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【中报点评09】龙湖集团：开发业务增长放缓，服务性收入有望达70-80亿
导 读
下半年可售货值2000亿元；财务稳健，融资成本仅为4.5%；2019年服务性业务收入目标100亿元。
◎研究员 / 房玲、羊代红
△ 龙湖集团中期业绩发布会
2018年上半年龙湖实现合同销售金额971.0亿元，同比增长4.8%，主要源于推盘节奏的影响，下半年企业可售资源2000亿元，全年目标实现问题不大。新增土储1298万平米，且继续保持较大的合作力度，保障扩张的同时，也能更好的平衡财务。
龙湖保持较低的负债水平和良好的财务结构，综合融资成本仅为4.5%。利润率也进一步增加，但是在目前一二线城市四限政策的持续影响下，企业未来利润空间或将受到影响。
除了地产业务之外，上半年企业在商业运营、长租公寓和物业管理方面也取得了较大的发展，2019年目标收入100亿元。
销售：上半年增速明显低于其他标杆企业
2018年上半年，龙湖集团实现合同销售金额971.0亿元，合约销售面积629.1万平方米，分别同比增长4.8%和5.7%，销售增长明显放缓，与其他十强房企相比，增速也是最低，主要可能是推盘节奏的影响。
得益于城市深耕策略，龙湖单城市产能较高，上半年有7个城市销售额超过50亿元。其中，重庆、杭州继续保持半年100亿元以上的销售业绩，济南销售额同比增长134%，也超过了100亿元。
值得注意的是，此前贡献率较高的部分重点城市，如北京、上海、成都等，因四限政策和开盘节奏的影响，销售额则出现了不同程度的下滑，如龙湖北京销售额上半年同比下降55%至54亿元，龙湖上海上半年也只有少量房源在售，销售额仅0.24亿元。
上半年龙湖已经完成全年2000亿元销售目标的48.5%，下半年还将有2000亿元的可售资源推出，全年超额完成目标的可能性较大。
下半年龙湖在售主力项目110个，其中39个为全新项目，货值占比达60%，56个项目将加推，货值占比27%，新推货值的占比较高。从城市分布来看，27%在一线城市，二线城市的占比达72%，目前一二线城市限购限售政策较严，一二线城市布局集中对企业而言或将是一把双刃剑。
从销售区域分布来看，龙湖的区域分布较为均衡，上半年贡献最大的区域为环渤海，占比达31.4%，长三角以及中西部的销售也比较平稳，占比分别为28.8%和28.1%。华南区域，由于龙湖进入相对较晚，项目相对较少，相应的销售贡献占比也较少，但有逐步增加的趋势，预计未来龙湖的销售结构将会更加均衡。
从城市能级来看，二线城市仍占据贡献率主位，占比达80%，同比增加6个百分点。一线城市的占比为10%，同比减少8个百分点，三四线城市占比同比基本持平。一线城市的持续调控力度不放松，四限政策等影响导致项目上市时间不断推迟，因而销售贡献比例下降。从龙湖的土地储备来看，未来销售还将是以一二线为主。
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投资：持续加大合作稳步增加土地储备
2018上半年龙湖新增42个项目，新增土地建面1298万平方米，同比增长21%；新增土地总价668亿元，同比下降10%。拿地销售金额比为0.68，拿地相对积极，平均楼板价5148元/平米，相对较低。
企业与其他企业的合作力度继续加大，新增土地权益建面898万平米，权益占比69%，权益总价为435.4亿元。从拿地方式来看，龙湖持续通过收购方式在土地市场上获取土地，2018年上半年通过收购获得土地有10幅，占比达23.8%。
从新增土地的分布情况来看，中西部占比最高达到54%，同比增加28个百分点，长三角及环渤海区域建面占比均衡。龙湖自2016年以来，一直加大中西部城市的投资布局，2018年新进入的5个城市中，郑州、南昌、贵阳均位于中西部。
龙湖中西部占比迅速增大的原因：一方面，龙湖发起于中西部地区，会持续进行该区域的深耕；另一方面，由于沿海地区的城市政策限制和市场竞争越来越激烈，加上近年来中西部部分城市基建投资力度加大，转战中西部成为很多房企的选择。
截至2018年上半年，龙湖的土地储备总建面为6363万平方米，较2017年增长17%，权益土地储备面积4552万平米，占比为71.5%；土地储备平均楼板价为5142元/平方米，较年初微升2%。
新进入郑州、南通、南昌、石家庄、贵阳5个城市，城市布局进一步拓展。综合来看，龙湖土地储备主要集中在38个城市，相对集中，也是其“5、3、2、1、5”战略实施的基础。
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财务：稳健经营下平均融资成本仅4.5%
2018年上半年龙湖实现营业收入271.2亿元，同比增长45.9%，其中物业销售收入为240.4亿元、租金收入18.5亿元、物业管理收入12.3亿元，同比分别增长44.9%，62.8%和14.3%。
上半年，龙湖毛利率、净利率、归母净利率分别为37.1%，24.7%和20.0%，较于2017年分别增长3.2、1.8和2.5个百分点，维持较高的盈利水平。
值得注意的是，龙湖一二线城市贡献持续较大，一二线城市持续的限价调控可能会影响未来的利润率。
在资本运营方面，龙湖一直是民营房企中最为稳健的企业之一，财务结构健康，融资渠道多元化，融资成本持续维持较低水平。
在融资环境收紧的情况下，龙湖上半年在境外成功发行8亿美元优先票据，在境内成功发行30亿元住房租赁专项公司债券，下半年至今在境内成功发行30亿元公司债券和20亿元住房租赁专项公司债券。
2018年上半年末，龙湖的借贷总额1079.3亿元，净负债54.64%，平均融资成本4.5%，维持在较低水平，融资资质保持良好。企业现金持有量为421.8亿元，同比增长57.4%，现金短债比为3.29，企业现金较充裕，负债结构健康。
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多元化：“服务性业务”2019年目标百亿
2018年上半年龙湖在多元化的道路上持续前进，地产开发（C1）之外的商业运营、长租公寓、物业管理三大核心业务（C2-C4)也取得了不错的成绩。
上半年，龙湖投资业务不含税租金收入为18.5亿元，同比增长62.8%，其中商场、冠寓、其他租金收入的占比分别为90.7%、7.5%和1.8%；物业费管理收入12.3亿元，同比增长14.3%。龙湖目标今年服务性业务（C2-C4）收入达到70-80亿元，2019年达到100亿元。
商业运营是龙湖发展较早、相对成熟的业务，目前拥有三类主要产品，包括都市体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列和中高端家居生活购物中心家悦荟系列，以天街系列为主。
截至上半年末，龙湖累计开业商场26个，建筑面积258万平方米，整体出租率97.0%；此外，还有主要在建商场18个，在建面积191万平方米。下半年，北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将陆续开业，进一步推动企业商业运营收入的增长。
长租公寓是目前房企布局的热点方向，龙湖也在持续抢占市场。截止2018年6月30日，龙湖冠寓项目已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等16个一二线城市开业运营，累计开业房间数超过2万间，计划到年底开业数量达到6.5万间。
目前长租公寓业务颇受资本支持，2018以来龙湖成功发行了50亿元的租赁专项债券，且分别与国际投资机构CPPIB和GIC组建专项基金，已实现融资额18.17亿美元，这将更好的助力企业抢占租赁市场，离2020年30亿的营收目标也更进一步。
从出租率来看，已开业冠寓整体出租率为76.2%，其中开业超过六个月的项目平均出租率为90.1%；未来，龙湖冠寓目标出租率达到90%、毛利率30%以上、实现12%-15%的净利。
但是作为新兴业务，冠寓也面临较多问题。首先，上半年冠寓虽然已经实现营收，但是短期内还是难以实现盈利。其次，目前房企争相布局长租公寓，市场竞争压力持续加大。最后，目前长租公寓在运营管理方面也普遍存在一些问题。
以通过存量房改造的长租公寓为例，由于原有物业自身条件的种种限制，部分项目存在与大量其他物业、品牌混杂在一起，导致品牌标识不够突出；或受制于场地大小，也大大缩减了公区空间，致使品牌形象大打折扣等。
上半年，龙湖物业管理实现24%毛利率，拥有员工1万人，实现盈利2亿，其业务范围不仅局限于龙湖的物业及其他开发商的物业服务，现在已扩展到城市管理方面。2018年7月，龙湖与重庆悦来投资集团出资建立龙湖悦来城市管理有限公司，专注城市管理服务。
此外，2018年上半年，龙湖将龙湖物业更名为龙湖智慧服务，在传统物业管理的基础上加大科技方面的部署，对于未来物业管理更有竞争力。
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