【调研笔记】热点三四线市场调研纪要（十六）泰州篇

Original CRIC研究克而瑞地产研究

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文／研究员贡显扬、汪慧

城市概况

苏中门户地理位置优越
GDP增速居全省首位

泰州位于江苏中部，是江苏省下辖的十三个地级市之一。泰州市南部濒临长江，北部与盐城毗邻，东临南通，西接扬州，自古有“水陆要津，咽喉据郡”之称，是上海都市圈、南京都市圈、苏锡常都市圈的重要节点城市。

全市总面积5787平方公里，市区面积1567平方公里。2017年末全市常住人口465.19万人，城镇人口302.05万人，城镇化率达64.93%，比2016年末提高1.73个百分点。2017年全年实现地区生产总值4744.53亿元，增长8.2%，增速居全省首位。优越的地理位置，可观的城市空间和人口密度以及高速的经济增长奠定了泰州市房地产发展的基础。

政策环境

认贷不认房，政府备案价限制

泰州市正处于快速发展进程中，限购限贷较为宽松。目前不限购，限贷政策方面认贷不认房。限价管制相对严格，房价备案规定楼盘最高售价在综合考虑拿地成本、工程造价以及营销管理费用的基础上拟定，精装房售价在毛坯房定价的基础上允许2000-2500元/平方米的价格上浮。政府限价管制下，开发商实际销售价格的备案申请将有所限制。

棚改方面，2017年海陵区实施棚户区改造项目61个，改造面积280万平方米；高港区实施棚户区改造项目7个，改造面积 15.3万平方米；姜堰区河西街地块、幸福村五组周边地块合计已完成改造面积12.5万平方米；医药高新区棚户区改造工作滞后。今年泰州市将进一步加快棚户区改造，计划新开工棚改21.5万套，基本建成17万套，完成农村危房改造1.5万户。

目前泰州市棚改以货币化安置为主，平均可赔付200-300万。随着棚户改政策的收紧，货币化安置比例将得到一定的控制，将更多采取新建棚改安置房方式，最大程度实现棚改政策目标。

市场情况

多盘推出货量充足，房价趋于平稳增长

当下，泰州房地产市场发展较热。2017年全年商品房销售面积达883.33万平方米，同比增长26.4%，销量创历年新高。其中全市住宅类商品房销售面积795.51万平方米,同比增长23.3%。

房价自2017年以来涨幅明显，主要原因在于一方面2017年泰州市市场需求旺盛去库存效果明显，市场存量较低；另一方面今年上半年房企推盘速度普遍较慢，供应体量不足，市场供不应求加剧带动涨幅。但是随着6月份多个项目陆续推盘，库存紧张局面得到缓解，房价将趋于平稳增长。全市二手房房价普遍低于新房价格，暂无明显倒挂现象。

板块房价

各市区房价呈现板块差异
医药高新区预期高

泰州市下辖靖江、泰兴、兴化三个县级市，海陵、高港、姜堰三区和泰州医药高新区、农业开发区两个功能区。由于城市“南拓东进”的发展趋势，各区市发展并不平衡，房价也呈现一定板块差异。其中，城南部分作为城市发展的重点吸引了各大房企进驻。目前的库存主要集中在城南板块，城南板块房价仍有相当的上涨空间。

从市场价格来看，三市中靖江市、泰兴市较高，兴化市较低。泰州市中心目前处于高价位，均价在15000元/平方米以上。市内三区房价表现也各有不同，海陵区配套设施完备，发展成熟，均价达到12000-13000元/平方米；姜堰区由于两家上市公司布局以及姜堰中学等优质教育资源集中吸引了大批周边客群，房价被推高至12000元/平方米左右，与海陵区齐平；高港区的发展较为缓慢，均价在8000元/平方米左右。

目前医药高新区是泰州市最为热门的板块，房价上升空间大。一方面医药高新区位于城南部分，泰州未来发展以城南为主，医药高新区占据了优越的地理位置，加上高铁等配套设施的规划，板块利好多；另一方面产业发展对于该板块的带动效应强。

2017年泰州市高新技术产业产值占规模以上工业产值比重为43.0%，比上年提升0.6个百分点，其中生物制药及高性能医疗器械产值增长18.4%。医药行业的发展增强了该板块人才引进、创业投资、经济发展的吸附力，拉升了板块的预期价值；此外碧桂园、恒大、新城、华润、绿地等品牌房企聚集，各项目的相继推出加剧了该板块发展进程。

总的来说，城市发展规划是房地产市场发展的风向标。泰州市的发展规划很大程度影响了板块的房价表现，区位和资源环境也是影响房价的主要因素。在板块利好下，医药高新区的发展会带动一波市场热潮。

客群及需求结构

市场购房以本地客群为主
大面积毛坯房较受欢迎

泰州市现处于刚性需求向改善性需求过度阶段，购房群主要以本地客源为主，中高端产品的企事业单位客户较多，购房主力年龄为20-30岁。户型上，90-140平方米户型为主力需求，140平方米以上大户型的需求有所增加。2017年全市90平方米以下、90-140平方米和140平方米以上住宅类商品房销售面积占比分别达到6.7%、75.8%、17.5%。另外，泰州市场对毛坯房较为偏好，对精装修接受度不高，单价及产品定位是抢占市场的关键。

土地市场及房企竞争

城南地块出让规模大
房企项目布局集中

根据泰州市2018年住宅类房地产用地出让计划来看，年度计划共11宗，土地面积约1260亩，涉及市直、海陵区、医药高新区、高港区等区域。其中市直3宗，土地面积约163亩；海陵区2宗，土地面积约260亩；医药高新区5宗，土地面积约737亩；高港区1宗，土地面积约100亩。目前城南部分尚有较多未开发土地，从医药高新区的土地出让规模也有所反映，这与城市发展规划密切相关，预计8月会有新一轮土拍。

房企竞争方面，目前泰州市场本地房企与品牌规模房企同台竞争。本地房企主要有两家，包括正太、华泽，品牌房企碧桂园、绿地、华润、新城、恒大也相继入驻。其中，碧桂园2007年进驻泰州，目前有四个项目。绿地2012年首进泰州；恒大去年通过收购的深业上林苑一期入驻泰州，并拿下两块地，市区只有恒大•华府项目。

从布局上来看，各大房企项目集中南移。目前城南板块聚集了碧桂园•湖悦天境、恒大•华府、新城•荣樾、绿地世纪城等多个品牌房企项目及正太•周山汇水及华泽天下两大本地房企项目。华润目前未有货量供应，但是在城南存有待开发地块。

从产品上来看，碧桂园通过市场调研定位中高端毛坯房，与凯尔上东产品最为相近，存在较大竞争。而恒大是泰州少有推出小户型的房企，恒大•华府一期主打精装小户型，虽然存在一定的市场需求，但受众面受到限制，二期也推出大户型。在市场产品定位相对明确后，产品同质化现象会加剧房企之间营销竞争。

市场预判

市场购房以本地客群为主
大面积毛坯房较受欢迎

6月份之后随着各项目陆续推出，市场货量增多，库存相对充足，市场也将由供小于求趋于平衡。各房企项目布局集中产品竞争特点更加凸显，产品优势也将成为立足市场的关键。在城市开发与发展中，改善性需求将进一步增加，未来大户型将占据市场销售更大份额。板块方面，城南板块由于城市发展趋势房价存在上升空间。

页脚图

典型项目一：恒大•华府

地理位置：海陵南路引江路交汇处海陵路园博园西侧

物业类型：多层，高层

建筑面积：26万平方米

装修状况：精装

开盘售价：一期均价13500元/平方米，二期尚未推出，价格在14000-16000元/平方米左右；三期价格待定，预计更高

项目点评：

该项目位于泰州市城南周山河板块医药高新区，区位优势明显。项目共分三期开发：一期以93平方米和105平方米精装小户型为主，共1956户，于2017年10月开盘，目前尚未售罄；二期尚未推出，主推102-124平方米三房和144-174平方米四房大户型；三期仍在规划中。购房群体大部分为本地客源，主要是企事业政府单位客户，少部分为来自苏州无锡的投资者。

恒大华府的主要亮点在于电影院等配套设施填补了城南发展中的空白，辐射较广。此外恒大是泰州市场仅有推出小户型的，一期精装小户型对于刚需客群有一定的吸引力，但是受众面较小需求量受到限制，精装修的市场接受度也相对较低。二期优化产品定位，以改善型为主，推出大面积户型，更加贴近市场需求。