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【中报点评20】华发股份:归母净利润增长135%,需关注财务风险

CRIC研究 克而瑞地产研究

 导 读 

营收规模平稳增长,积极推动多元化发展。

 作者|朱一鸣、贡显扬、汪慧





今年上半年,华发股份积极推动去化,实现签约销售额253.17亿元,同比增长66.75%,业绩增长加速;但对华南区域市场的依赖性较大,比重占58.9%。期内,华发通过公开竞购、合作、城市更新多种方式积极补充土地储备,总储备建筑面积达1044.17万平方米;截止6月末,华发净负债率增至301.1%,较2017年末上升38个百分点,财务杠杆较高,风险较大;现金短债比从2017年末0.57下降至0.42,短期偿债压力进一步加剧;此外,华发积极发展租赁业务,推动多元化发展,打造新的利润增长点。


01


销售:业绩同比增长66.75%

华南市场依赖性大

今年上半年华发股份积极推动去化,销售回暖,业绩增长加速。截止2018年6月30日,华发股份实现签约销售金额253.17亿元,签约销售面积110.55万平方米,分别同比增长66.75%、95.59%。报告期内业绩大幅回涨的主要原因在于华发不断优化调整营销策略,重点突破华南区域市场,协同发展华东、华中区域市场,形成多层次市场格局,从而推动了销售业绩增长。从半年度业绩表现来看,华发全年的业绩增长预期看好,有望取得新突破。

值得注意的是,从业绩区域分布来看,华发对华南区域的市场依赖性较大。华发的城市布局相对集中在珠海、广州、上海等重点一二线城市,市场竞争剧烈,且对单一区域依赖程度较高,受到区域或城市政策调控波动的可能性较大,单个区域或几个城市销售容易发生波动从而影响整体业绩,不利于分散风险、稳定发展。

截止6月底, 华南区域(珠海、广州、中山、南宁)销售金额149亿元,占总销售额58.9%,较2017年年末占比上升约15.5个百分点,华南的市场依赖性进一步增强;华东区域上半年年销售金额达43.51亿元,占17.2%;华中区域主要依靠武汉市场实现销售金额40.92亿元,业绩占比达16.1%。华东和华中区域业绩合计占比达33.3%,是华发销售增长主要补充来源。



02


投资:多元化补充土地储备

加快异地市场拓展

上半年,华发积极展开投资布局,补充土地储备。期内,通过公开竞购在苏州、武汉、无锡、青岛和大连等多个城市获取项目权益土地面积37.54万方米,计容建筑面积达83.17万平方米,相比2017年同期拿地速度明显加快。此外,华发还通过合作、城市更新等多种方式增加土地储备。 

截止6月30日,华发股份土地储备总建筑面积达1044.17万平方米,同比增长38.27%,在建面积达796.78万平方米,同比增长28.79%。 

业务布局上,随着城市更新业务的不断发展,华发在深耕珠海市场的基础上,也加快了异地市场拓展的步伐。目前,华发已在深圳、广州、中山等城市成立更新公司分公司,并同时筹备江门分公司,积极开展业务,区域布局不断优化。



03


财务:归母净利润同比增长135%

短期偿债压力加剧

营收规模平稳增长,归母净利润大幅增长134.95%。截止6月30日,华发股份营业收入为94.29亿元,同比增长34.07%。期内,实现毛利润23.8亿元,净利润13.3亿元,分别同比增长6.8%、67.9%。其中,实际归属于上市公司股东的净利润达13.46亿元,同比增长134.95%。毛利率与净利率分别达到25.3%、14.1%,盈利表现较好。上半年,华发盈利提升主要原因,在于本期完工交付的房地产销售收入规模,及期内公司联营公司实现的投资收益,较上年都有了大幅增加。

净负债率增至301.1%,积极创新融资方式。截至2018年6月30日,华发股份净负债率进一步增至301.1%,较2017年末上升38个百分点,与2017年同期相比上升81.9个百分点;持有现金153.7亿元,较2017年末增加37.7%;现金短债比从2017年末0.57下降至0.42,短期偿债压力进一步加剧;长短期债务比由于短期债务的大幅增加较2017年末下降51.2%至1.37。 

上半年,华发积极拓展融资渠道,创新融资方式。期内华发股份发行25亿元公司债券,并启动了60亿元私募债和50亿元永续中票的融资计划筹集发展资金,融资规模将进一步扩张。

此外,华发还设立了购房尾款资产支持专项计划,对供应链资产证券化、住房租赁专项计划等新融资品种进行了深入的研究。多元化的融资渠道,将会为华发带来充裕的资金支持,增强公司的资金流动,缓解偿债压力,财务结构或将得到进一步改善。



04


战略:积极发展租赁业务,推动多元化发展

近年来,国家积极抑制房地产市场非理性需求,强调扩大并落实有效供给。多地积极响应并先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划,扩大政策性支持住房、租赁住房的比重,为租赁业务提供了相当的发展空间。 

对于政策、市场的调整,华发积极把握机遇发展租赁业务,拓展业务领域。我们注意到,8月份华发发布公告,拟设租赁住房资产支持专项计划,总融资额约为50亿元。 

近年来,华发不断通过延伸地产业务产业链,加大与房地产业务相关的产业股权投资。创新业务的探索加快了华发多元化发展,也推动了华发盈利模式的优化调整,为华发打造新的利润增长点。


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