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【中报点评04】旭辉集团:逆周期拿地,继续提升权益比例

CRIC研究 克而瑞地产研究

 导 读 

完成全年目标56%,预计能超额完成目标;拿地保持活跃,预计下半年有所放缓;盈利能力明显增强,财务状况良好。

研究员 / 房玲、洪宇桁


2018年上半年旭辉集团实现合约销售金额660亿元,同比增长44%,三四线城市的贡献明显增加,按照上下半年四六开销售比例来看,全年将超额完成1400亿元目标。同时旭辉在土地市场上依旧保持活跃,积极增加土地储备,并调整土储结构,提升权益比例。上半年企业盈利能力有明显增强,毛利率、净利率均有一定程度的提升,财务状况也得到了优化。


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销售:预计能超额完成全年目标

2018年上半年, 旭辉集团实现合约销售额660亿元,同比增长了44%,完成了全年销售目标的56%。合约销售面积431万平方米,同比增长了68%,销售均价为15314元/平方米,和2017年全年相比下降了7.4%,主要是因为上半年三四线销售的比重加大。

2018年1-6月,旭辉一线城市销售额占比较2017年全年减少了9个百分点,而三四线的销售额占比则增加了11个百分点。未来,由于旭辉在土地投资上秉持着“减一线,稳二线,增强三线”的策略,预计三四线的销售占比还有可能继续提高。

按照管理层的预计,上下半年旭辉的合约销售额应该会达到“四六开”的比例,即全年销售额能达到1650亿元,超额完成全年1400亿元的销售目标。按照全年2600亿元的可售货值来看,全年的去化率约为63%。2019年旭辉的可售货值预计将能达到4500亿元,未来销售的持续增长还是有相当程度的保障的。

从销售的区域分布来看,长三角地区依旧为旭辉提供了大部分的合约销售额,占比将近54%,但相对于2017年的占比已经有所下降。究其原因,主要还是中西部地区合约销售额的大幅增加,占比相较于去年增加了10个百分点至24%。其中,仅重庆一个城市的销售额对旭辉的上半年销售的贡献度就将近14%,在旭辉的城市销售额中排名第二,仅次于合肥的15%。

02


投资:大幅增加三四线拿地力度或成双刃剑

2018年上半年旭辉在土地市场上相当活跃,共新增67个新项目,新进入了14个城市,新增土储总建面约为869万平方米,达到2017年全年新增土地储备面积的66%。上半年新增土地平均楼板价约为6099元/平米,同比下降25.7%,主要是由于企业加大了三四线城市的拿地比例,同时缩减了一线城市的拿地比例。

上半年,旭辉一线城市新增土储建面占比从2017年的4%降到了不足2%,而三四线的占比则由15%大幅增长至50%,这种“减一线,稳二线,增强三线”的策略,能够大大降低一线城市的限价对于企业销售的影响,但值得注意的是,三四线城市在经过上一轮的发展后,市场行情或将出现转变,发展空间还剩多少需警惕。

从新增土储的区域分布来看,旭辉上半年在34个城市都有购入土地。其中,长三角地区依旧是拿地的重点,占比达到了46%,主要是在杭州、温州、徐州等城市。中西部地区仅重庆一个城市就新增土地储备近150万平方米,占比达到了17%,因而使得中西部地区整体新增土储占比达到了25%。从城市角度来看,除了重庆的新增土储占比较高之外,其他的城市占比较为均匀。

上半年旭辉90%的新增土地是通过招拍挂方式获取的,新增土储权益占比达到了83%,较以往有大大提高,也使得2018上半年末企业总土地储备的权益比例较2017年底上涨了0.6个百分点至52.2%,未来招拍挂拿地依然会是旭辉的主要拿地方式,提升权益比例也是企业努力的目标。

截至2018年上半年,旭辉共有土地储备4040万平方米,货值约6500亿元。下半年,旭辉计划放慢拿地节奏,只会选择在出现窗口期的城市择机而动。对于旭辉来说,未来几年要继续保持一定的增长速度、并在2022年达到3000亿的目标,持续补充更多的土地储备很关键。


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财务:盈利能力明显增强

2018上半年旭辉实现营业收入184亿元,同比上升了64%,毛利率、净利率、归母净利率分别为24%、23%和19%。若是剔除收购子公司并表之后带来的会计影响,旭辉的毛利率可以提高至34%。上半年旭辉的各项盈利指标都有着较为明显的上升,且均位于行业的较高水平。

净负债率有所上升,债务结构优化。2018年上半年末,旭辉的净负债率相较于年初大幅提高了16个百分点至67%,主要是因为企业在上半年需要抓紧窗口期进行融资。

在融资环境收紧的情况下,企业融资成本也有所上升,上半年末企业有息负债的平均融资成本相较于2017年底上浮0.1个百分点到了5.3%,除去内保外贷以及可转债的低利率影响之后则继续上升至5.5%,依然处于行业较低水平。与此同时,由于长期债务以及现金的增加,企业的财务结构有了一定程度的改善。


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