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【年报点评43】绿地:强化布局三四线加快周转 【年报点评43】绿地:强化布局三四线加快周转

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

年报系列点评之四十三

销售金额3064.7亿元,同比增长20.2%;销售目标4000亿元,规模增速提升;新增土地投资建筑面积2325万平方米,布局高铁沿线三四线,强调高周转、强化土地成本优势;毛利率14.1%,归母净利率3.1%,整体盈利能力较低;现金短债比0.81,净负债率206%,财务结构需优化。多元发展加速,未来需推动转型成果落地、加强业绩转化。

文/研究员  朱一鸣、贡显扬

2017年,绿地实现合同销售金额3064.7亿元,同比增长20.2%。2018年绿地计划新推货值5000亿元,全年销售目标4000亿元,目标增长率30.52%,规模增速提升。2017年,绿地调整投资布局,布局高铁沿线的三四线城市市场,以提升周转速度和盈利能力。2017年实现营业总收入2904.2亿元,房地产主业收入占比近49%,结转毛利率提升2.7个百分点至23.4%。融资成本由2016年的5.45%下降0.26个百分点至5.19%,呈逐年下降的趋势。


销售:规模增长稳定,目标增速提升

绿地2017年实现合同销售金额3064.7亿元,合同销售面积2438万平方米,分别同比增长20.2%和24%。全年实现销售回款2451元,同比增长21%。2017年绿地在迈入3000亿规模的同时,排在TOP100房企销售金额排行榜的第六位。多年来,绿地的权益销售金额占比近96%,销售业绩含金量高于行业平均水平。

绿地的业绩规模增长较为稳健,2013至2017年销售金额复合增长率达到了17.2%。但相比其他规模超2000亿的房企而言业绩增速较低。2018年绿地计划新推5000亿货值,去化率达到80%即可实现全年4000亿元的销售目标。全年目标增长率达30.52%,高于2015-2017年的业绩增速。2018年绿地将提高三四线城市项目的周转速度,加速规模增长。


投资:三四线投资力度增加
短平快项目实行“1、3、5”高周转

2017年,绿地累计获取项目69个,新增土地投资建筑面积2325万平方米,土地投资金额592亿元,预估新增总货值超过3000亿元。其中,新增权益建筑面积2009.6万平方米,同比增长39.6%。

从新增土地投资的结构可以看出,绿地2017年在加大新增土地投资力度的同时,投资布局也有较大的调整。2017年,绿地围绕特色小镇、高铁站商务区,通过城市群溢出效应选择性布局高铁沿线的三四线城市市场。

2017年,绿地在三四线城市的新增土地投资金额、面积较2016年增长显著。全年新增土地投资平均楼板价仅2546元/平方米,较2016年大幅降低,强化土地成本优势的同时也为业绩的持续增长积蓄了动力。同时,新获取的一些短平快项目目标1个月开工,3个月开盘,5个月现金流回正,以提升周转速度和盈利能力。


财务:盈利规模增长,融资成本逐年降低

2017年绿地营收规模增长,全年实现营业总收入2904.2亿元,归母净利润90.4亿元,分别同比增长17.4%和25.4%。其中,房地产主业收入占比近49%,结转毛利率提升2.7个百分点至23.4%。同时,2017年绿地的基建产业发展加速,营业收入1048.1亿元,占比近34%,同比增长36.9%。

虽然,绿地在房地产主业和基建业务收入上实现了增长,但其整体的盈利指标在行业中仍处于较低水平。2017年,绿地毛利率为14.1%,归母净利率仅3.1%,相较保利、中海等房企差距较为明显。其中,绿地在商品销售、能源产业、汽车及相关产业较低的盈利能力对整体的毛利率水平有较大的影响。

资本运营方面,2017年绿地经营活动现金流由负转正,全年经营性现金流量净额589亿元,比去年同期-44亿元大幅改善。其中第四季度净流入251亿元,创单季度历史最高水平。截止2017年末绿地持有货币资金753.8亿元,同比增长20.2%。同时,绿地通过并购贷款、应收款ABS、境外融资等拓展融资渠道,并取得建行、中行、农行等总授信扩盘。2017年绿地的融资成本由2016年的5.45%下降0.26个百分点至5.19%,呈逐年降低的趋势。

绿地2017年末现金短债比为0.81,长短期债务比降低至1.87,短期偿债压力增加。同时,206%的净负债率虽然较历年都有所降低,但还处在行业较高水平,债务结构需优化。


多元化:三大产业发展加速
“地产+”模式多元协同

2017年,绿地在聚焦房地产主业,实现业绩持续稳健发展的同时,进一步通过“地产+”的商业模式推动多元产业的快速协同发展。

其中,基建产业全年实现经营收入1048亿元,同比增长37%;新签项目总金额1941亿元,同比增加100%,成为房地产主业以外又一个“千亿级”的产业板块。2017年,绿地先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路、南京求雨山PPP等项目,并成功拓展海外“一带一路”沿线市场,签约柬埔寨、马来西亚、冈比亚、老挝等地重要项目。

金融产业平稳发展,全年累计实现利润总额20亿元。房地产基金、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进,并积极通过金融手段盘活存量资产和未来资源。消费业务方面,2017年绿地酒店数量突破5000间,实现酒店旅游收入18亿元,同比增长12%。进口商品营收超过8亿元,实现翻倍增长。同时,2017年绿地正式成立康养产业集团,康养产业顺利起步。研发了涵盖“医康养娱游乐”六大主题内容的康养酒店产品模型,启动并开工了6个康养酒店项目。

值得注意的是,目前绿地多元产业在发展加速的同时,对整体盈利的贡献仍较低。2017年,绿地基建产业虽然营收规模超千亿,但毛利率仅3.8%。而毛利率水平在80%以上的酒店、金融及相关产业合计营收规模仅22.2亿元。我们认为,未来绿地在不断提升其产业发展能级及主业核心竞争力的同时,应加强推动转型成果落地,并在业绩层面提升其“次支柱产业”作用。


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