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快评|降准+一二线“堵漏”,棚改缩量也难让三四线楼市短期降温

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

一二线刚需迎来购房窗口期

三四线调整将大大延迟


文/研究员  杨科伟、俞倩倩


近日,上海、西安、长沙、贵阳、青岛、杭州等多城市加码调控,普遍暂停企业购买商品住房,同时也对“离婚买房”、“先落户再购房”等渠道逐个“堵漏”。而与此同时,市场又传言三四线城市的棚改货币化安置项目的合同审批权限上收至国开行总行,安置方式也将以实物安置为主,在三四线市场前期启动“涨价去库存”中起到重要激发作用的货币化安置逐渐淡出。针对不同能级市场的两种操作,在连续降准的背景下,不同能级城市的“因城施政”否达到预期效果?



01

一、二线城市以“控房价”加码“四限”

精细化限购“查漏补缺”

当前,热点二线城市的调控仍以“控房价”为核心,在原有的“四限”的基础上逐步细化,保障刚性购房需求,遏制投机炒房,促进房地产平稳健康发展。从近日出台政策的城市和新政力度看,不难发现:

依据各城市的市场热度情况,调控的方式、力度也存在显著差异,“因城施政”思路更为清晰。西安、贵阳此前均被中央“约谈”,贵阳房价已经得到了有效控制,因而政策调控的力度也相对较轻,主要在于规范市场,通过集中巡查项目,停业整顿散布涨价信息、首付贷、违规认筹等行为,达到“敲山震虎”目的。

针对房价上涨过快的城市,政府在不断加码调控做到“亡羊补牢”。青岛、长沙、西安5月商品住宅销售价格环比增幅均超1.5%,位于31城前列,政策的力度也相应较大。青岛高新区提出摇号新规,将限购范围从“自然人”调整为“家庭”,长沙则是将二套房首付比例调整到不低于60%,并暂停企业在限购区域内购买商品住房,同时拉长“限售”年限到5年。

目前,政策已经精细化到“无孔不入”,逐个堵死“离婚买房”、“企业买房”、“先落户再购房”等炒房的政策漏洞。如长沙政府已明确出台了未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生,不得在限购区域内购买商品住房。夫妻离异后,任何一方2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。上海、西安、长沙、杭州等都暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。



02

三四线城市棚改货币化安置收紧

难改短期整体市场高热走势

针对三四线城市的棚改货币化安置,只是国开行总行回收合同审批权限,但并未暂停所有棚改项目,目前仍在进行中的项目依然继续执行。

我们认为,此时的“收紧”也在情理之中,一方面,诸多城市市场已经从“去库存”进入到现在的“补库存”境地,刺激性措施有必要退坡淡出;另一方面,对地方政府而言,推动货币化安置的能动性也大不如前,三四线的楼市市场已然回暖,去库存效果显著,供需两旺,棚改货币化安置作为催化剂的阶段性任务已经完成,没有必要继续扩大地方政府负债水平,以实物安置的模式有效的将拆迁户的购房需求从存量市场迁移到增量市场,大量新建商品住宅也会促进本地固定资产投资额的稳步提升和GDP的持续增长。

而本轮三四线市场的持续火热是多方面综合作用的结果,棚改货币化安置只是在打破三四线市场“一潭死水”僵局的开始起到激活器的作用,并不是市场持续高热的核心动因。既有地方政府市场供应的主动调整,也有居民购买能力持续积累的支持,既有当地的存量自住需求,也有持续资产荒背景下的一二线资金需求外溢,以及大量外出工人人口回流带来的返乡置业投资需求。而这一系列推动因素尚未发生本质改变,所以即便棚改货币化安置规模缩减,也不会即刻对三四线城市市场高热走势造成“釜底抽薪”的影响。



而言,持续降准的大背景下,“资产荒”的程度只会有增无减,结合不同能级城市的差异化调控,我们不难得出以下结论:首先是一、二线刚需客群将迎来难得的购房窗口期,“降准”、“限购堵漏”、“刚需优先”等政策都给足了空间;其次是三四线的市场热度将维持较长的时间,调整会比预期大大延迟。不得不说,在核心一、二线提升购房门槛后,加剧的“资产荒”会倒逼资金继续流入政策宽松的三四线城市,虽然货币化安置已经收紧,但在外部资金的涌入下,供不应求的市场格局必然使房价面临较大的上行压力。


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