【中报点评17】滨江集团：投融资全面加速推动规模扩张

 导 读 

代建撬动企业规模增长，投资开发与融资力度同步加大冲击千亿。

◎ 作者｜房玲、羊代红

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滨江集团上半年合约销售为405.5亿元，同比大幅增长81%。代建是企业规模增长一大推动力，与此同时，带来的管理费收入也进一步充实了企业营收和利润。为了更快更好的冲击千亿乃至更高目标，上半年滨江集团继续积极拓展项目，新增土地建筑面积296.7万平方米，已超去年全年，同时也积极展开融资。目前滨江集团持有资金充足，融资成本保持在行业较低水平，为企业持续扩张奠定了较好的基础。但在盈利方面，过去几年地价持续攀升，加上部分城市限价的持续影响，企业利润空间自然也受到了一定影响，毛利率和净利率出现不同程度的下降。

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销售：增速81%再创新高

滨江集团2018年上半年实现合约销售收入405.5亿元，同比增长81%，销售增速创近五年新高。销售的增长，一方面是因为今年杭州翡翠海岸、金华壹品等多个项目实现开盘，可售资源充足；另一方面则是，滨江在市场尤其是杭州的品牌和产品认可度高，开盘项目都取得了较好的销售业绩，且与周边项目相比，项目售价溢价率在10%以上。

受益于良好的口碑，代建也是撬动滨江规模快速增长关键，上半年滨江权益合约销售金额为179亿元，物业销售的营业额为89.9亿元。在促进规模的同时，代建业务也为企业带来了更多的收入来源，上半年滨江管理费收入4.1亿元，同比增长58.75%。

年初滨江集团也提出了千亿目标，上半年目标完成率为40.55%，为了充分激发管理团队的积极性，7月2日滨江公告将试行《“千亿腾飞幸福分享计划”管理办法》。该激励计划中，员工投资采用有限合伙形式，按员工所在部门设立三个有限合伙制基金，基金投入公司操盘的项目，投入金额按照集团公司在项目公司对应投资中的土地款的一定比例计算，不大于10％；单个参与员工持有项目公司权益比例不超过1％。这个计划，一来能够调动员工的积极性，形成利益共同体；二来在目前融资环境收紧的情况下，增加企业资金来源，从而促进投资开发，也能够促进缩短项目开发周期，为未来的业绩冲刺打下良好基础。

从销售结构来看，杭州仍是其销售的主力战场，2018年上半年滨江杭州区域的合约销售金额超过300亿元，占比高达82.1%，持续占领杭州市场销售前三的地位；其中，杭州信达滨江壹品以及杭州翡翠海岸实现热销，合约销售金额均超过50亿元。金华以及嘉兴两城合约销售额也超过30亿元，提供了较大的业绩贡献率。

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投资：新增建面已超2017年全年

2018年上半年滨江集团继续保持积极地扩张态度，通过招拍挂、参与项目合作开发和收购等方式，在杭州、湖州、温州、温岭、如皋等地陆续新增多个地块项目，新增土地建面约296.70万平米，同比增长270%，增幅创新高，且拿地总量已经超过2017年全年。上半年新增土地平均楼面价1.38万元/平方米，预估售价为2.86万元/平方米，可以保证较好的利润空间。

在积极拿地作用下，滨江集团存货大幅增长，上半年末达451.7亿元，较2017年末增长87%，充足的存货将逐渐体现在滨江未来的销售上面。

从区域分布来看，2018年滨江的新增土地结构与2017年基本一致，还是以杭州为主，占比达到46%，反映出公司深耕杭州的决心和对杭州市场的信心。

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财务：积极融资促进企业发展

2018年上半年滨江实现营业收入95.5亿元，同比上升92%，营业收入的增长，主要是由于期间楼盘交付较去年同期增长较多，使得房产销售的营业额大幅增长99%至近90亿元。此外，代建代销管理费收入为4.1亿元，同比增长58.8%，未来有望成为企业新盈利点。

在盈利性指标方面，上半年滨江集团毛利率、净利率以及归母净利率分别为27.7%、13.0%和6.1%，都出现明显下滑。主要是因为营业额贡超九成的房产销售，受地价持续攀升和市场限价等因素的影响，毛利率较2017年全年减少5.71个百分点至24.39%。

上半年滨江集团通过发行中票、信托贷款及银行贷款等方式进行融资，共新增借款额107.9亿元，使得企业在维持了两年净现金状态之后，净负债率再次达到行业较低水平，为60.7%。

持有现金91.6亿元，现金短债比3.41，长短债务比6.25，现金充裕，债务结构健康；加上目前滨江平均资金成本约为5.49%，处于行业较低水平，企业还可以适当加大杠杆，进一步推动规模增长。

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