克而瑞地产研究

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文／研究员杨科伟、姚郑康

市场综述

整体降温、区域分化，年内供应充足

当前，武汉房地产市场整体情况比较而言，和其他同类二线城市相比依旧火热，但与其自身2017年之前相比供、求都有非常明显的下跌，认筹周期显著拉长、客户来访来电成交量都有显著衰减。虽然武汉市场依然处于供不应求的状态，供应的萎缩主要是受客户减少带来的需求基数下降的影响，大量刚需项目必须力求日光的情况下，只能拉长蓄客--供应周期。当前刚需项目开盘去化基本90%左右，改善产品去化50%-60%，高端豪宅项目销售比较好的去化率30%左右，整体市场的降温也是逐步回归正常。市场微观已发生变化，譬如个别开盘假排队出现，茶水费也不如之前泛滥……从当前市场潜在供应来看，供大于求的状态会在不远的某个点发生逆转，未来市场的刚需产品不排除出现挤压和踩踏。

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政策环境

落户“突破”限购，限价依旧严格
首套利率上浮20%以上

武汉对限购和非限购区域的新住房统一实行价格指导，并严格执行全区域限价政策。限价政策推行一年以来，没有放松的迹象，造成诸多区域一、二手房价格严重倒挂，数个热点板块价差幅度在30%左右，一定程度上促成屡屡“日光”；另外，武汉实行毛坯备案限价和装修标准限价，刚需、改善（单价2.5万元/平方米以下）项目精装标准最高3000元/平方米，豪宅（单价3万元/平方米以上）精装标准最高5000元/平方米，以防止变相突破限价。另外，装修单签合同并可以使用消费贷款。

随着武汉人才引进政策的推行和落户门槛的降低，外省市购房者多采用先落户后买房的策略“突破”限购；信贷政策相对比较严格，目前首套首付三成，利率上浮20%以上，二套首付五成，利率上浮30%-40%，而且银行放款周期由之前的2-3周普遍拉长至1个月左右。

客户结构

本地客群占比巨大，年轻刚需仍为市场主导

从客户来源地统计来看，购房者中武汉本地客群占比70%左右，10%~15%是湖北省内的购房者，其余10%左右是外省购房者｡

从购房客户年龄阶分布上，武汉是一个以年轻客群主导的市场，购房年龄相比杭州等城市显著前置，刚需仍是主流需求，改善需求趋势在上升，但进程相对缓慢。

从产品需求结构来看，集中在100-120平方米的户型，刚需产品总价150万元左右、豪宅3万元/平方米以上就是天花板，超过之后去化显著受影响。

库存供应

5月后将新增近1900万方供应

未来潜在供应量更不容小觑

当前武汉商品住房库存维持较低水平，但预估年内新增供应会非常充足。按项目不完全汇总推算，今年全市新进品牌开发企业的290个已完工项目总量为2300万平方米，这决定了今年全年的整体的供应量会比去年有比较明显的上升。但是1~4月份仅新增供应了430万平方米，5月份预计有38个项目约190万平方米的供应，这两者之间有非常明显的反差，预示着年内仍将有近1900万平方米的新增供应。

对于未来潜在供应而言，武汉市场前几年累计土地供应较多，而且2016~2017年所成交的土地总量是在2012~2018年中最多的，2012年开始有大量的城中村改造项目。2017年武汉整体土地成交量约2700万平方米，而商品房去年去化仅2100万平方米。从另外一个维度来看，最近两年进入武汉的32家开发商，共拿了建筑面积3300万平方米土地，分三种不同形式，招拍挂市场占30%左右，收并存量土地30%多，其他30%多是跟本土开发商合作的，32家开发商平均每家有30多万平方米，不太可能捂盘，都寻求品牌快速落地，形成商品住宅供应一定会比之前的速度快。

在对一家龙头房企武汉公司的调研中，也有类似数据，据不完全统计武汉市三环内在2016年以前已售但尚未开发的土地建筑面积约6000万平方米，还不包括2017年和今年成交大量高价土地。以武汉市场年成交2000万平方米左右的规划，潜在供应仍需三年消化。

城市发展

城市圈发展缓慢，武汉尚处“吸附”阶段
以四大板块、十大行业为产业方向

湖北省的城市圈发展始终进程缓慢，站在整个湖北省的格局来看，经济水平相比全国水平是较低的，中部的发展尚远不及东部。从单就武汉本身来讲，湖北省现阶段依然是从战略上举全省之力发展武汉，仍处在“吸”的阶段，跟北京有点像，不像上海能带动周边，还没有形成一个双向互动的城市圈概念。这就导致武汉远城区的发展目前尚有一定的问题，而1+8城市圈短期内更是比较难实现的。而且高铁使这种虹吸效应越来越强，荆州、襄阳来武汉买房的人更多了。

武汉目前已经形成四大板块，即大光谷、大车都、大临空、大临港，重新构建了武汉的经济地理版图。包括十大产业，以汽车、光电、医药、港口、物流、航空为主。城建方面，武汉在城市交通方面投入巨大，地铁线路以每年三条的速度开通，截止到2018年5月，已经投入运营使用的地铁线路达到了7条。

市场预判

“抢人大战”成效卓著
未来供应充足，量价将稳中有升

整体而言，武汉在抢人大战中跑在前列，随着大量高精尖人才留汉创业就业，中产阶层群体有望持续增多，武汉房地产市场明显受益。

从库存方面来看，以近三年年均成交量推算，尚需3.75年才能去化完毕，可以看出武汉供应还是较为充足的。随着待售项目加快推案节奏，叠加近两年内出让地块陆续开发销售，房地产库存将低位回升，消化周期也将升至正常水平；价格方面由于刚性需求较为旺盛叠加严格限价因素，预计仍将继续保持平稳小幅上升的态势。