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【年报点评38】华发股份:城市布局集中导致销售压力增大 【年报点评38】华发股份:城市布局集中导致销售压力增大

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

年报系列点评之三十八

2017年销售业绩下滑至310.17亿元,行业销售排名跌至58名,城市布局过于集中,受市场政策波动较大。全年新增土储计容建面277.65万平方米,持有待开发土地建面877.11万平方米,与同类型房企相比,土储相对薄弱。营收利润稳步提升,净负债率大幅上升至263.19%,现金短债比下降至0.57,短期偿债压力较大。

文/研究员  朱一鸣、马娟、贡显扬

作为珠海的龙头房企之一,华发股份坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略,积极推进“珠海为战略大本营,上海、广州、武汉、南京等一线城市及重点二线城市突破”的战略思想,2015年、2016年扩张加速,2016年销售更是同比增长168.6%,突破300亿元,进入行业40强行列,表现突出。由于市场调控不断紧缩,加之其布局城市过于集中在珠海、武汉、上海、广州等重点一二线城市,2017年华发股份销售业绩同比减少13.28%至310.17亿元。全年新增计容权益土地建筑面积277.65万平方米,持有待开发土地建筑面积877.11万平方米,在建建面达715.35万平方米,土地储备主要集中在珠海、武汉、南京等热点一二线城市,布局过于集中在政策紧控的热点城市,城市布局结构有待进步优化。

2017年华发股份营业收入和利润稳步增长的同时,净负债率和短期偿债压力、财务风险也明显上升。其中,净负债率和现金短债比均回归到2015年状态,净负债率高达263.19%,现金短债大幅下降至0.57,货币资金无法覆盖短期有息借款,企业短期偿债压力较大。


销售:业绩跌至310.17亿元,同比下滑13.18%

2017年华发股份销售业绩明显下滑,销售金额310.17亿元,较2016年下降13.18%,销售面积133.76万平方米,同比下滑20.23%,2017年行业销售排名下降至第58位。

尽管近五年来华发股份年复合增长率达38.38%,2016年更是销售规模突破300亿元,跻身行业40强,但由于其布局城市相对集中在珠海、广州、上海等重点一二线城市,市场竞争剧烈,受国家和地方政策调控波动影响较大,往往单一或者几个城市销售波动就会给企业带来较大影响。在行业集中不断提升,竞争日益加剧的情况下,企业如若不能积极优化城市和项目布局,未来极有可能掉队。

就区域贡献来看,华南区域(珠海、中山、广州、南宁)贡献最大,2017年销售金额达134.39亿元,贡献占比43.33%,其中,大本营珠海市场依托多年的深耕,2017年销售达69.01亿元,业绩贡献达22.25%。华中区域依靠武汉市场实现销售金额89.29亿元,贡献占比达28.79%,成为公司新的利润贡献点。华东区域(上海、苏州)2017年销售金额合计60.32亿元,贡献占比达19.45%。


投资:立足珠海,聚焦核心城市

华发股份2017年通过招拍挂、合作开发、城市更新等多种方式积极深耕珠海、上海、武汉、广州、苏州等城市,并成功开辟南京、佛山、嘉兴等市场加大土地储备,新增计容权益土地建筑面积277.65万平方米,较2016年大幅上升。截至2017年底,华发股份拥有的待开发土地建筑面积877.11万平方米,同比增长8.93%,其中南京、武汉、珠海三个城市待开发土地最多,分别占比22.86%、16.37%和14.77%。2017年底,华发股份在建建筑面积达715.35万平方米,同比增长26.10%,作为其发展和布局核心城市,珠海在建项目建面达288.72万平方米,占比达40.36%,重点深耕的武汉和广州在建项目建面也相对充裕,分别达117.85万平方米和97.24万平方米。

此外,华发股份还进一步拓展城市更新等拿地方式拓展优质土储资源。其中,珠海广昌项目顺利动工,湾仔银坑村项目拆迁工作正式启动;上海闵行区浦江镇召稼楼特色小镇、青浦区徐泾城中村改造、北京廊坊旧城改造等异地更新项目也已全面展开。

华发股份土地储备主要集中在珠海、武汉、南京等热点一二线城市,城市布局过于集中在政策紧控的热点城市,城市布局结构有待进步优化调整。


财务:净负债率较高,债务结构有待优化

营收利润稳步增长,净利率、毛利率略有下滑。2017年华发股份实现营业收入199.17亿元,同比上升49.76%。华发股份全年毛利润和净利润分别为56.12亿元和17.78亿元,较2016年分别增加30.73%和24.51%。归母净利润达16.20亿元,同比上升59.11%。但由于华发股份2017年营业成本大幅增长58.83%至143.05亿元,其毛利率和净利率均有所下滑,其中,毛利率达28.18%,同比下滑4.10个百分点;净利率8.93%,同比减少1.81个百分点。

净负债率大幅增加,短期债务压力较大。由于销售规模下降、公司债务和拿地力度的增加,截至2017年底,华发股份净负债率大幅增加至263.19%,较2016年上升79.57个百分点,与2015净负债率持平;持有资金111.93亿元,同比下滑29.37%。现金短债比较2016年下降59.95%至0.57,货币资金无法覆盖短期有息借款,企业短期偿债压力较大。华发股份2017年短期债务大幅增加,导致其长短期债务比大幅下降至2.80,同比减少34.67%。


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