克而瑞地产研究

年报系列点评之四十六

2017年，金地实现1408亿合同销售额，同比增长40%；新增土地总建面达1305万平方米，总土地储备约3770万平方米，创历年新高；毛利率上升至35%，同比上升10个百分点。

文／研究员沈晓玲、冯惠

2017年，金地实现1408亿合同销售额，同比增长40%，并连续两年销售规模超千亿；新增土储总建面达1305万平方米，总土地储备建面约3770万平方米，创历年新高，根据《2017年中国房企总土储货值排行榜TOP100》数据显示，金地总土储货值达5533亿元，将为2020年实现两千亿目标奠定基础；毛利率上升至35%，同比上升10个百分点，盈利水平相对较高。

销售：业绩增速出现下调

2017年，金地销售业绩同比增长40%，但与其他千亿房企业绩增幅相比还是偏低。2017年，金地全年实现1408亿元合同销售额，同比增长40%，并且已经连续第二年规模超千亿。但从17家千亿房企2017年销售规模增长情况来看，金地40%的同比增幅相对较低并未达到平均值，而以17家千亿房企5年内复合增长率来看，金地33%的增幅略高于32%的平均水平。

另一方面，从17家千亿房企的运营模式来看，存货周转率普遍下降，其中金地跌幅最为明显，下降0.21次，主要是因为2017年投资收益由上一年的24亿元上升至50亿元，同比增长103%，结转的合作项目增加，并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入减少，致使总营业收入及营业成本同比均有下降，跌幅分别为32%、37%，存货周转率自然有所下降。

投资：新增土储创历史新高

2017年，房企之间持续分化，即使已跨入千亿房企行列，金地在规模扩张上仍不放松，新增土储创历年新高。2017年全年，金地通过招拍挂、合作开发等方式购入94幅地块，购入地块总建面达1305万平方米，权益占比46%，成交总价约1004亿元，权益土地投资额为473亿元，平均购置成本为7693元/平方米，均创历史新增土储新高。

根据年报数据显示，金地2017年仍然坚持深耕一线城市及强二线城市的土地投资策略，具体来看，金地在二线城市投入资金最大，总计643亿元、占比64%，相比去年上升了13个百分点；而一线城市土地投资占比虽然下降16个百分点至23%，但仍比三四线城市投资占比高。从企业新进入城市来看，金地2017年新进入海口、重庆、成都、济南、徐州、滁州、镇江等强二线城市及长三角三四线城市。

从公司公布的主要新增土储建面分布来看，金地的大部分新增土储资源还是在强二线城市，可售建面超800万平，占比78%，与去年基本持平。

另一方面，从总土地储备规模增长情况来看，金地截止2017年底总土储建面约3770万平，同比增长28%，根据《2017年中国房企总土储货值排行榜TOP100》统计口径，剔除自持、销售未结转部分影响，总土地储备建面达3003万平，可售货值达5533亿元，可以维持企业4年左右的去化。

财务：盈利能力水平较高

根据年报公布数据来看，2017年金地集团各项盈利指标普遍上升，盈利水平较好，但营业收入有所下降，由去年的555亿降至377亿。2017年，金地的净利率提升至25%，同比上升了10个百分点，净利润达95亿，同比上升11%，毛利率上升至35%，同比上升10个百分点，主要是因为2017年结转的项目毛利较高，虽然营业收入有所下降，但2017年的盈利能力仍保持在较高的水平甚至更好。