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【中报点评03】保利地产:融资优势凸显,综合资金成本仅4.86%

CRIC研究 克而瑞地产研究

 导 读 

销售增速维持高位,持续加大投资和新开工力度奠定增长基础;融资能力凸显,综合成本维持低水平。

研究员 / 房玲、羊代红


2018年上半年保利地产实现合同销售金额2153亿元,同比增长47%,销售增速维持高位。为了保证销售的持续增长,上半年保利地产继续加大投资和开发力度。在目前融资环境收紧的情况下,保利的融资能力凸显,2018年上半年新增综合融资成本仅5.09%。此外,保利加大在物业管理以及租赁住房业务的投资力度,还成立公司专门运营公寓租赁类业务。与此同时,在一二手代理物业方面,保利顾问与合富辉煌重组成立合营公司,扩大业务范围。


01


销售:合约销售金额排行升至行业第四

2018年上半年,保利地产实现合同销售金额2153亿元,合约销售面积1454万平米,分别同比增长47%和38%,其销售金额增速维持高位,2018年上半年合约销售金额排名行业第四。

究其原因,主要在于保利的单城市业绩贡献度逐步提高2018年上半年,保利广州实现签约金额超200亿元,佛山、杭州超100 亿元。北京等14 个城市超50 亿元,这17个城市销售额占比高达51%。

此外,保利在全国范围项目的全面开花热销,也是其业绩增长的关键,2018年上半年单项目签约面积大于10万平米的项目达25个,同比增加4个项目。

2018年上半年,保利的三四线城市的贡献率由2017年的18%上升至22%,期内,三四线的业绩贡献比例持续加大, 特别是佛山,其签约销售金额超过100亿元,排在保利2018上半年单城市业绩贡献度的前三。

2018年上半年,保利地产的新开工面积为2359万平方米,同比增长85%,维持2017年以来的积极扩张的态势,也为2018年下半年以及未来的销售备好充足货源。

2018年上半年,保利地产完成收购保利(香港)控股有限公司50%股权方案的股权交割工作,基本完成对中国保利集团有限公司境内房地产业务的整合。

未来,在整合整个保利集团的地产业务的情况下,将有利于保利实现“1+1>2”的效用,助推其在行业内排名的提升。


02


投资:三四线拿地比例和拿地成本逐年升高

2018年上半年保利地产的新增69个项目,新增容积率面积为1510万平米,同比下降11%;新增土地储备总价1072亿元,同比增长72%。

从拿地方式来看,保利持续多元化获取土地方式,除了招拍挂外,通过并购、合作等方式新增45个项目,占总拓展项目数的64%,较2017年全年上升16个百分点。


从历年的新增土地情况来看,保利地产在三四线城市布局比例逐渐加重。2018年上半年,保利在三四线城市的新增可售容积率面积占比达58.6%,较2017年上升了10.6个百分点,主要为珠三角及长三角核心城市的价值外溢城市,如保利在佛山、揭阳等三四线城市拿地面积超50万平米。

值得注意的是,在经过上一波的去库存热潮后,三四线城市是否还有持续购买力是个未知数,这或将成为企业未来的挑战之一。此外,保利2018年上半年的拿地均价7099元/平方米,同比增长92%,拿地成本持续增加,未来或将压缩利润空间。

截至2018年上半年,保利地产总土地储备为14411万平方米,较2017年上涨5%,其中待开发面积8950,总土地储备中有55%位于一二线城市。2018年上半年保利新进入7个城市,保利地产覆盖城市达99个。充足的土地储备将为保利冲击行业前三提供有力保障。


03


财务:综合资金成本仅4.86%

2018年上半年,保利地产实现营业收入595亿元,同比增长9%,其中来自物业销售收入539亿元同比增长5.6%。受益于其近年来销售上升及回暖,保利地产2018年上半年盈利情况维持较高水平,毛利率、净利率和归母净利率分别较2017年上升4.36、2.19、0.25个百分点至35.41%,15.64%、10.93%,均位于行业较高水平。 

在行业融资环境全面收紧的情况下,保利地产的融资优势凸显。2018年上半年,保利地产通过各类融资方式,新增有息负债796.13 亿元,融资成本仅5.09%。截至2018年上半年末,保利地产的综合资金成本为4.86%,维持在较低水平。

从保利的债务类型结构来看,银行借款占比超过71%,公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14% ,直接融资占比较高,这也是企业融资能力突出的表现。

此外,2018年上半年,保利地产的回款率达78.9%,进一步充裕了企业资金。截至2018年上半年末,保利地产现金持有量为975亿元,较2017年末大幅上涨44%;现金短债比2.95,长短债比6.70,债务结构合理。


04


多元化:成立专门公司运营公寓租赁业务

保利除了传统的房地产业务之外,保利在2018年还加大保利物业以及租赁住房业务的投资力度,此外,在一二手物业代理业务也取得了新的突破。

在物业管理方面,截至2018年上半年,保利物业合同面积首次超2亿平方米,同比增长66.18%。外拓签约面积为 2632 万平方米,同比增长 149.24%。此外保利物业加大物业管理投资力度,在报告期内收购湖南天创物业,提升校园物业管理竞争能力,实现多业态布局发展。

与此同时,保利还积极培育长租公寓,继2017年获批的50亿元租赁住房类REITs后,2018年7月,保利地产拟公开发行150亿元公司债已获受理,该募集资金中有92.29亿元投资规模将用于住房租赁业务。且在2018年8月初,保利成立保利公寓管理有限公司以专业运营旗下公寓租赁业务,目标至2020年公寓管理规模达30万间。

2018年5月7日,保利地产与合富辉煌签订合作协议,将保利全资子公司保利顾问与合富中国各自经营的一手及二手物业代理业务融合,重组成立合营公司,保利持有股权占比43.9%。该项目公司的成立,解决这两个公司在广东区域的竞争关系,此外,加上保利自身的开发项目,该合营公司的业务范围将持续扩大,未来,将成为保利一盈利有力增长点。



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