克而瑞研究中心克而瑞地产研究

年报系列点评之四十一

2017年光明地产销售达237亿元，同比增长25%，三年累计净利润达36亿元，实现其重组时的利润目标。此外其在城中村改造、历史名镇开发、保障房、创新融资CMBS等等领域也都积极布局。

文／研究员房玲、易天宇

从2015年重组成功登陆资本市场，光明地产在三年时间内快速成长。2017年光明地产销售金额达237亿元，同比增长25%；新增土地储备94万平方米，同比增长78.7%；三年累计净利润达36亿元，实现其重组时的利润目标。在融资方面，光明地产也同样积极尝试，成功发行CMBS，从而成为上海国资系统成功试水该模式的第一家企业。

销售：三年复合增长率54%

2017年光明地产全年签约销售为237亿元，同比增长了25%；销售面积为219万平方米，同比增长了15%。2017年光明地产销售回款为232亿元，回款率达到了98%。事实上自从2015年12月，光明食品集团旗下农工商房产通过重组海博股份实现登陆资本市场并更名为光明地产后，其自身的销售规模的增长也在不断提速，前三年的复合增长率达到了54%。

从销售面积的分布来看，2017年光明地产的销售面积贡献主要集中于长三角的三四线区域，占比36%，其中光明地产于长三角的销售面积占比为75%；三四线的销售面积占比为66%。从具体的城市来看，昆山的销售面积达到了26万平方米，占比12%。

投资：多样拿地拓宽投资渠道

2017年光明地产的新增土地储备达到了94万平方米，同比增长78.7%。近年来，光明地产的获取土地资源方式多样，涵盖了城中村改造、合作开发、收并购、保障房等等。事实上早在2016年9月，光明地产就与上海奉贤金汇镇政府签署590亩一级土地开发“城改”项目，首次布局城中村改造。此后2017年9月，光明地产又以58.22亿元的价格成功竞得上海金山“城中村”改造项目，一次性获取了17.25万方的土地储备。灵活多变的拿地方式，不仅拓展了企业的投资渠道，也为企业带来了更多优质的土地储备。

虽然2017年光明地产拿地大幅增长，但土地储备还需进一步补充。截止2017年底，光明地产未开发的土地储备规划计容建面仅为141万平米，同比下降31%。虽然光明地产待开工土储较少，但值得注意的是其于其他业务领域的布局，如历史名镇保护与开发、城市更新、租赁住房等等，将会为企业带来更多的资源。

财务：投资收益大增改善财务状况

2017年光明地产的毛利率为20.49%，降低了0.61个百分点；净利率为9.55%，大幅上升了4个百分点。2017年光明地产的净利润达到了19.88亿元，同比增长了72%。净利润的大幅增长主要是由于其年内出售了部分物业。据不完全统计，2017年光明地产共4次转让持有项目，获得投资收益近13亿元。如2017年11月，光明就以21.8亿元的价格出售其所持有的东恒海鑫100%股权及债权予泰禾，预计获净利近9.4亿元。若除去投资收益所带来的影响，变化后的净利率仅为3.34%，同比下滑2.19个百分点。

多次转让物业也进一步增加了企业的资金，2017年光明地产的整体财务情况进一步改善。2017年底光明地产共拥有流动资金74.9亿元，现金短债比0.77；净负债率为133%，相比2016年下降了22个百分点，综合借贷成本也持续降低，2017年同比下降了1.2个百分点至5.35%。

值得注意的是，光明地产拓宽融资渠道方面也比较积极。2017年8月23日，光明地产成功发行2017年度中期票据，发行金额15亿元。2018年2月，光明地产大厦资产支持专项计划（CMBS）正式成立，共募集资金8.8亿，其中票面利率最高为6.99%。此次CMBS的成功发行，不仅让光明地产成为了上海国资系统成功试水该模式的第一家企业，也为其盘活存量商业资产、打通新融资渠道，继续探索其他各类资产证券化产品奠定了基础。