其他
2018年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100
融资收紧致土地资源流向规模房企；百强整体投资力度弱于2017；长三角、珠三角三四线更受青睐。
文／克而瑞研究中心
榜·单·解·读
前五月，房企销售竞争激烈，在土地资源的抢夺上也进入白热化。一二线因供应原因面临“无地可拍”局面，房企对于三四线土地投资热度快速上升，导致部分地块高溢价成交。总体而言，政策宽松、市场较热的长三角、珠三角的三四线，及部分中西部的核心二线城市成为百强房企扩大土储的主要战场。此外，金融紧缩导致房企融资困难，土地资源集中流向规模房企，强者恒强的局面持续发酵。
近两年来，房地产行业利润空间收窄，行业逐步回归资源主导模式，扩充土地储备成为房企迅速做大规模的首选。销售百强房企中，从各梯队房企拿地集中度来看，分化持续。
销售金额TOP1-20的规模房企，今年以来新增货值集中度持续攀升，其中TOP10房企1-5月新增货值在百强房企中占比超5成，行业资源愈发集中。
而TOP11-20强房企占比也明显上升，集中度达17%。总体而言强者恒强局面持续发酵，资源加速向规模房企集中。
一方面是因融资收紧，规模房企融资成本低、流动资金足、融资渠道广等优势明显；另一方面，企业在销售额不断创新高，及高周转模式带动下，补充库存意愿十分强烈。
前5月销售百强房企平均拿地销售比为0.3，低于2017年平均水平。金融环境收紧、部分二三线销售下滑导致房企整体土地投资强度弱于去年，但仍有部分企业表现积极，快速扩张。
最明显的表现在土储相对较少、补仓态度较为积极的企业。如华润、招商、中南。这些房企截止2017年底总土储资源，仅能维持企业在规模不增长情况下3年左右的去化。由于本身土储不充裕，为了能够冲刺规模，迫使企业必须更加积极拿地扩张。此外有些土储相对充足的企业，在土地市场上仍很积极，如福晟、中骏。截止17年底，两家房企总土储资源已十分充裕，但2018年企业规模加速扩张的欲望较为强烈，整体拿地节奏未见放缓。
从TOP50房企1-5月份拿地选择来看，三四线显然更受关注， 新增土地建面占比达61%。一方面是由于一二线供地少、土地出让条件苛刻的影响；另一方面，环城市圈周边三四线市场火热，房企不仅可以抓住棚改释放的红利，也与高周转策略相吻合。
就城市群而言，房企更热衷于长三角和珠三角城市圈内的三四线。例如环广州的佛山和环上海的南通，分别是TOP50房企在三四线拿地较多的城市。此外，建面排名靠前的三四线中不乏政策相对严厉、去化周期较高的城市，由此可以看出，房企对城市群长远发展的潜力信心十足。
二线城市聚焦点则在中西部，重庆、郑州成为房企最关注的的两个城市。这与当地市场需求充足、政策宽松紧密相关，重庆、武汉的去化周期均处在同能级城市中较低水平。
销售门槛和集中度不断上升，会倒逼和激发企业继续扩大土储、冲刺规模的意愿。尤其是全国化布局的房企，始终保持拼周转、抢资源的“鸡血”态势。此外，对于在近2年踏空行业节奏的部分房企来说，也需要通过拿地调仓来弥补销售上的劣势。
因此，在金融不断收紧之下，未来对土地资源抢夺会更加激烈和残酷。一线由于供地紧张、发展租赁市场等需求，投资难度较大、资金要求高，短期市场仍被规模房企垄断。
对于二线城市的选择，目前主要集中在中西部。但随着政府有意打压市场热度，市场风险加大，对于中西部高能级城市的布局我们认为不宜过分激进，可以适当关注东部二线城市底部机会。尤其是下沉三四线较深又在快速扩张房企，建议通过收并购等方式回归二线。
三四线得益于棚改延续，各大房企凭借高周转策略继续抢收红利，市场竞争仍会激烈。但目前三四线地价已经大幅上涨，建议房企将布局重点集中在环核心城市周边、经济、人口发达、市场容量相对较大的城市，警惕和回避因短期炒作导致市场非理性过热的三四线。
基于克而瑞10多年来为数百家房企提供城市进入研究的经验和成果，将提炼的克而瑞自研体系结合最新的房地产大数据应用在投资决策系统上，通过城市对比、板块选择、拿地决策等相关功能，更加精准细化、及时的从宏观、微观方面对城市的基本情况进行实时监控，并开放个性化定制，帮助企业可以自由灵活的锁定目标城市、区域、地块，为投资决策提供更加详实的依据。
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合！
| 克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门 |