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【年报点评40】金科集团:开发力度持续加大销售增长97% 【年报点评40】金科集团:开发力度持续加大销售增长97%

克而瑞地产研究

年报系列点评之四十

建设加快促进销售高速增长;多种拿地方式推动土储大幅增加;物业管理稳步提升协同发展。

文/研究员  房玲、洪宇桁

金科集团2017年地产板块销售金额同比增长97.49%至630亿元,2018年目标实现销售规模1000亿(含非地产板块)。2017年金科拿地方式多元化,新增土地储备突破1000万平米,以深耕重庆区域为主,总土储量也达到了历史新高。扩张之下,金科也在不断创新拓宽融资渠道,改善财务状况。除了地产开发业务之外,金科打造“社区生活服务商”,2017年物业管理营业收入达到12.17亿元。


销售:开发加快促进销售额增长一倍

2017年金科集团地产板块实现销售金额约630亿元,同比增加了97.5%;合约销售面积约843万平方米,同比增加了68.9%。近两年来销售增长明显提速,主要原因是投资开发速度的加快以及单盘销售的大幅提升。2017年,金科新开工面积约1096万平方米,同比增长93%,连续两年新开工面积增速超过70%,开发速度明显加快。2017年末企业在建面积达1746万平方米,同比增长51%。与此同时,金科主要项目获取预售证情况良好,单盘销售增长明显,如重庆天元道项目,2017年取得预售证面积达35.6万平米,2017年销售突破42亿元,居重庆第一。2017年金科销售金额10亿以上的楼盘达到了21个。

2018年,金科目标实现销售金额1000亿元(含非地产板块),同比增长52%,此外企业也提出了2020年实现1500亿、并争取向2000亿奋斗的销售目标。


投资:加大拿地力度土储大幅增加

2017年金科加大了土地投资的力度,全年新增79个项目,新增土地储备总价为460亿元,同比增长120%;新增土地储备1245万平方米,同比增长103%。2018年金科计划土地项目投资约600亿元,进一步加大扩张力度。

从拿地方式来看,金科的土地拓展方式由招拍挂向收并购、城中村改造、城市更新、合作开发等多点发力方式转变,非招拍挂项目比例大幅度提升。在2017年获得的79个项目中,金科的权益比例为100%的有10个,不足50%的有23个,新增土地权益建筑面积882.69万平方米,权益比例约为71%。未来金科坚持“合作共赢,合伙共生”的发展理念,合作比例还会加大。

金科的新增土地储备主要集中在中西部地区,占比达72%,其中重庆区域就占了44%,成都、郑州、武汉三大中西部城市的占比也超过了3%。此外,金科在2017年新进入了杭州、南京、南昌、福州、石家庄等15个核心城市,累计进驻全国22个省或直辖市,“八大城市群”的战略布局基本完成。截至2017年,金科土地储备可售建面3300万平方米,其中约有56%在重庆区域,较2016年增长明显,土地储备量充足。



财务:积极推动多元化融资

2017年,金科的毛利率为21.32%,同比上升0.6个百分点;净利率为6.58%,同比上升了1个百分点。由于金科在2016年开始增长提速,合约销售大幅增加,加上销售均价的提高,未来金科的利润率水平有望继续提升。

在企业规模快速扩张之下,企业负债水平也会随之增加,2017年金科净负债率增加至218%,预收账款后资产负债率为58.56%,如何降低负债率是企业需要思考的问题。2017年金科不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融工具,在境内大规模使用债务融资工具的同时,推动资产支持票据以及境外美元债的发行,从而形成了多元化的融资模式。2017年末长短期债务比降至2.77,现金短债比降至1.04,但仍处于较为安全的状态。



物业管理:稳步提升协助房地产主业发展

物业管理也是金科的一项重要业务, 2017年的营业收入为12.27亿元,同比增长了26.17%,对公司营业收入的占比增至3.53%,毛利率则达到了23.83%。2017年金科新增合同管理面积约7560万平方米,新进驻城市40个,年末在管项目556个,在管面积达2亿平方米,累计进驻城市107个,分布于重庆、北京、四川、江苏等24个省市。

金科正在将传统的物业管理升级为“社区生活服务商”,推动智慧社区、智慧家居和大数据平台的建设以及社区幼教和托管业务落地。同时,物业管理板块也为金科拓宽融资渠道提供了基础。早在2015年11月金科便设立了“招商创融-金科物业资产支持专项计划1号”,融资15亿元,2017年10月又以旗下90个物业的物业服务费作为基础资产发行16亿元资产支持票据。

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