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【中报点评11】万科:规模增速放缓,多元板块加速发展

CRIC研究 克而瑞地产研究

 导 读 

业绩规模增速放缓、土地投资合作开发逐年提升。

◎ 作者/朱一鸣、贡显扬



万科2018年上半年销售金额3046.6亿元,同比增长10%,规模增速放缓。新增土地投资项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,合作拿地占比显著增加。上半年万科实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%。近年来万科的净负债率一直保持在行业较低水平,影响了其规模的扩张。万科上半年销售增速显著放缓,一方面与其项目偏重一二线城市有关;另一方面也与其“城乡建设与生活服务商”的定位、多元板块发展的战略导向有关。



01

销售:上半年销售金额3046.6亿元
增速10%明显放缓

万科2018年上半年累计实现销售金额3046.6亿元,销售面积2035.4万平方米,分别同比增长10%和9%。销售均价与去年基本持平,在15000元/平方米左右。2018年以来万科业绩规模增速放缓,较其2016、2017年40%和45%的同比增速有显著下降。与今年上半年TOP100房企36.5%的行业平均增速也有一定差距。

从销售结构来看,上半年销售金额贡献最大的为上海区域,业绩占比从2017年的28.3%提升至32.9%。北方区域和中西部区域的业绩贡献也分别从2017年的23.9%和18.8%提升至26.8%和20.8%。南方区域实现销售金额585亿元,销售金额、面积占比都较去年有大幅减少。

上半年,万科在34个城市的销售金额位列当地前三。同时,在坚持聚焦城市经济圈、深耕现有城市的基础上,万科上半年还新进入了涿州、盐城、银川等城市。


02

投资:聚焦核心城市圈
积极拓展合作开发

万科2018年上半年新增土地投资项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额578.2亿元。受一线城市拿地比例减少和合作开发增加的影响,上半年万科新增土地投资均价5054元/平方米,较2017年全年的7908元/平方米有大幅降低。

万科继续积极拓展合作开发获取土地储备。按建筑面积计算,万科2018年上半年新增土地中90.8%的新增项目为合作项目,与2017年的72.3%相比呈逐年增加的趋势。土地储备方面,截止上半年末,万科在建及规划中土地储备面积近1.43亿平方米(在建项目8187.6万平方米、规划中项目6081.6万平方米),其中权益土储8865.3万方。同时万科还积极参与旧改,潜在旧改项目的预计权益建筑面积达282.4万平方米。


03

财务:盈利能力稳步提升
净负债率保持行业低位

2018年上半年,万科实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%。其中来自房地产业务的结算收入占比为95%,较2017年有所降低。房地产业务毛利率27.3%,连续3年稳步提升。实现归母净利润91.2亿元,同比增长24.9%;每股基本盈利0.83元,同比增长24.9%。同时,截止上半年末,万科已售未结资源持续上升至3693万平方米,合同金额合计约5200.5亿元,较2017年末分别增长24.7%和25.5%。

资本运营方面,截止上半年末万科持有货币资金1595.5亿元,有息负债总额2269亿元。其中一年以上的中长期有息负债占比73.1%,现金短债比和长短期债务比分别为2.62和2.72,债务结构较为健康,32.7%的净负债率也保持在行业较低水平。值得注意的,万科上半年完成了多笔美元债券和中期票据的发行,发行利率在4%-5%之间,进一步拉低了融资成本的水平。


04

多元化:物业、长租、商业、物流等板块加速发展

除了地产主业稳健发展外,万科近年来积极拓展不动产配套领域周边行业,目前在物业、长租、商业、物流等地产相关领域的多元板块也加速发展。

截止上半年末,万科物业累计签约面积超过4.7亿平方米,其中50%为非万科开发物业。上半年实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%。期内,万科物业创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海横琴试点“物业城市”。

住房租赁业务上,万科自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。截止上半年末,泊寓业务已覆盖30个一二线城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

商业地产板块,万科以印力集团作为商业开发与运营平台。今年1月,万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。上半年末,印力商业平台共管理126个项目,总建筑面积915万平方米,自持项目已开业79个,包括53个购物中心。

在物流仓储领域,截至报告期末,万科已进入全国32个主要城市,服务客户60余家,累计已获得项目84个,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)626万平方米,其中已建成运营项目41个,稳定运营项目平均出租率为95%以上。今年7月,万科还通过并购的方式实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

万科在滑雪度假、养老、教育板块也积极拓展。冰雪度假方面,吉林松花湖和北京石京龙雪场17-18雪季累计客流量超过55万人次。今年7月,万科还成功发行了松花湖信托收益权资产支持专项计划。养老业务方面,万科目前已经布局了15个城市。教育业务方面,万科教育业务在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。


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