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【中报点评10】碧桂园:进入“提质控速”高质量发展新阶段

CRIC研究 克而瑞地产研究

 导 读 

全年规模或超8000亿,下半年进入“提质控速”新阶段。

 研究员 / 朱一鸣、贡显扬


碧桂园2018年上半年实现销售金额4124.9亿元,同比增长42.8%,保持了较高的业绩增速。下半年预计可售货量在7000亿元左右,全年业绩规模将超8300亿元。上半年,碧桂园在三四线城市的土地投资占比提升显著,总土地储备充裕达3.64亿平方米。归母净利润同比高增长72.5%至129.4亿元。在当前房企融资成本普遍上升的情况下,加权平均借贷成本较去年末上升0.59个百分点至5.81%,融资成本略有上升。

下半年,碧桂园管理层表示将进入“提质控速”新阶段,未来将以“零伤亡”作为企业追求的长期目标。针对近期发生的问题,碧桂园也已提出了“安全问题一票否决”等具体措施。我们认为,未来碧桂园能够将管控措施实际落实到位,并保证公司的长远高质量发展将是大家关注的重点。



01


销售:规模保持高增长,下半年将“提质控速”

2018年1-6月,碧桂园连同其合营企业及联营公司累计实现销售金额4124.9亿元,销售面积4389万平方米,分别同比增长42.8%和36.1%。与恒大25%、万科10%左右的增速相比,今年上半年碧桂园还是继续保持了较高的规模增长,同时也高于百强房企36.7%的行业平均水平。

上半年,碧桂园的销售去化率达70%,下半年预计可售货量在7000亿元左右。下半年仅需实现60%的去化率,全年的业绩规模就将超过8300亿元,整体业绩增速也将在50%以上。此外,碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上明确表示,下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段,以“零伤亡”作为企业追求的长期目标。

值得注意的是,莫斌将“放慢发展速度”具体解读为“相对去年前年自身的发展速度做一些调整,没有量化指标,要求每个项目在保证安全的情况下以合理的节奏做好。”

我们认为,在进一步提高项目安全管控的同时,高周转对企业发展战略而言仍在一个非常重要的位置。特别是在目前融资环境趋紧、盈利空间收缩、行业竞争加剧的背景下,通过高周转来保证项目去化、更快回笼资金、规避风险并获取更高的收益已成为越来越多房企的共识。

业绩规模持续提升的同时,三四线城市依然是碧桂园的主战场。从销售结构来看,2018年上半年碧桂园无论是位于三四线城市、还是目标三四线城市的业绩贡献都较2017年全年有所提升。其中,位于三四线城市的业绩占比从2017年的58%显著提升至63%。


02


投资:土地储备充裕,三四线仍是发展重点

碧桂园2018年上半年获取土地530宗,新增土地投资金额2241.7亿元,预期建筑面积约为8477.8万平方米,分别同比增长33%和67%。其中,权益金额1434亿元,权益建筑面积6008万平方米,平均地价2387元/平方米。此外,2018年上半年碧桂园通过收并购获取土地90宗,土地总代价占比达20%。

土地储备方面,截止2018年上半年碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个,分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市。合计土地储备达3.64亿平方米,其中未售部分对应货值近2.81万亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备1.24亿平方米,对应了近1.86万亿元的货值。充足的土地储备基础为碧桂园未来的发展提供了保证。

新增土地投资结构中,碧桂园2018年上半年在三四线城市的占比提升较为显著。其中,位于三四线城市的土地投资金额、面积分别较2017年全年提升16个和11个百分点。目标三四线城市的土地投资金额、面积分别较2017年全年提升19个和15个百分点。从这一趋势不难发现,2018年上半年碧桂园在落实“精准覆盖”布局的同时,三四线城市仍旧是碧桂园布局的重点。


03


财务:利润高增长,融资成本略有上升

2018年上半年,碧桂园实现营业总收入1318.9亿元,同比增长69.7%。毛利润和净利润分别同比大幅增长104.6%和94.9%至349.7亿元和163.2亿元。股东应占利润和股东应占核心净利润达到129.4亿元和129.5亿元,分别同比增长约72.5%和80.2%。同时,碧桂园2018年中期股息为每股人民币18.52分,半年派息总额占核心净利润总额的31%。

资本运营方面,碧桂园上半年实现销售现金回款约3360.2亿元,同比增长52.4%,继2016、2017年之后净经营性现金流继续保持为正。上半年末,碧桂园可动用现金余额(包括受限制现金)2099.1亿元,另有约2813.9亿元的银行授信额度尚未使用,现金短债比1.94,营运现金流较为充裕。净负债率虽较2017年末的56.9%小幅上升至59%,但始终控制在70%以下,保持在行业较低水平。

截止2018年上半年,碧桂园长短期债务比为1.72,虽然近年来呈现下降趋势,但债务结构仍然合理。同时,在当前房企融资成本普遍上升的情况下,碧桂园的加权平均借贷成本从2017年末的5.22%上升0.59个百分点至5.81%,融资成本有所上升。


04


战略:地产相关产业多板块发展

一二线城市长租公寓业务积极推进

自成立长租公寓事业部以来,碧桂园在北上广深以及武汉、厦门等一二线城市筹备项目。并积极与主要金融机构合作发展长租业务,获取包括百亿元规模REITs在内的多项金融支持。截止2018年上半年,碧桂园长租公寓在建房间数已超过2.1万间,已获取项目的总房间数超过2.4万间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业,保障供应。从已开业2000多间近91%的承租率来看,目前碧桂园长租公寓板块的发展还是符合预期的。

碧桂园物业分拆上市,港股物业板块市值第一

碧桂园物业于2018年6月在港交所成功分拆上市。上半年,碧桂园物业服务收入达20.2亿元,同比增长42.5%。收费管理面积由2017年末的1.23亿平方米增加至1.37亿平方米。目前碧桂园服务的市值持续位居在港上市物业公司市值第一,较长时期稳定在300亿港元以上,反映了资本市场对碧桂园服务公司的认可。

SSGF高质量建造体系覆盖比例将不断提高

碧桂园自2016年开始试点采用自主研发的SSGF高质量建造体系,积极开拓技术创新。目前,碧桂园ssgf的应用规模已从2017年试点的111个发展到今年8月的400多个。2018年末会达到600个,2019年1200个,2020年会覆盖所有项目,项目覆盖比例不断提高。我们认为,随着未来碧桂园ssgf建造体系在全集团加速推广落地后,将有望通过建筑技术进步、提升产品质量、加强施工安全。

进军机器人领域为地产主业赋能

中期业绩发布会上莫斌表示,碧桂园将进军机器人领域,会以机器人作为核心技术,围绕地产主业进行布局。机器人业务研发方向包括烹饪、看护等服务型机器人,建筑、装修等特种机器人,芯片等核心零部件,自动引导运输车,物联网/人工智能,智能制造系统等。同时,碧桂园还计划在佛山顺德每年投资300亿元建设机器人小镇,计划连续投资5年,并力争在2023年引入1万名机器人顶级专家及研究人员。

积极参与精准扶贫与乡村振兴

在地产开发主业之余,碧桂园也积极参与精准扶贫和乡村振兴。多年来,碧桂园主席杨国强通过开设免费高中、职业学校和助学基金进行教育扶贫,另通过乡村振兴、技能培训、产业帮扶等方式帮助20万人直接脱贫。同时,为响应十九大提出的乡村振兴计划,碧桂园正规划现代农业业务,以国际标准的现代农业为切入口,带动农民增收致富,助力国家战略的实施。


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