克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

正文共:3074 字 

预计阅读时间:8 分钟

文/研究员    杨科伟、柏品慧

市场综述

2017年下半年开始市场略有降温
投资热点区域更显著

2015年南京土地市场率先转暖,地价开始步入上行通道。2016年房地产市场开启了长达一年半之久的火爆期,2016年商品住宅成交量一举刷新历史新高,房价更是急速拉升,热点区域、板块房价翻倍上涨,甚至出现一、二手房价格倒挂的局面。2017年下半年以来,南京房地产市场明显降温,反映在数据层面,成交量持续低位运行。诸如江北、江宁等热点区域投资性需求受到严厉打压,调控政策成效显著。2018年以来,新增供应量依旧维持在较低水平,多数项目入市节点延迟到3月底乃至4月份,春节后更是连续3周“断供”。受此影响,楼市成交依旧冷清,2月成交量降至年内低位。



01

“四限”政策

严格“限价”,热点板块一二手房价格倒挂
限贷政策最严苛

受限价政策影响,各区域均有隐形的房价监管红线,河西南最高限价3.5万/平方米,河西中部最高限价4.5万/平方米,南京南站板块精装修最高限价3.5万/平方米,江北最高限价3万/平方米。

限贷政策最为严苛,二套有贷家庭首付比例不低于80%,热点区域、板块更是大幅上调首付比例,无论是首套房、二套房,还是有贷、无贷家庭,首付比例均要求达到80%。因银行信贷额度紧张,多数银行纷纷上调房贷利率,普遍在基准利率基础上上浮10%-20%。

并且,这类热点区域、板块一、二手房价格倒挂,一手房“买到即赚到”。受限签因素影响,2017年市场积压了大量的签约未备案项目,尤以河西中部、河西南这类高房价板块为甚,2018年以来政府逐渐开闸网签,高价盘陆续网签备案。对于限价松绑也并非区域一刀切,更多参考各盘成本、前期以及周边项目。


02

人才落户

对房地产市场利好程度有限

3月初,南京升级人才落户新政,研究生或40岁以下本科生均可落户,局部松绑限购政策。不过,房地产市场利好程度有限,成交量并未显著提升,高房价还是挤出很大一部分购房需求。


03

城市发展

市政发展重点在江北新区和江宁区

南京市政发展规划“政府向北、人民向南”,江北新区获批国家级新区后,便成为南京市政府重点打造区域,但由于市领导频繁更迭,市政建设推进进度不及市场预期。江宁区发展重心在于大学城和产业园,产业类型繁多,不乏汽车制造、软件园等。并且,南京最初的产业发展方向是由城南向北发展,江宁区有着较好的产业基础。


04

热点区域

江北新区核心区市场持续火热
桥北、浦江镇有所降温

江北新区可以划分为四大板块:核心区、浦江镇、桥北和六合。六合区位于江北新区最北部,以六合老城区为核心,并向周边的雄州等板块辐射。江北新区往南有宁和线,连接至马鞍山和县,进而带动和县房地产市场,工业园为甚。

桥北位于南京长江大桥以北片区,项目建设集中度较高,后期市政配套没什么改观性。初期,桥北以天润城、旭日上城、威尼斯水城这类超级大盘为主。现有在售项目仅剩威尼斯水城和金象郎诗红树林,在售房源偏少。其中,金象郎诗红树林是收购海德北岸城五期地块。桥北板块北面便是高新开发区,定位为省级开发区,后期发展规划好于桥北板块,开发商有着较强的进驻意愿。

核心区位于浦口区与江浦县的交界处,地处南京长江大桥与南京长江隧道之间,扬子江隧道通车后,着实拉近了核心区与主城区之间的时空距离,扬子江隧道也是南京最长、车流量最大的隧道,交通出行着实方便。客户结构除了自住型需求之外,前期投资炒作氛围浓厚,不乏大量的投资客。因南京房价过快上涨,后期不乏部分主城区外溢客群。目前,江北核心区医院、学校等市政配套将陆续投入运营,规划利好也将逐步兑现。

桥北、浦江镇前期有利好规划,但尚未落地,市政建设进度相较缓慢,投资性需求甚多,房价涨幅最快,当下住宅售价2.5-3.5万/平方米,项目去化表现不佳。


05

市场预判

量升价稳,刚需购房宜趁早
未来80%供应量为高价“地王”盘是最大风险

展望未来,南京房价运行平稳,成交量还得看供应量,下半年或将供应明显放量,成交量企稳回升。刚需客群能买的还是得尽早买,一旦政策出现松动迹象,或将出现又一轮快速上涨行情。

2015年下半年以来,南京土地市场持续火爆,多区域、板块频出“地王”。目前这些均处施工状态,除了商办项目已经陆续销售外,住宅项目受“限价”影响普遍难拿预售证。当前地王盘已然陷入开盘必亏损的窘境,项目入市节点被迫延迟,企业与政府之间的价格博弈愈演愈烈。

截止目前,南京尚未推售的项目以前期高价地乃至地王盘居多,占比约80%,低价盘剩余量寥寥无几。地王反面案例便是江宁麒麟板块京奥港未来墅,其是南京第一个亏损地王,现已等待其他房企收购,几乎清一色的高价盘对市场需求购买力是极大考验,恐将面临有价无市的风险。



典型项目一:华润国际社区

▶ 项目简介: 

地理位置:江北新区中心大道与中央大道交汇处

交通:过江隧道/扬子江隧道;地铁/4、11、13和15号线(规划中)

主力户型:89平方米2房、108平方米2房、129平方米3房和144平方米4房

建筑面积:73万平方米

交房时间:2019年底

上次开盘售价:2.87万/平方米


▶ 项目点评:

项目可谓是江北新区“明星盘”,销售持续火爆,开盘必售罄。一二手房价格严重倒挂,周边二手房毛坯售价3.2万/平方米,一手房精装修售价约2.9万/平方米,买到即赚到。

项目距离扬子江隧道600米,扬子江隧道分两条,一条连接定淮门,开车10分钟可至龙江鼓楼;一条连接扬子江,直达河西,交通出行着实便捷。项目周边规划4、11、13和15号线4条地铁线,设有中央商务区、商务东街两个站点。

周边规划有江北区国际医疗中心、石佛寺鼓楼医院江北分院等多所医院,另有两宗教育用地正处规划中,具体引进的学校尚未确定。项目分三期开发,在售房源仅剩三期3、4、5和6号楼4栋。

客户主要来源于浦口区、浦江镇、鼓楼等区域,拆迁户也占据一定比重。受益于价格优势,鼓楼外溢客户占比较多。前期,客户群体有较大比例的投资客,主要来自于周边城市,限购出台后投资客占比寥寥。人才落户新政施行后,看房的落户人才明显增多。

不过项目户型设计略有瑕疵,所有户型都“偷面积”,赠送设备平台,但由于政府加强管控,设备平台严禁打通,原先的“卖点”便成“瑕疵”。以89平方米2房为例,因设备平台严禁打通,原先的书房空间便略显局促,仅能作为衣帽间使用。


典型项目二: 世茂荣里

▶ 项目简介: 

板块:地理位置:浦珠中路与定向河路交汇处

交通:过江隧道/扬子江隧道;地铁/4号线(规划中)

建筑面积:25万平方米

交房时间:2018年底

售价:2.4万/平方米


▶ 项目点评: 

项目距离扬子江隧道直线距离约4公里,交通出行便捷。项目赠送7平方米设备平台,经过物业报备,设备平台可以统一改造。得房率较高,达82%

一二手房价格倒挂,周边二手房售价2.6-2.7万/平方米,一手房售价2.4万/平方米。

客户主要来源于浦口区、鼓楼、江浦等区域。不过,户型设计一梯两户,一栋4个单位,边套客厅朝东、西,并有暗卫。


— END —

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专注地产行业研究和企业探索
连续八年发布房企销售排行榜

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    市场综述

    2017年下半年开始市场略有降温
    投资热点区域更显著

    2015年南京土地市场率先转暖,地价开始步入上行通道。2016年房地产市场开启了长达一年半之久的火爆期,2016年商品住宅成交量一举刷新历史新高,房价更是急速拉升,热点区域、板块房价翻倍上涨,甚至出现一、二手房价格倒挂的局面。2017年下半年以来,南京房地产市场明显降温,反映在数据层面,成交量持续低位运行。诸如江北、江宁等热点区域投资性需求受到严厉打压,调控政策成效显著。2018年以来,新增供应量依旧维持在较低水平,多数项目入市节点延迟到3月底乃至4月份,春节后更是连续3周“断供”。受此影响,楼市成交依旧冷清,2月成交量降至年内低位。



    01

    “四限”政策

    严格“限价”,热点板块一二手房价格倒挂
    限贷政策最严苛

    受限价政策影响,各区域均有隐形的房价监管红线,河西南最高限价3.5万/平方米,河西中部最高限价4.5万/平方米,南京南站板块精装修最高限价3.5万/平方米,江北最高限价3万/平方米。

    限贷政策最为严苛,二套有贷家庭首付比例不低于80%,热点区域、板块更是大幅上调首付比例,无论是首套房、二套房,还是有贷、无贷家庭,首付比例均要求达到80%。因银行信贷额度紧张,多数银行纷纷上调房贷利率,普遍在基准利率基础上上浮10%-20%。

    并且,这类热点区域、板块一、二手房价格倒挂,一手房“买到即赚到”。受限签因素影响,2017年市场积压了大量的签约未备案项目,尤以河西中部、河西南这类高房价板块为甚,2018年以来政府逐渐开闸网签,高价盘陆续网签备案。对于限价松绑也并非区域一刀切,更多参考各盘成本、前期以及周边项目。


    02

    人才落户

    对房地产市场利好程度有限

    3月初,南京升级人才落户新政,研究生或40岁以下本科生均可落户,局部松绑限购政策。不过,房地产市场利好程度有限,成交量并未显著提升,高房价还是挤出很大一部分购房需求。


    03

    城市发展

    市政发展重点在江北新区和江宁区

    南京市政发展规划“政府向北、人民向南”,江北新区获批国家级新区后,便成为南京市政府重点打造区域,但由于市领导频繁更迭,市政建设推进进度不及市场预期。江宁区发展重心在于大学城和产业园,产业类型繁多,不乏汽车制造、软件园等。并且,南京最初的产业发展方向是由城南向北发展,江宁区有着较好的产业基础。


    04

    热点区域

    江北新区核心区市场持续火热
    桥北、浦江镇有所降温

    江北新区可以划分为四大板块:核心区、浦江镇、桥北和六合。六合区位于江北新区最北部,以六合老城区为核心,并向周边的雄州等板块辐射。江北新区往南有宁和线,连接至马鞍山和县,进而带动和县房地产市场,工业园为甚。

    桥北位于南京长江大桥以北片区,项目建设集中度较高,后期市政配套没什么改观性。初期,桥北以天润城、旭日上城、威尼斯水城这类超级大盘为主。现有在售项目仅剩威尼斯水城和金象郎诗红树林,在售房源偏少。其中,金象郎诗红树林是收购海德北岸城五期地块。桥北板块北面便是高新开发区,定位为省级开发区,后期发展规划好于桥北板块,开发商有着较强的进驻意愿。

    核心区位于浦口区与江浦县的交界处,地处南京长江大桥与南京长江隧道之间,扬子江隧道通车后,着实拉近了核心区与主城区之间的时空距离,扬子江隧道也是南京最长、车流量最大的隧道,交通出行着实方便。客户结构除了自住型需求之外,前期投资炒作氛围浓厚,不乏大量的投资客。因南京房价过快上涨,后期不乏部分主城区外溢客群。目前,江北核心区医院、学校等市政配套将陆续投入运营,规划利好也将逐步兑现。

    桥北、浦江镇前期有利好规划,但尚未落地,市政建设进度相较缓慢,投资性需求甚多,房价涨幅最快,当下住宅售价2.5-3.5万/平方米,项目去化表现不佳。


    05

    市场预判

    量升价稳,刚需购房宜趁早
    未来80%供应量为高价“地王”盘是最大风险

    展望未来,南京房价运行平稳,成交量还得看供应量,下半年或将供应明显放量,成交量企稳回升。刚需客群能买的还是得尽早买,一旦政策出现松动迹象,或将出现又一轮快速上涨行情。

    2015年下半年以来,南京土地市场持续火爆,多区域、板块频出“地王”。目前这些均处施工状态,除了商办项目已经陆续销售外,住宅项目受“限价”影响普遍难拿预售证。当前地王盘已然陷入开盘必亏损的窘境,项目入市节点被迫延迟,企业与政府之间的价格博弈愈演愈烈。

    截止目前,南京尚未推售的项目以前期高价地乃至地王盘居多,占比约80%,低价盘剩余量寥寥无几。地王反面案例便是江宁麒麟板块京奥港未来墅,其是南京第一个亏损地王,现已等待其他房企收购,几乎清一色的高价盘对市场需求购买力是极大考验,恐将面临有价无市的风险。



    典型项目一:华润国际社区

    ▶ 项目简介: 

    地理位置:江北新区中心大道与中央大道交汇处

    交通:过江隧道/扬子江隧道;地铁/4、11、13和15号线(规划中)

    主力户型:89平方米2房、108平方米2房、129平方米3房和144平方米4房

    建筑面积:73万平方米

    交房时间:2019年底

    上次开盘售价:2.87万/平方米


    ▶ 项目点评:

    项目可谓是江北新区“明星盘”,销售持续火爆,开盘必售罄。一二手房价格严重倒挂,周边二手房毛坯售价3.2万/平方米,一手房精装修售价约2.9万/平方米,买到即赚到。

    项目距离扬子江隧道600米,扬子江隧道分两条,一条连接定淮门,开车10分钟可至龙江鼓楼;一条连接扬子江,直达河西,交通出行着实便捷。项目周边规划4、11、13和15号线4条地铁线,设有中央商务区、商务东街两个站点。

    周边规划有江北区国际医疗中心、石佛寺鼓楼医院江北分院等多所医院,另有两宗教育用地正处规划中,具体引进的学校尚未确定。项目分三期开发,在售房源仅剩三期3、4、5和6号楼4栋。

    客户主要来源于浦口区、浦江镇、鼓楼等区域,拆迁户也占据一定比重。受益于价格优势,鼓楼外溢客户占比较多。前期,客户群体有较大比例的投资客,主要来自于周边城市,限购出台后投资客占比寥寥。人才落户新政施行后,看房的落户人才明显增多。

    不过项目户型设计略有瑕疵,所有户型都“偷面积”,赠送设备平台,但由于政府加强管控,设备平台严禁打通,原先的“卖点”便成“瑕疵”。以89平方米2房为例,因设备平台严禁打通,原先的书房空间便略显局促,仅能作为衣帽间使用。


    典型项目二: 世茂荣里

    ▶ 项目简介: 

    板块:地理位置:浦珠中路与定向河路交汇处

    交通:过江隧道/扬子江隧道;地铁/4号线(规划中)

    建筑面积:25万平方米

    交房时间:2018年底

    售价:2.4万/平方米


    ▶ 项目点评: 

    项目距离扬子江隧道直线距离约4公里,交通出行便捷。项目赠送7平方米设备平台,经过物业报备,设备平台可以统一改造。得房率较高,达82%

    一二手房价格倒挂,周边二手房售价2.6-2.7万/平方米,一手房售价2.4万/平方米。

    客户主要来源于浦口区、鼓楼、江浦等区域。不过,户型设计一梯两户,一栋4个单位,边套客厅朝东、西,并有暗卫。


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