注：以上内容来自2018首届陆家嘴地产金融峰会暨克而瑞研究中心第23届地产金融论坛。
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不一样的形式，一样的专业——2018首届陆家嘴地产金融峰会实录
陆家嘴金融峰会，犀利阐释，
大胆点评，专业分析！
地产金融，专业人做专业事，
共建美好生活！
文／研究小Q
4月21日,易居克而瑞研究中心联合钜派投资集团举办2018首届陆家嘴地产金融峰会暨克而瑞研究23届地产金融论坛。陈道富、任志强、周忻、倪建达、丁祖昱、王强、章华、陈志超等经济学界大佬、金融资本大咖、房地行业领袖济济一堂，把脉行业发展现状，畅谈房地产新时代，干货满满、金句不断，让我们一睹为快。
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房地产的金融化与稳健的货币政策
——十九大后中国金融政策解读
陈道富 国务院发展研究中心金融研究所副所长 研究员
从金融以及国民经济循环的角度来看，房地产发展分为三个阶段：
第一阶段：房地产市场与国民经济的良性循环阶段。
第二阶段：房地产发展开始对国民经济发展产生制约，从GDP的自我实现向金融的自我实现过渡阶段。
第三阶段：房地产市场进入了加速泡沫化阶段。
中国存在三套差异巨大的价格体系，一是以房地产为主的资产价格体系，二是和老百姓购买消费为主的消费市场的价格体系，三是PPI价格体系。从金融角度来看房地产风险不在于国际上担心的所谓消费者抵押贷款的风险，它的风险在于我们的房地产市场是中国信用创造的最主要渠道，如果房地产市场出现一定程度的波动会导致整个货币的创造、货币的供给出现波动。所以我们提出要把房地产市场从多属于逐步回归到住宅的房地产属性，建立房地产长效机制。
当前货币运行有以下特点：广义社会融资同比增速持续下行，M2低位运行；表外融资萎缩、债券融资恢复；各期限的债券市场收益率有所下行，但综合利率有所上升。
从整个融资环境企业层面来说比去年紧，综合的架构会上升，所以对于房地产行业来说管好金融行业，做好金融之间的配置，是在未来的房地产分化和竞争中获胜的关键。
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当前房地产行业形势分析与发展前景判断
丁祖昱 易居企业集团CEO
一季度行业趋势：
行业层面，数据显示一季度整体销售增速回落，究其销售面积和销售金额下降很重要的原因是不登记备案，所以很多中高端项目延缓了备案时间，造成了销售面积销售金额的增速下滑，而房地产开发投资速度在上升。鉴于今年三四线分化会非常严重的，房地产开发企业接下去的投资增速不会进一步的上升。
企业层面，一季度增长是28.8%，50强门槛增幅达59.3%。2018年房企业的平均目标增长是40%，这里有一个很有意思的情况，我预测今年整体总量不会增长，但是这些房企都把目标提升40%，总量哪里来？实际就是每一个房企都看着别人的菜，要增加自己在市场当中的占有率。每个人都要拿掉别人的份额，这就是目前房企的竞争格局，未来也是一样的。
融资层面，现在房企融不到资。正常的融资拿不到，只有通过股权，债券，海外市场融资才行。海外发债持续增加，量都很大（10亿美金数量级），今年会有几个巨无霸企业在海外融资，所以海外融资也会变得更加紧张，利率也会更加高。
租赁市场，目前政策对于租赁市场的支持，供应量很大，计划量也很大，但并不足以改变当前对购房市场对交易整体的需求和供给，只是将这部分需求延后。
风险与机会预判：
政策预判：坚持“因城施策”，一、二线“四限”主基调不变，三四线分化，措施更精细化。房地产长效机制将加快推出，房地产税加快落地，建立“租购并举”住房制度。
行业预判，规模已上台阶，未来仍能保持高位运行。具体来说，去年是17家房企千亿，今年我认为会凑齐30家房企，前四强能做到3万亿，大蓝筹推荐大家继续看，规模房企大家越做越大，今年还会再上一个台阶，从股市的价值角度来看风险不是特别大。
需求预测，从现在开始未来十年人们对健康的需求，第二个就是婚姻各种各样的需求，第三个就是孩子的需求也是非常非常多，第四个就是真正老年的需求，我认为是十年之后，十年之后要考虑老龄化社会老人的需求。
最大的风险就是金融风险，今年会贯穿始终。千万不要掉以轻心，对房地产来说金融是最大的挑战。
总的来看，房地产总定位发生了改变，房子是用来住的不是用来炒的。房地产10年涨5—10倍的历史一去不复返了，但房地产的投资属性依然存在，投资属性保值成为首位，增值成为次位，现在房地产投资更多是防通胀、分散投资的压仓石，未来不会成为暴利的工具。
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房企融资创新与发展趋势
2017年整个房地产行业面临着调控，融资的压缩，收缩，以及房企在规模上的诉求，我们想在融资上给大家提供一些参考。
1、从融资总量来看：
2017年融资规模下降：据不完全统计，2017年108家房企融资总额为10864亿元，同比下降2%。
TOP10房企融资总量占比大增： 2017年TOP10房企的融资总量占比28.8%，同比增长10个百分点。
2、从融资成本来看：
新增融资成本均有上升：2017年108家典型房企境外发债、公司债及中期票据的新增融资成本均有所上升，分别为6.69%、6.10%及5.54%，与2016年相比分别增加1.31、1.08及1.22个百分点。
3、从融资渠道上看：
结构变化显著：2017年房企融资方式公司债占比急速下滑，股权融资、境外融资、资产证券化等创新融资占比则大大增加。
境外融资持续大幅增加：据不完全统计，2018年一季度房企境外融资约有1186亿元，相当于2017全年境外融资总额的43%。
资产证券化越来越受企业青睐：据不完全统计，2018年一季度房企共发行金额达387亿元的资产证券化产品，相当于2017年全年发行总额的79%。
4、从融资创新趋势来看：
房地产私募基金、ABS、REITs等等不断涌现，私募基金成为房企重要的融资渠道。
5、从资产证券化来看：
政策红利催生租赁资产证券化和供应链金融发展。
在租赁政策红利下，预计未来长租公寓的ABS、CMBS、REITs等融资方式占比将会进一步提升。
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新经济形式下的地产金融趋势
王强 平安不动产副总经理兼首席投资执行官
根据2018宏观经济学家调查问卷，对于未来中国新经济形式的判断，大部分人持乐观态度。从目前状况而言，经济在相对低的空间行走，可能L形，V字形短期内看不到。从金融地产的角度看，究竟会发生什么样的变化？
一是短变长。目前看资产证券化我们迈出了第一步，去年开始ABS，CMBS，Reits比较火，因为它有一些房地产相关企业的融资渠道。国内REITs主要问题解决之后，有望成为市场主流长期投融资手段。长租公寓未来会面临同样的挑战，真正的市场化长租公寓通过资产证券化手段得到好发展需要有两个条件:一是税收政策、配套政策要有鼓励，二是租金要有比较明显的跃升。
二是债转股。保本保收益的债券投资方式将成为过去式。打破刚兑原则与企业债务违约事件将促使债券投资部分转向股权投资。单层结构的权益类产品和真股性质的ppp项目将得到发展。
三是售转租。贯彻国家战略，挖掘住房租赁市场机遇。
房地产开发行业所面临的最大问题是没有造血来源。在地产融资渠道授受限的情况下，自2017年开始，尾贷包括融资，海外发债，融资债更多呈现下降趋势，更严峻的是很多房地产开发企业在2018年和2019年是集中到期时间。
互动演讲
吴绮敏 钜派投资集团联席总裁 钜派资产副董事长兼总裁
吴绮敏：和钜派合作的企业都是具有生命力，新生代的企业，我们不断的在市场上选择优秀的合作方一起前行一起奔跑。我们常说懂是我们对开发商最真情的告白，专业和服务是我们对投资人最真诚的爱。我希望我们能够在新的地产金融舞台上为我们的投资人，开发商提供更好的服务。做更好的价值创造，实现更大的价值。
王虹斌 融创集团执行总裁兼上海区域董事长
王虹斌：融创近几年发展过程中的两个核心变化，第一个是投资节奏的变化，调控过程当中对市场的理解、把握和拿捏还是非常准确的。第二个变化是在平衡管理方面有非常大的提升，尤其是产品率以及客户满意度，以及对内部整体的运营能力和运营效率方面有很大提升。
郭国强博士 福晟集团董事、执行总裁、飞虎队政委
郭国强：福晟的理解要有更多的金融思维和金融理念，将思维、潜力、能力、资源整合，创造增量的价值。把战略、人、钱、地，以及模式、节奏、机制，更好地理清楚。战略布局“一区两湾四核心”，以粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区为战略支撑、以海西城市群为战略衔接，以长沙、武汉、郑州、天津等中国中线交通动脉沿线核心城市为战略支点的联动发展。从全球来看，未来的粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区，无论是物流辐射能力，还是科技创新能力和对高端人才的吸引都是非常有活力的地方，在这样的区域要深耕，要聚集，要密集投资。这两年福晟通过王牌军飞虎大队专门拿地，成立以来总共看了2000多个项目，最后成交100多个，都在一区两湾四核心的区域里。未来我们会更好地把它做实做深做强，对得起投资者，与战略伙伴共赢，与优秀员工共享，共赢是外部力量，共享是内部的，内外结合产生巨大的聚合反应，这就是福晟这两年发展较快的秘诀所在。
徐珺 方圆集团总裁
徐珺：方圆和钜派凭借双方对彼此品牌和专业的信任以及价值观的高度一致，一起创造了惊人的募集速度。政策的发展让我们认识到，从债权投资转向股权投资，将是新时代中国房地产金融市场发展的金融趋势之一。
朱静 上坤集团总裁
朱静：在中国这样大的消费升级前提下，未来的改善性需依然是中国巨大市场。前面很多年房地产行业的发展是粗犷式的，如今地产公司就应该好好做产品，提升服务，在运营管理、工程质量、产品化体系上多做布局，而地产金融应该交给专业的投资团队去做。
周忻 易居中国董事局主席
第一，房子是有价值的。
第二，中国的房地产商越来越强大，越来越成熟。
第三，房子是美好生活的容器，社区是美好生活的载体。
第四，房地产和金融分不开，两者的关联是中国经济中非常重要的依据和支撑。银行最需要有效资产，有效资产里最多的是房子，不管是存量房还是增量房，增量是看开发商，存量看美好生活。
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