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【中报点评02】越秀地产:广州仍是未来发展重点

CRIC研究 克而瑞地产研究

 导 读 

广州仍作为发展重点,融资成本略有上升,净负债率有所下降,财务相对稳健安全。

研究员 / 朱一鸣、洪圣奇(香港)、齐瑞琳


△ 越秀地产中期业绩发布会


2018年上半年合约销售279.8亿元,新增土地投资249万平方米,广州依然在越秀战略布局中处于核心地位,拓展“轨道+物业”业务发展模式。新增土地权益占比较低,或致其未来权益销售金额和利润下降。融资成本略有上升,净负债率较年初有所下降,财务资金相对稳健安全。


01


销售:上半年完成销售目标51%

越秀地产2018年上半年合同销售金额为279.8亿元,同比上升39.5%;合同销售面积为138万平方米,同比增加10.5%,完成全年550亿元销售目标的50.9%;合同销售均价达20300元/平方米,同比增长26.1%。

目前越秀地产可售货值约1050亿元,管理层考虑到今年房地产调控力度较大,因此继续维持全年550亿销售目标不变,并预估去化率约为50%。按照目前越秀的销售增长态势来看,可以预期越秀将超额完成全年目标。

从合同销售的区域分布来看,今年上半年,广州对越秀地产销售金额的贡献度最高,为156.8亿元,占上半年总销售金额的56.0%。值得一提的是,上半年越秀在广州南沙区的销售金额更是暴增近7倍,达47.1亿元。

除广州外,长三角地区销售金额较高,占比约为15%,但由于越秀在长三角地区重点布局的杭州和苏州受到严格调控政策的影响,导致该地区销售金额同比下滑22.8%。

除此之外,越秀地产的销售金额在其他区域的分布相对均衡,珠三角地区(除广州)、中部地区及环渤海地区占比均为10%左右。


02


投资:广州仍是未来发展重点

截至2018年6月30日,越秀地产通过国企合作、竞拍及并购等多种模式,于广州、江门、武汉、苏州、烟台、青岛、济南等7个城市新增9幅土地,新增地块总建筑面积249万平方米。总土地储备建筑面积达1822万平方米,较年初上升12%,地块项目数量多达56个,分布于13个城市。

值得注意的是,近五年来越秀地产的土地权益占比呈逐步下滑趋势。截至2018年上半年,越秀的新增权益建面为74.3万平方米,平均权益比例仅为29.8%;总土地储备权益占比为57.0%,较今年年初下降3.4个百分点。

今年上半年越秀新增的9幅地块中仅有2幅土地建面权益占比高于90%,其余7个地块权益占比均低于50%,尤其是苏州高新区浒关地块一和南沙灵山岛地块二的权益比例都为9.5%,这两幅地块很大程度上拉低了越秀的土地储备权益占比。

这反映了越秀在拿地方面比较谨慎,土地权益占比较低会导致其未来权益销售金额下降,未来归母利润减少。

从土地建面的区域分布来看,广州依旧为越秀地产战略布局的核心城市。上半年广州的土地储备达688.9万平方米,占比约为37.8%。

其次为长三角区域,土地储备建面达382.5万平方米,占比21%。其中,长三角区域土地储备包含杭州6个和苏州3个土地项目,分别占长三角区域土地储备的65.9%和34.1%。

越秀在中部区域有10幅地块,均位于武汉,合计建面271.9万平方米,占越秀总土地储备的14.9%。

此外,环渤海区域和珠三角区域(除广州)的土地储备占比分别为14.2%和11.2%。从粤港澳大湾区的角度来说,越秀地产也在积极布局香港市场,目前推行的油塘项目约有12.6万平方呎(约合1.17万平方米)。

综上可以看出,越秀在大湾区、长三角和中部地区的土地投资较为积极。今年越秀新进入济南,旨在加强其在环渤海地区的影响力。

在城市旧改业务方面,越秀集团与广州地铁签订了战略合作协议,负责开发地铁发展带来的城市升级更新的项目。收购了广州地铁的部分股权,并与其合作成立了品秀房地产公司,拓展“轨道+物业”业务的发展模式。


03


财务:营业收入与核心净利润反向变动

2018年上半年,越秀地产的营业收入为人民币101.6亿元,同比下降14.9%。核心净利润约为11.2亿元,同比上升7.8%。营业收入和核心净利润反向变动,原因有两点:

  • 一是今年上半年,越秀地产的毛利率相较之前有所增加,约为25.8%,同比上升0.9个百分点,与年初相比上升0.1个百分点。

  • 二是销售及营销成本较上年下降21.5%,为1.98亿元。销售及营销成本占本年入账销售总额的1.9%,较去年的2.1%下降0.2个百分点。

同时越秀地产的净利率和核心净利率也有所上升,其中核心净利率为11.0%,同比上升2.3个百分点,与年初相比上升1.1个百分点。

在资本运营方面,公司的财务风险控制情况相对较好。2018年上半年,越秀地产的企业平均公告借贷利率为4.8%,较年初的4.3%有小幅上升,总体维持在较低的水平。现金及现金等价物及监控户存款总额约为258.3亿元,较年初上升24.2%;净负债率由年初的72.8%下降至64.3%,较年初下降8.5个百分点。财务资金相对稳健安全。


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