针对的是本港民生类消费，因本港中档消费需求强劲，该类商铺租金并未承受下行压力，长期风险较小。
需求
春节内地游客人数创新高，推动整体零售业上升
2017年全年总访港人数同比上升3.2%，其中内地游客人数同比上升3.9%。2018年1月、二月内地访港总人数为851万人，同比上升13.6%，其中二月内地访港人数占总访港人数的83%，超过2015、2016年，可见寒假、春节的拉动效应更加明显。外来需求的上涨给香港整体零售业带来了正面影响。虽然除内地游客外，其他国家地区游客访港人数有所增长，但由于内地游客占总体访港人数的77%左右，其他国家地区游客人数的多寡对于香港的影响远比不上内地游客访港次数波动的影响。自2014年开始，内地旅客访港次数连降三年，虽然从今年初开始内地游客访港次数逐步增多，市场逐渐展现回暖的迹象，但是否能回到2014年以前的水平仍有待时间的检验。
零售业转型趋势不变，今年有望转暖。从2017年趋势上看，2017年整年总销货额较2016年有所上升。从去年第一季度开始，全港零售业销货额下跌幅度明显收窄，去年3月份结束长达24个月的下跌，开始逐步回升，2018年1、2月分别达到449亿、452亿港元，与2014、2015和2016年1、2月水平基本持平，但全年趋势有待进一步观察。整体而言，2017年的总销货额仍处于负增长，但消费品类的销货总价却逆势上涨，其中百货公司货品同比上升3.1%，食品、酒类饮品及烟草同比上升2.6%，汽车及汽车零件同比上升3.0%；2018年1、2月结构继续优化，上述分别上升10.9%、10.5%、19.9%。由此可以看出香港的消费趋势逐渐转向中档民生消费，因此这部分的零售情况相对稳中向好，甚至转跌为升。
一方面是由于访港人数有所增加，带动了本地消费；另一方面则是受到香港经济形势向好的影响，良好的就业及收入情况为香港零售业的复苏提供了强有力的支持。因此，我们预测2018全年零售业有可能保持2017年的势头，结束下跌趋势，走出零售谷底，继续稳步增长。
政策
为促进旅游业复苏，从而带动零售业回复活力，香港政府自2015年起进行了许多尝试。包括拨款支持旅游发展局加大宣传推广香港旅游力度，从而减少香港旅游业对内地访港旅客的依赖性，降低内地游客对香港旅游业及零售业的影响；去年时逢香港回归20周年，旅游发展局更是拨款鼓励内地“真人秀”到港拍摄，期待能再次带动内地访港热潮，为香港零售业及旅游业带来更多增长动力，2018年1、2月的数据显示了这一政策的有效性，预计全年香港旅游业会继续回暖。
另一方面，特首林郑月娥所提出的政纲侧重于协助港人置业，房屋政策包括了首置上车盘等。虽然该政策对于即将推出的中小面积的私人住宅可能造成一定冲击，但在土地紧张、楼价高企的背景下，短期内市场住宅供应仍偏紧。再加上各项辣招限制外地投资者的购房门槛，购房需求外溢将推动商铺市场进一步上升。这些政策在2018年的影响预计会逐步深入。
总结
香港商铺租金在2017年前全年呈现上涨趋势，已经接近下跌前的历史高位，2018年1月保持了这一趋势。但是由于旅游业的持续疲软，零售业的上涨幅度十分有限。其中，高端零售业仍面临寒冬，本土消费力依旧是全港零售业消费力的中流砥柱，中档消费成为商铺需求的主要动力。
总体访港人数，特别是内地游客访港人数、比例的提升，为香港零售业注入了新的活力。受到香港市场向好的影响，本土消费相对稳健，为香港零售业的发展提供动力，预计未来香港零售业将稳中求升。充足的新商铺供应再加上持续走高的空置率，预计将收紧香港总体零售商铺租金的上涨幅度。
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