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【中报点评13】宝龙地产:股东应占利润年底有望回升

CRIC研究 克而瑞地产研究

 导 读 

合同销售同比大增80%,股东应占利润增长仅仅持平。

  作者 / (香港)洪圣奇、盛馨月


2018年上半年,宝龙地产实现合同业务销售金额163.41亿元,同比增长80.3%,顺利完成全年目标350亿的58.1%。以目前下半年可售面积358万平方约550亿货值来计算,公司能轻松完成全年销售目标。然而从权益的角度来考虑,公司在销售规模及净利润水平上皆有待突破,稳定的股东应占利润增长才能为公司带来更健康的发展。


01


销售:合同销售住宅占比大幅提升

结转毛利率将受压

自2013年起,宝龙地产的合同销售开始步入增长的轨道。增长虽未及同行的激进,却一直有持续的突破。2018年上半年,宝龙地产实现163.41亿合同销售额,同比增长80.3%,完成全年350亿销售目标的58.1%。从产品结构上看,住宅销售占合约销售额的82.6%,商业地产占17.4%。住宅占比远高于往年,随着未来更多住宅项目的交付, 这对公司未来整体的结转毛利率会有一定的压力。

从地区分布上看,长三角地区占了总合同销售额的六成,这也是公司“以上海为中心,深耕长三角”战略的初步体现。按城市来看,长三角的三个核心城市宁波、杭州和上海合计占比最多,达到43.29%。

经常性收入仍是公司一大亮点。2018年上半年公司的经常性收入13.68亿元,同比增长25.9%,占上半年营业收入的15%,足以覆盖上半年12.48亿元的总利息开支,因此行业融资渠道收紧导致成本的上升的情况, 对公司影响相对较少。目前宝龙地产持有的可租赁物业面积约473万平方米,较2017年底相比增加约8.8%。

公司近几年致力于开拓商业地产领域,目标保持商业地产排名前五强。目前公司经营及管理的商业广场已达34个(不含轻资产项目),2018年下半年公司还有3家商场计划开业,未来两年还陆续有16家计划开业的商场,2018年全年租金收入预计22.5亿元,预期增幅超过25%。


02


投资:拿地扩张节奏加快

在快节奏的增长需求下,2018年上半年宝龙地产仍旧采取积极的拿地策略。2018年前六个月,宝龙地产共获得14幅地块,新增土地建面332万方,新增货值约500亿元;以权益计算, 新增土地建筑面积为227万方,总权益土地款约81亿元,平均土地成本5012元/平方米;这使总土地储备建筑面积达到1800万平方米, 平均土地成本为2,412元/平方米, 足够应付3-5年快速扩张的需求。目前土地成交均价占2018年上半年销售均价比例为17.1%,与去年底15.9%相比略有提升。

按地区分布,超过94%的新增土地位于长三角地区;按城市级别分布,27%的新增土地储备位于二线热点城市。整体来看,新增拿地的股权比例相比于2017年同期有所下降,其中仅有的两块住宅项目温州翡翠天地和南京江宁G71项目的股权比例皆低于30%,商住项目仍是新拿地的重点。除镇江润州檀山路地块项目溢价率较高,其余均为低溢价拿地。

在土地储备在各大城市分布上,核心一二线城市仍为主力。目前杭州、宁波、天津、海口等核心二线城市的土地储备已经超过上海。公司一直坚持「以上海为中心,深耕长三角」的发展战略, 截至2018年6月30日超过70%的土地储备位于长三角地区。未来随着长三角地区的持续发展,市场需求还会进一步被激发,这对于公司的销售及均价均有正面影响。



03


财务:股东应占利润占比下降

负债率明显上升

根据年报公布数据来看,2018年上半年宝龙地产的净利率出现小幅下降至19.2%,相较于2017年底下降了5.6个百分点,与2016年底政策尚未调控时的水平相当。其中非控制性权益大幅上升,占净利润的25.4%, 同比上升21.7个百分点。这主要由于公司在住宅项目权益占比较低, 随着住宅交付占比维持在高位, 未来数年公司的股东应占利润仍会维持在75%左右的水平。

营利性指标方面,上半年毛利率达到37.8%,同比上升1.5个百分点,这与宝龙地产积极拓展商业领域的发展以及租金收入占比的提升有关。随着未来更多住宅项目的交付, 公司未来整体的结转毛利率将会回落至32%左右。

在资本运营方面,公司财务风险有所提升。连续两年公司的负债率都出现明显的上升,这与公司积极的拿地策略有关,今年负债率上升至100.4%,与2017年底相比大幅上升13.6个百分点,但下半年减少拿地后净负债率有望出现回落。比较庆幸的是, 公司的平均借贷利率仍处于下降的趋势,达5.95%,这也符合公司之前提出“有质量的融资”的要求。

一年期到付的贷款方面,公司在近两月已偿还20亿左右的人民币债,今年仅剩下3.5亿美金的境外优先票据。2019年仍有港币20亿和境内人民币27亿的公司债即将到期。


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