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【年报点评46】金地集团:总土储货值已超5000亿元 【年报点评46】金地集团:总土储货值已超5000亿元

克而瑞地产研究

年报系列点评之四十六

2017年,金地实现1408亿合同销售额,同比增长40%;新增土地总建面达1305万平方米,总土地储备约3770万平方米,创历年新高;毛利率上升至35%,同比上升10个百分点。

文/研究员  沈晓玲、冯惠

2017年,金地实现1408亿合同销售额,同比增长40%,并连续两年销售规模超千亿;新增土储总建面达1305万平方米,总土地储备建面约3770万平方米,创历年新高,根据《2017年中国房企总土储货值排行榜TOP100》数据显示,金地总土储货值达5533亿元,将为2020年实现两千亿目标奠定基础;毛利率上升至35%,同比上升10个百分点,盈利水平相对较高。


销售:业绩增速出现下调

2017年,金地销售业绩同比增长40%,但与其他千亿房企业绩增幅相比还是偏低。2017年,金地全年实现1408亿元合同销售额,同比增长40%,并且已经连续第二年规模超千亿。但从17家千亿房企2017年销售规模增长情况来看,金地40%的同比增幅相对较低并未达到平均值,而以17家千亿房企5年内复合增长率来看,金地33%的增幅略高于32%的平均水平。

另一方面,从17家千亿房企的运营模式来看,存货周转率普遍下降,其中金地跌幅最为明显,下降0.21次,主要是因为2017年投资收益由上一年的24亿元上升至50亿元,同比增长103%,结转的合作项目增加,并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入减少,致使总营业收入及营业成本同比均有下降,跌幅分别为32%、37%,存货周转率自然有所下降。


投资:新增土储创历史新高

2017年,房企之间持续分化,即使已跨入千亿房企行列,金地在规模扩张上仍不放松,新增土储创历年新高。2017年全年,金地通过招拍挂、合作开发等方式购入94幅地块,购入地块总建面达1305万平方米,权益占比46%,成交总价约1004亿元,权益土地投资额为473亿元,平均购置成本为7693元/平方米,均创历史新增土储新高。

根据年报数据显示,金地2017年仍然坚持深耕一线城市及强二线城市的土地投资策略,具体来看,金地在二线城市投入资金最大,总计643亿元、占比64%,相比去年上升了13个百分点;而一线城市土地投资占比虽然下降16个百分点至23%,但仍比三四线城市投资占比高。从企业新进入城市来看,金地2017年新进入海口、重庆、成都、济南、徐州、滁州、镇江等强二线城市及长三角三四线城市。

从公司公布的主要新增土储建面分布来看,金地的大部分新增土储资源还是在强二线城市,可售建面超800万平,占比78%,与去年基本持平。

另一方面,从总土地储备规模增长情况来看,金地截止2017年底总土储建面约3770万平,同比增长28%,根据《2017年中国房企总土储货值排行榜TOP100》统计口径,剔除自持、销售未结转部分影响,总土地储备建面达3003万平,可售货值达5533亿元,可以维持企业4年左右的去化。


财务:盈利能力水平较高

根据年报公布数据来看,2017年金地集团各项盈利指标普遍上升,盈利水平较好,但营业收入有所下降,由去年的555亿降至377亿。2017年,金地的净利率提升至25%,同比上升了10个百分点,净利润达95亿,同比上升11%,毛利率上升至35%,同比上升10个百分点,主要是因为2017年结转的项目毛利较高,虽然营业收入有所下降,但2017年的盈利能力仍保持在较高的水平甚至更好。

在资本运营方面,公司财务风险控制情况相对良好。2017年,金地集团净负债率上升至48%,同比上升20个百分点,但相比于其他16家千亿房企,金地杠杆相对较低;现金短债比下降至2.04,现持有274亿现金,短期内还款压力不大,长短债务比降至2.94,整体来看,财务风险控制情况较好。


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