原创：克而瑞研究中心克而瑞地产研究

年报系列点评之四十七

2017年，首开股份实现合约销售692亿元，同比增长9.6%。17年拿地面积同比增长30.6%，继续重点布局北京。净利率稍有上涨，而财务结构处于安全水平，短期资金压力较小。2018年销售目标1017亿，但首四个月只完成全年目标17%，后续销售面临压力。

文／研究员沈晓玲、郭浩轩

2017年，首开股份实现合约销售692亿元，同比增长9.6%。17年新增拿地面积同比增长30.6%，继续围绕北京进行布局。净利率稍有上涨，而财务结构处于安全水平，短期资金压力较小，存货周转率持续下降，周转情况不容乐观。首开在年报上提出，2018年销售目标1017亿，但首四个月只完成全年目标17%，后续销售面临压力。

业绩：销售增速不及同规模房企

2017年，首开股份实现合约销售金额692亿元，同比增长9.6%；销售面积295万方，同比下降0.6%。全年实现销售回款360亿元，同比增长23%。虽然首开四年销售金额平均复合增长率达43%，但2017年增速只有不足10%，在《2017年中国房企销售排行榜TOP200》从16年20名左右跌至17年的30名上下。在销售目标上，首开在年报上提出2018年销售目标1017亿，增长率在47%以上。值得一提，首开2018年1-4月签约金额只有174.5亿元，同比下降34%，只完成全年销售目标的17%，销售面临不小的压力。

从销售区域分布来看，2017年京外区域销售面积实现明显增长，销售面积达到205.7万平方米，同比增幅达到27%，京外区域销售面积占比提升至70%。以北京为重心的首开股份，北京区域一直是其布局的核心地区，但2017年销售比重下降至30%。考虑到17年首开在北京既然积极拿地，预计未来企业在北京的收入仍将保持较高的占比。

投资：重点布局北京地区

2017年首开股份拿地积极，新增土地建面399.7万平米。2017年，首开通过招拍挂、合作开发及收购方式新增27个土地项目，新增土地总建筑面积399.7万平方米，同比增长30.6%。根据《2017年中国房企新增货值排行榜TOP100》数据显示，首开2017年新增土地耗资773亿元，按照其合约销售692亿元推算，拿地销售比为1.1，拿地积极。

首开股份2017年积极补充北京土储，坚持深耕一线城市及强二线城市的土地投资策略。2017年首开有27个新增土地，在北京的新增地块为16个，占新增建面的64%。而京外区域，如杭州、厦门、天津等强二线城市，新增项目为11个，只占新增建面的36%。从总土储的区域分布来看，截止2017年底总首开在北京的项目建面只占总土储的30%，其余70%的土地储备均在京外区域，如厦门、苏州、福州等二线城市。为保证企业在北京的行业地位，预计首开的拿地态度依然积极。更值得一提，企业在北京拥有约1100万平方米的一级土地项目，未来转化成二级土地仍有优势。

盈利：净利率有待进一步提升

营业收入和归母净利润大幅上升。2017年首开营业规模增长，全年实现营业收入为366.8亿，归母净利润36.1亿元，分别同比增长22.7%和24.3%，主营收入上升主要是项目结转成收入。

毛利率同比减少，净利率有待提升。2017年，首开毛利率为32.7%，同比减少1.2个百分点，而净利率则是为9.9%，同比上升1.3个百分点。毛利率连续三年出现下降情况，其中一个原因是土地成本不断上涨。根据CRIC统计，首开2017年新增土地平均楼板价已经达到19386元/平。楼板价持续上涨，使企业的成本上升，导致毛利率连续下降。

首开的盈利表现与同规模房企有差距。如远洋、富力、世茂等同规模房企，其净利率一般在14%以上，而首开净利率只有10%。首开净利率低于平均水平其中原因是费用控制一般，其他同规模房企的三费支出普遍在8%，而首开三费支出接近10%，导致企业净利率同其他房企有明显差距。值得一提，在房企纷纷以高周转进行快速扩张时，首开依然保持低周转的状况，存货周转率持续下降至2017年的0.19，远远低于行业平均。其中北京地区毛利率为38%，虽然同比减少7个百分点，但仍然高于京外项目10个百分点，北京对于首开的贡献地位不可动摇。

财务：债务结构控制合理

2017年首开净负债率大幅上升，达到88%，较16年高出36个百分点，显示出公司财务杠杆持续加大。虽然净负债率提升，但仍属于安全范围内，从企业的负债结构来看，短期内也无偿债风险。17年首开现金短债比为1.03，首开现在持有现金207亿，现金较充裕，可完全覆盖短期债务，短期资金压力较小。此外，长短期债务比为4.08，多数为一年以后需要偿还的债务，短期风险可控。目前首开净负债率较高，但仍然处于安全水平。