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房地产税加快推进,受影响人群可达1.44亿

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

房地产税持续推进,取代土地财政任重道远。


文/吴嘉茗


7月16日,统计局发言人毛胜勇表示:将会加快房地产税相关政策举措的推进,促进市场平稳健康发展。今年以来已有较多国家部委陆续表达了房地产税正在加快推进,但统计局作为一个数据部门而非市场监管部门,提及加快推进房地产税相关言论还是令人较为意外,这一发言同时也在侧面说明 “推进房地产税”落地一事在多部委内已经形成共识,加速落地一事势在必行。

房地产税落地实施,必将带来财政税收的增加,财政部前段时间公开的2018年上半年财政收支情况中,土地出让收入占全国政府性基金预算收入比例高达86%,可见目前财政收入对于土地的依赖较大。未来房地产税的推行,一方面可对市场调控产生一定作用,另一方面也可增加财政收入、降低对土地出让的依赖程度,符合地方政府财税改革的调控方向。


01

2018年土地收入持续增加,财政依赖程度不减

全国土地市场的收入持续大幅度上升,从2017年1月至2018年的6月份,每月土地使用权出让的收入(累计值)同比涨幅平均达到37%,卖地收入持续高涨,土地带来的财政收入占地方财政收入比例的9成以上。且从占比来看,2017年下半年土地收入占全国性财政收入的比例仍在持续增长,财政收入对于土地的依赖程度显而易见;每年的1-2月,受到春节放假的影响,财政收入更是主要以土地出让收入为主,2017年和2018年的年初,土地收入分别占全国收入的84%和88%。

在政府方面已经出台了大量政策对土地市场进行调控的情况下,三四线土地市场仍然蓬勃发展,整体热度不退。土地成交量的持续增长,可能导致两种楼市走向:一种是在购买需求和购买力足以支撑的情况下,商品住宅价格的水涨船高,价格持续攀升(一二线常见);另一种情况是购买需求及购买力不足,大量土地成交后开工建设进度缓慢,最终形成鬼城或烂尾楼(三四线常见)。在这样的情况下,继续加大“因城施策”的分类管控,推进房地产税的出台,改变政府税收来源结构,虽然并不能完全取代土地收入,但对降低目前财政对土地收入的依赖、以及各能级城市的房地产市场平稳发展还是有一定意义的。

02

差别化税率是房产税实施重中之重

目前国内仅有两个试点城市对住宅征收房产税,但国际层面已十分常见,且历史已经长达200年。国外房产税的征收主要用于地方政府进行服务和基础设施建设,初衷并非用于调控房地产市场,但高额的税费的确对投资购房产生一定的影响,也有利于补充地区的城市建设资金。

从美国、日本等几个国家的计税方式来看,各国对于征收房产税的共识在于:以评估的市场价值作为税基,按基本情况的不同确定税率,基本上能够做到“富人多征、穷人少征”以达到相对的公平。以美国为例,富人社区的房产税更高,则当地的基础建设投入更多,达到良性循环,中低收入社区需要交纳的房产税较低,则社区建设较为落后。分类征税与我国目前调控市场所用的“因城施策”方式异曲同工,我国在房产税的推行中,也不应当“一刀切”地推行,而是根据各地的不同实际情况定制税率。

关于我国房产税开征行业内也已有较多猜想和预测,其中主要关注点包括:

  • 按照评估值征收,而非按照交易值;

  • 家庭人均免征面积为35平方米或60平方米;

  • 采用“广税基、低税率”方式,税率在0.1%~1%或0.2%~1.5%;

  • 差别化税率(比如独栋别墅、高档住宅等税率更高)。

总体来看,普遍认为未来将会落地实施的房产税对比现在重庆和上海已经实施的将会更加严格且全面,而差别化税率的提出,也符合税收对居民收入再分配的调控目标。重庆和上海对住宅开征房产税以来,两地房产税收入在总税收中的比例并未大幅提高,且对市场成交的量、价影响也并不显著,征税效果较为不明显。以两市的经验为基础,目前在加快推进房产税落地的过程中更需要完善立法、合理调整纳税环节、建立完善的资产评估体系等,才能使房产税落地后真正行之有效,达到调节市场、降低土地财政依赖的目标。


03

 保守估计房产税开征受影响人口可达1.44亿

中国房产税的试点起始于2011年1月,重庆首笔个人住房房产税入库,此后重庆、上海成为首批开征房产税的城市。从两市的征税细则来看,本市居民在税费方面优势显著,但购买多套房的居民仍然难以避免被征税,重庆还针对出租房产生的征税;且两市均设置了一定的免征范围,使房产税所针对的群体更加明确。

上海人均居住面积在60平方米以下不用征税,重庆的免税额度为180平方米,以户均人口3个人计算,人均住房面积也在60平方米左右,这两个试点城市房产税开征的主要对象,还是人均住房面积大于60平方米的居民家庭,征税标准均较为宽松。

2015年全国1%人口抽样调查资料显示,在统计的城市、镇居民家庭中,人均住房面积在60平方米以上的户数比例分别为15%和21%,城镇合计有共有17.7%的户数人均住房面积在60平方米以上,假如这部分人群需要缴纳房产税,则涉及的人口规模达到1.44亿人(按照2017年城镇常住人口81347万人计算),影响人群数量已经非常广泛。

相比每年5万亿(以2017年土地收入52059万为例)规模的土地出让收入而言,如果房产税的征收要达到跟土地出让收入同样规模水平,则这1.44亿缴税人口每年人均缴纳的房产税费要达到3.6万元,参考2017年全国城镇人均可支配收入36396元来看,税费的负担还是非常重的。

若要在地方财政收入上达到足够的替代效应,未来房产税征收比例和范围还是要远远高于上海、重庆的现行标准。毕竟1.44亿人每年需缴纳3.6万元税费看起来非常夸张,但事实上在国内,征收房产税不代表土地出让收入就下降为零,房产税也不会全盘取代土地财政,更多的作用还是降低土地出让收入在财政收入中的占比,从这样的角度来看,人均缴纳税费并不一定要高达3.6万元。

总结:推行房产税的短期目标是通过对“持有”的房产进行征税,增加持有多套房的成本,来降低投资型购房需求,坚定“房住不炒”的中心思想;同时征收房产税对于财富的再分配、城市建设有序进行等方面均有非常积极的影响,正确合理征收房产税,对于城市发展良性循环的意义更为重大。

从长远来看,征收房产税的积极意义在于降低财政收入对土地的依赖,促进房地产市场平稳运行,但是不论是按上海、重庆的现行征收方案,还是按业内目前的猜测方案来算,对比5万亿的土地出让收入来看,房产税要完全覆盖目前土地出让收入的难度相对较大,地方财政收入的结构性改革依旧任重而道远。


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