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评司论企｜新城控股：半年千亿的新八强
连续两年业绩增幅近100%的成长奥秘
文／沈晓玲、杨燕
7月6日晚，新城控股发布6月份及第二季度经营简报，报告显示，6月份公司实现合同销售金额280.97亿元，销售面积235.70万平方米。1-6月累计合同销售金额约953.11亿元，同比增长94.17%，累计销售面积约774.56万平方米，同比增长118.25%。据6月底发布的《2018年上半年中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示，新城控股上半年的销售业绩已位列行业第8，这也是新城从4月首次进驻10强后，6月再次将名次提升至第8位，表现亮眼。且按照我们监测的情况来看，截至目前，新城今年的销售额已经突破1000亿。
01
上半年销售金额及面积双双创历史新高
根据7月6日晚新城控股发布的6月份及第二季度经营简报显示，1-6月累计合同销售金额约953.11亿元，累计销售面积约774.56万平方米，双双创历史最佳上半年销量。其中销售金额为去年同期的近两倍，月平均销售金额达到近160亿元。
作为一家厚积薄发的房企，新城用了1年时间从600亿房企上升为1000亿元房企。在此前，从2010年的100亿到2015年的300亿，新城用了5年时间，从300亿到2016年的600亿，再到2017年1000亿，时间跨度均只有1年，可以看出新城在近两年销售上强大发力。
在近8年的成长过程中，新城的行业排名也一直稳步在前13-20之间。从2010年19名、2015年21名、2016年的15名、2017年的13名，再到2018年跨入前十名的销售目标，这一目标的底气，除了来自稳步的销售外，充裕的土地储备、“商业+住宅”的双轮驱动、以及较高的周转效率均助推了这一目标的完成。
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充足的土地储备、前瞻布局长三角奠定增长
充足的土地储备和前瞻性区域布局，夯实了持续成长之路。在新城历年业绩报告中，长三角区域可谓立下汗马功劳，以2017年合同销售分布为例，2017长三角区域以1003亿，79%的贡献率遥遥领先。实现2017年千亿销售目标的背后，是新城深耕“长三角”的战略布局。
新城从长三角起家，在这片区域耕耘多年，2016年，初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。2017年、2018年长三角区域的新增建面仍是土地扩充的主力。从近几年市场表现来看，长三角作为中国最强城市群之一，人口聚集能力强，随着三四线城市去库存，落户等人才政策的利好，市场需求相对较热，未来仍会是布局以长三角为中心的各大房企的销售主力。
新城除了在区域布局上占据利好，其土储备量也比2017年销售排名9-12位的其他房企更多。根据《2017年末中国房企总土储货值排行榜TOP100》，截止2017年末，新城控股总土地储备货值为7245亿元，排名第11位，总储备面积为6005万平方米，排名第8位。较多的土地存货也给新城未来的销售发力奠定了良好的基础，在土地量充足的情况下，整体土地的布局也相对不错，除了在区域上以长三角为重点外，在调控政策相对宽松的三四线城市，新城的土储扩充量也在进一步加强。
03
“住宅+商业”双轮驱动，共筑千亿时代
作为行业内少有的将商业及住宅置于同等战略地位的房企，新城销售业绩的快速提升离不开“住宅+商业”的双轮驱动模式。这种模式运用商业带动社区、片区发展，同时让住宅人口反哺商业，实现销售物业和自持物业价值双赢。
在南昌、西安等城市进入上，新城采取了商业综合体先行，住宅其后的策略。先获取商住地块打造吾悦广场，在积累了品牌知名度及市场热度后，再获取住宅地块。如2017年进入西安市场，3月新城首摘一块商住用地，在吾悦广场商业项目积累了当地的品牌影响力后，同年7月接连拓展了西安沣西新城和临潼区两幅优质居住地块，打造高端住宅项目，前期“吾悦”品牌的商业扩张无形中给住宅拿地、宣传等方面提供了很好的助力。
目前新城吾悦广场的品牌效应已经打开局面，尤其是在一些二三线城市，政府相对欢迎大型商业综合体的进入，这也为新城商住用地的获取提供了利好。在2017年千亿销售额构成中，新城控股住宅开发事业部与商业开发事业部所占比例约为7:3。截至2017年底，新城在国内拥有68个吾悦广场，除了已竣工有租金贡献的23个吾悦广场外，西安、徐州等城市仍有多个项目在建设中，预计到2018年底，吾悦广场开业数量将达到41个。随着2018年更多吾悦广场项目完工，预计吾悦广场在企业整体的销售贡献度会有进一步提升。
04
运营能力强，存货周转率维持在0.5左右
高周转是企业做大规模的重要策略，新城也不例外。在运营策略上，新城坚持高周转，快销售。在过去的六年（2012-2017），新城的存货周转率一直维持在0.5以上，高于行业平均水平。以2016年-2017年为例，CRIC监测的170家房企的存货周转率，整体平均水平分别是0.39、0.35，新城控股则实现了0.51、0.61。
存货周转率优于行业平均水平，一方面得益于销售与存货供应策略相匹配，另一方面也是企业在拿地成本和建安成本等的有效控制。新城控股操盘的住宅项目一般从拿地到开盘平均周期为6个月，一年内会实现现金流回正。商业项目从拿地到开业平均不超过24个月。
更值得一提的是，新城的高周转率是在存货总量快速上涨的背景下实现的，更体现了企业的运营能力。对比2017年实现千亿的17家房企来看，新城17年的存货同比增长速度位列第二，2016年存货总量达到395亿元，2017年则快速上升到764亿元，同比增长93%。
总结：作为2017年千亿俱乐部的新贵，新城提出了2018年1800亿元的销售目标，上半年已完成54%，成绩斐然，预计下半年新城会进一步加大推货量来保证销售目标的完成，在区域聚焦、快速周转、住宅+商业双轮驱动的策略下加速奔跑。
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