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【中报点评09】龙湖集团:开发业务增长放缓,服务性收入有望达70-80亿

CRIC研究 克而瑞地产研究

 导 读 

下半年可售货值2000亿元;财务稳健,融资成本仅为4.5%;2019年服务性业务收入目标100亿元。

研究员 / 房玲、羊代红


△ 龙湖集团中期业绩发布会


2018年上半年龙湖实现合同销售金额971.0亿元,同比增长4.8%,主要源于推盘节奏的影响,下半年企业可售资源2000亿元,全年目标实现问题不大。新增土储1298万平米,且继续保持较大的合作力度,保障扩张的同时,也能更好的平衡财务。

龙湖保持较低的负债水平和良好的财务结构,综合融资成本仅为4.5%。利润率也进一步增加,但是在目前一二线城市四限政策的持续影响下,企业未来利润空间或将受到影响。

除了地产业务之外,上半年企业在商业运营、长租公寓和物业管理方面也取得了较大的发展,2019年目标收入100亿元。


01


销售:上半年增速明显低于其他标杆企业

2018年上半年,龙湖集团实现合同销售金额971.0亿元,合约销售面积629.1万平方米,分别同比增长4.8%和5.7%,销售增长明显放缓,与其他十强房企相比,增速也是最低,主要可能是推盘节奏的影响。

得益于城市深耕策略,龙湖单城市产能较高,上半年有7个城市销售额超过50亿元。其中,重庆、杭州继续保持半年100亿元以上的销售业绩,济南销售额同比增长134%,也超过了100亿元。

值得注意的是,此前贡献率较高的部分重点城市,如北京、上海、成都等,因四限政策和开盘节奏的影响,销售额则出现了不同程度的下滑,如龙湖北京销售额上半年同比下降55%至54亿元,龙湖上海上半年也只有少量房源在售,销售额仅0.24亿元。

上半年龙湖已经完成全年2000亿元销售目标的48.5%,下半年还将有2000亿元的可售资源推出,全年超额完成目标的可能性较大。

下半年龙湖在售主力项目110个,其中39个为全新项目,货值占比达60%,56个项目将加推,货值占比27%,新推货值的占比较高。从城市分布来看,27%在一线城市,二线城市的占比达72%,目前一二线城市限购限售政策较严,一二线城市布局集中对企业而言或将是一把双刃剑。

从销售区域分布来看,龙湖的区域分布较为均衡,上半年贡献最大的区域为环渤海,占比达31.4%,长三角以及中西部的销售也比较平稳,占比分别为28.8%和28.1%。华南区域,由于龙湖进入相对较晚,项目相对较少,相应的销售贡献占比也较少,但有逐步增加的趋势,预计未来龙湖的销售结构将会更加均衡。

从城市能级来看,二线城市仍占据贡献率主位,占比达80%,同比增加6个百分点。一线城市的占比为10%,同比减少8个百分点,三四线城市占比同比基本持平。一线城市的持续调控力度不放松,四限政策等影响导致项目上市时间不断推迟,因而销售贡献比例下降。从龙湖的土地储备来看,未来销售还将是以一二线为主。


02


投资:持续加大合作稳步增加土地储备

2018上半年龙湖新增42个项目,新增土地建面1298万平方米,同比增长21%;新增土地总价668亿元,同比下降10%。拿地销售金额比为0.68,拿地相对积极,平均楼板价5148元/平米,相对较低。

企业与其他企业的合作力度继续加大,新增土地权益建面898万平米,权益占比69%,权益总价为435.4亿元。从拿地方式来看,龙湖持续通过收购方式在土地市场上获取土地,2018年上半年通过收购获得土地有10幅,占比达23.8%。

从新增土地的分布情况来看,中西部占比最高达到54%,同比增加28个百分点,长三角及环渤海区域建面占比均衡。龙湖自2016年以来,一直加大中西部城市的投资布局,2018年新进入的5个城市中,郑州、南昌、贵阳均位于中西部。

龙湖中西部占比迅速增大的原因:一方面,龙湖发起于中西部地区,会持续进行该区域的深耕;另一方面,由于沿海地区的城市政策限制和市场竞争越来越激烈,加上近年来中西部部分城市基建投资力度加大,转战中西部成为很多房企的选择。

截至2018年上半年,龙湖的土地储备总建面为6363万平方米,较2017年增长17%,权益土地储备面积4552万平米,占比为71.5%;土地储备平均楼板价为5142元/平方米,较年初微升2%。

新进入郑州、南通、南昌、石家庄、贵阳5个城市,城市布局进一步拓展。综合来看,龙湖土地储备主要集中在38个城市,相对集中,也是其“5、3、2、1、5”战略实施的基础。


03


财务:稳健经营下平均融资成本仅4.5%

2018年上半年龙湖实现营业收入271.2亿元,同比增长45.9%,其中物业销售收入为240.4亿元、租金收入18.5亿元、物业管理收入12.3亿元,同比分别增长44.9%,62.8%和14.3%。

上半年,龙湖毛利率、净利率、归母净利率分别为37.1%,24.7%和20.0%,较于2017年分别增长3.2、1.8和2.5个百分点,维持较高的盈利水平。

值得注意的是,龙湖一二线城市贡献持续较大,一二线城市持续的限价调控可能会影响未来的利润率。

在资本运营方面,龙湖一直是民营房企中最为稳健的企业之一,财务结构健康,融资渠道多元化,融资成本持续维持较低水平。

在融资环境收紧的情况下,龙湖上半年在境外成功发行8亿美元优先票据,在境内成功发行30亿元住房租赁专项公司债券,下半年至今在境内成功发行30亿元公司债券和20亿元住房租赁专项公司债券。

2018年上半年末,龙湖的借贷总额1079.3亿元,净负债54.64%,平均融资成本4.5%,维持在较低水平,融资资质保持良好。企业现金持有量为421.8亿元,同比增长57.4%,现金短债比为3.29,企业现金较充裕,负债结构健康。


04


多元化:“服务性业务”2019年目标百亿

2018年上半年龙湖在多元化的道路上持续前进,地产开发(C1)之外的商业运营、长租公寓、物业管理三大核心业务(C2-C4)也取得了不错的成绩。

上半年,龙湖投资业务不含税租金收入为18.5亿元,同比增长62.8%,其中商场、冠寓、其他租金收入的占比分别为90.7%、7.5%和1.8%;物业费管理收入12.3亿元,同比增长14.3%。龙湖目标今年服务性业务(C2-C4)收入达到70-80亿元,2019年达到100亿元。

商业运营是龙湖发展较早、相对成熟的业务,目前拥有三类主要产品,包括都市体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列和中高端家居生活购物中心家悦荟系列,以天街系列为主。

截至上半年末,龙湖累计开业商场26个,建筑面积258万平方米,整体出租率97.0%;此外,还有主要在建商场18个,在建面积191万平方米。下半年,北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将陆续开业,进一步推动企业商业运营收入的增长。

长租公寓是目前房企布局的热点方向,龙湖也在持续抢占市场。截止2018年6月30日,龙湖冠寓项目已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等16个一二线城市开业运营,累计开业房间数超过2万间,计划到年底开业数量达到6.5万间。

目前长租公寓业务颇受资本支持,2018以来龙湖成功发行了50亿元的租赁专项债券,且分别与国际投资机构CPPIB和GIC组建专项基金,已实现融资额18.17亿美元,这将更好的助力企业抢占租赁市场,离2020年30亿的营收目标也更进一步。

从出租率来看,已开业冠寓整体出租率为76.2%,其中开业超过六个月的项目平均出租率为90.1%;未来,龙湖冠寓目标出租率达到90%、毛利率30%以上、实现12%-15%的净利。

但是作为新兴业务,冠寓也面临较多问题。首先,上半年冠寓虽然已经实现营收,但是短期内还是难以实现盈利。其次,目前房企争相布局长租公寓,市场竞争压力持续加大。最后,目前长租公寓在运营管理方面也普遍存在一些问题。

以通过存量房改造的长租公寓为例,由于原有物业自身条件的种种限制,部分项目存在与大量其他物业、品牌混杂在一起,导致品牌标识不够突出;或受制于场地大小,也大大缩减了公区空间,致使品牌形象大打折扣等。

上半年,龙湖物业管理实现24%毛利率,拥有员工1万人,实现盈利2亿,其业务范围不仅局限于龙湖的物业及其他开发商的物业服务,现在已扩展到城市管理方面。2018年7月,龙湖与重庆悦来投资集团出资建立龙湖悦来城市管理有限公司,专注城市管理服务。

此外,2018年上半年,龙湖将龙湖物业更名为龙湖智慧服务,在传统物业管理的基础上加大科技方面的部署,对于未来物业管理更有竞争力。


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