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【年报点评36】阳光城:多元融资创新成现金增长关键 【年报点评36】阳光城:多元融资创新成现金增长关键

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

年报系列点评之三十六

2017年合约销售实现88%增长,2018年可售货值2300亿元;拿地投资力度持续加大,总土储货值达4911亿元;扩张期净负债率居高不下,多元融资拓宽企业融资渠道。

文/研究员  房玲、羊代红

2017年阳光城合约销售915亿元,同比增长88%,2018年可售货值约为2300亿元,千亿销售问题不大。2017年阳光城继续加大拿地投资的力度,新增土地储备2022万平米,截至2017年年底总土地储备达3796万平米,总货值4911亿元。年内阳光城积极进行多元化融资,补充资金的同时降低了融资成本,净负债率同比下降至252%。在传统房地产业务之外,阳光城将涉足教育地产、健康、文旅、科技等产业小镇方面,其中教育地产已有突破,第一个教育产业小镇即将落地。


销售:2018年货值2300亿元

2017年阳光城实现合约销售915.3亿元,同比增长88%;合约销售面积659.4万平米,同比增长87%。阳光城销售规模的高速增长,与充足的货源密不可分。2017年阳光城在售项目达81个,较2016年增加20个,新推盘项目北京君山墅、南宁阳光城丽景湾、杭州阳光城檀悦、长沙尚东湾等热销,对企业的销售增长起到了一定的推动作用。此外,较高的去化率也是推动其销售规模迅速增长的重要因素,2017年阳光城的供货转认购率达80%。

2018年阳光城的可售货值2300亿元,大约三分之二的项目将在2018年下半年推出,超过千亿问题不大。推盘计划若能够保证,同时去化率保持较高的话,销售规模还将更上一层楼。


投资:大举收购下土地储备显著增加

2017年阳光城新增120个项目,新增土地建面2022万平米,同比增长107%,新增土地储备总价986.42亿元,拿地销售金额比为1.08,在寻求规模扩张进程中,阳光城加大土地投资力度。从权益方面来看,2017年,阳光城新增拿地建面1439万平方米,占比约为71%,新增权益货值1407亿元。

从拿地方式来看,2017年阳光城通过并购渠道获得项目52个,占比43.3%;招拍挂项目68个,占比56.67%。2017年阳光城通过并购方式新增土地储备1074.29万平米,占比53%,并购仍为阳光城拿地的重要组成部分,且通过并购的方式为企业降低了拿地成本,使得阳光城近几年的新增拿地均价都在5000元/平以下。

从阳光城的投资布局来看,2017年阳光城新增包括天津、山东、河北、海南、新疆、贵州、重庆、云南、粤东、南粤、辽宁、安徽、甘肃等13个新区域。截至2017年年底,阳光城拥有30个区域公司,已实现以京津冀、长三角、珠三角、大福建、战略城市等六个区域为主的全国布局。

就新增建面的区域分布来看,战略城市占比最高,达43%,较于2016年增加9个百分点。区域内,阳光城利用核心城市的外溢效应积极布局开发周边三四线城市,如以上海为辐射圈新进入启东,以杭州为原点,先后在嘉兴、绍兴、宁波等杭州湾沿线城市拿地,2017年三四线城市的新增土地占比达34%,同比增加30个百分点。 

截至2017年年末,阳光城总土储3796万平方米,同比增长66%,货值总计4911亿元。大福建、长三角、珠三角的地储备分布均衡,在20%左右,战略城市占比稍高,为37%。这些土地,将是支持阳光城未来三年发展的重要基础。


财务:债务结构依然有待优化

2017年阳光城实现营业收入331.63亿元,同比增长69.2%,其中物业销售营业收入330.18亿元,同比增长69.8%,主要是2017年结算项目达66个,同比增加94%。其中,上海阳光城滨江悦结算金额27.4亿元占据首位,有12个项目的结算金额超过10亿元,较于2016年增加5个。

阳光城2017年毛利润为83.16亿元,同比增加82%。毛利率,净利率,归母净利率分别为25.08%,6.72%和6.22%,毛利率有1.77个百分比的增长,净利率以及归母净利率较于2016年有微小下滑。

2017年末,阳光城持有现金364亿元,同比增加93%,现金短债比0.75,长短期债务比1.34,债务结构需要进行调整优化。2017年净负债率同比下降至252%,若将2017年发行的40亿永续中票算作负债,则净负债率将上升至305%,偿债压力加大。 

在融资方面,2017年阳光城进行了多项创新性融资,尝试并购基金、资产证券化、中期票据、商业地产抵押贷款、购房尾款资产证券化等多元化融资渠道,降低了融资成本。2017年阳光城的平均融资成本为7.08%,同比减少1.34个百分点。2018年,阳光城在融资创新上并未停止,2018年4月,阳光城获批首单A股民企储架式长租REITs规模不超100亿,这将为阳光城扩展其多元业务的发展提供强大资金支持。


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