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【中报点评12】华润置地:未来探索三四线城市布局机会

CRIC研究 克而瑞地产研究

 导 读 

完成全年销售目标51.5%,未来探索三四线城市布局机会。

 作者/朱一鸣、贡显扬、李丹



2018年上半年,华润置地实现合约销售金额942.7亿元,同比增长51.5%,完成全年销售目标的51.5%。土地投资金额同比增长54.1%,聚焦一二线的基础上向三四线延伸。毛利率大幅提升,加权平均融资成本小幅提升至4.41%,财务杠杆有所放大,但财务结构尚且稳健。商业方面,华润置地不断拓展投资物业,深化2+X商业模式,推进各业态稳步发展。



01

销售:上半年合约销售942.7亿

完成全年销售目标的51.5%

2018年上半年,华润置地实现合约销售金额942.7亿元,同比上升36.3 %,完成了全年销售目标的51.5%;合约销售面积571.1万平方米,同比增长25.7%;销售均价为16510元/平方米,同比增长14.1%。

截至2018年6月30日,华润置地销售去化率约55%,华润置地一直追求有质量和长期可持续的增长,有信心完成2018年全年1830亿元的销售目标,并继续稳居行业前十。

从销售结构来看,华润置地的项目布局相比其他同规模房企更为均衡。2018年上半年华东大区、华西大区、东北大区的销售金额占比较2017年全年均有所增长,其中东北大区的销售金额占比提升尤其明显,相较于2017年的10%增加了2.7个百分点。而华北大区、华南大区和华中大区的业绩贡献则有所下降。战略布局方面,华润置地聚焦一二线核心战略城市,2018年上半年的合约销售金额中,有88%签约额来自一二线城市。


02


投资:土地投资金额同比增长54.1%

聚焦一二线的基础上向三四线拓展

报告期内,华润置地以总价672.9亿元(权益价513.4亿元)增持了41宗土地,总计容建筑面积达817万平方米,分别同比增长了54.1 %和41.5 %。其中,开发物业755万平方米,持有物业62万平方米。报告期内,华润置地在国内市场新进入呼和浩特、许昌2个城市。

截至2018年6月30日,华润置地总土地储备达5215万平方米,已覆盖全球62个城市。其中,开发物业土地储备面积4322万平方米,一二线城市占比达85.6 %;投资物业土地储备面积893万平方米,一二线城市土地储备占比达75.6%。以其商业模式来看,华润置地一贯保持了较为健康的土储结构。投资力度的加大和一二线城市的布局也保证了华润未来几年持续稳定的发展。

从布局结构来看2018年上半年华润置地对于三四线城市的土地投资力度有所加大,金额和面积占比分别较2017年全年提升了4.1和5.5个百分点,管理层表示这主要是基于未来产业发展方向的角度考虑:基础设施改善较快的区域、有产业支撑的三四线城市的市场需求也相对旺盛,是拿地规划的较好补充。

对于一二线城市的土地投资虽略有下降,但总体金额占比达79.1%,仍为布局主力。另外,上半年华润置地在香港投资了一个寿山村道39号住宅项目,总金额达48.37亿元。


03


财务:毛利率大幅提升至48.1%

财务稳健,外汇风险可控

华润置地2018年上半年实现营业收入人民币437.8亿元,同比增长40.4%。其中,开发物业营业额人民币364.9亿元,同比增长42.5%;投资物业营业额人民币43.7亿元,同比增长22.1%。上半年实现计入投资物业评估增值后的股东应占溢利人民币88.5亿元,同比增长96.1%。

值得关注的是,综合毛利润率达48.1%,创下历史新高,比2017年同期的35%有大幅提升,处于行业高位;归母净利率达20.1%,较2017年同期增长了5.6个百分点。

资本运营方面,2018年上半年华润置地现金及银行存款为人民币608.7亿元,净有息负债比率为47.2%,较2017年底35.9%有较大幅度的上升,原因主要是上半年买地支出比较多;预计到年底净负债率降低到42%左右。加权平均融资成本则较2017年底的4.16%提升至4.41%,融资成本略有上升,但仍处于行业内较低水平。

债务结构方面,报告期内有息负债总额中,约23.5%的有息负债将于一年内到期,而其余为长期有息负债;外币负债占29%,人民币负债占71%。截至2018年6月30日,华润置地现金短债比为1.9,长短期债务比为3.25,分别较2017年同期增长15%和13%,其中长短债务比较2017年全年增长4.5%。由此,华润置地现金短债比和长短债务比的提升缓冲了有息负债率增长带来的杠杆压力,以保障财务的稳健发展。

随着人民币汇率市场化形成机制逐步完善,人民币汇率双向波动幅度进一步扩大,但由于华润置地2018年调整人民币为公司的结算货币,人民币汇率波动不会对财务状况带来显著影响,外汇风险整体可控;同时,华润置地还对外汇风险敞口实施动态监控并将根据市场环境的变化进行必要调整。


04


商业:深化2+X商业模式

推动各业态有序发展

华润置地进一步深化2+X商业模式——即在传统住宅和投资物业双轮驱动的产业架构下优化升级新的盈利模式,更加注重各业态间的有机联系,持续推动康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等业务的创新发展,促进城市升级、消费升级和产业升级。

从其商业板块的发展趋势来看,华润置地近年来无论是在土地储备还是在营业收入中,投资物业的比重都逐年稳步增加。其中投资物业占土地储备的比重,从2016年的15.1%,到2017年的16.7%,到2018年上半年再增长至17.1%;投资物业占营业收入的比重,在2017年同比增加了0.5个百分点的基础上,2018年上半年又从2017年的6.2%增加到了10%,较2017年同期增长了22.1%。

截至上半年末,华润置地在营投资物业总建筑面积达到717万平方米,已开业万象城16个,五彩城/万象汇12个(不含管理输出项目),规模位于行业前列。期内,杭州萧山万象汇成功开业,开业率达95%;此外,下半年将陆续开业7个购物中心,进一步扩大投资物业规模。

各业态进展方面,目前城市更新在谈项目的土地储备超过2600万平方米;城市开发及运行的代建项目合约金额超过人民币400亿元;长租公寓品牌“有巢”,2018年底计划开业2万间,2020年底预计达到10万间;养老产业预计年底床位15000张左右。

未来华润置地的投资物业将持续扩大规模,目标成为中国商业地产的领导者。2018计划开业在南通、太原、广西柳州、深圳湾、石家庄和厦门6个城市共计开业6个万象城及重庆的万象汇,目前整体的预租情况都较为理想。到2020年,华润置地预计拥有购物中心48个,总建筑面积610万平方米;2020年之后还有23个购物中心陆续开业,总数将达到71个。


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