【中报点评24】华侨城：积极拓展土储，净负债率增至71%

 导 读 

业绩回暖，拿地集中布局二线城市。

◎ 作者 / 朱一鸣、李丹

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华侨城2018年上半年实现销售金额154.8亿元，同比增长74.5%，预计全年业绩回暖。同时，上半年华侨城以127亿元新增10个土地项目，规划总建筑面积为328.07万平方米，主要集中分布于二线城市。华侨城上半年实现净利润20.14亿元，同比增长16.16%；净负债率大幅上升至70.81%，现金短债比和长短期债务比的相应大幅提升缓冲了其杠杆风险。

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01

销售：业绩大幅回升，同比增长74.5%

从克而瑞销售排行榜来看，2018年上半年华侨城的销售金额为154.8亿元，较2017年同期增长74.5%，行业排名为71，较2017年全年提升7名，较2017年同期提升9名。这主要得益于上半年华侨城陆续推出南京置地海珀滨江、顺德华侨城四期等十余个项目，整体销售情况良好，累计认购率超过80%，超额完成了上半年预算计划。上半年的销售已达到2017年全年销售的71.9%，预计2018年全年销售业绩回暖。

02

投资：积极拓展土储，二线城市为布局重点

2018年上半年，华侨城通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式，以总地价款127亿元以及总股权投资款74亿元成功获取了十个优质土地项目，夯实了土地储备，扩大了市场布局，总占地面积185.81万平方米，规划总建筑面积为328.07万平方米，超过2017年全年的50%；权益面积为231.19万平方米。

其中，持有100%权益的项目有四个，分别是济南章丘项目、天津西青+精武项目、杭州丁桥项目和重庆悦来项目；另外权益比例超过50%的项目还有三个，分别是成都蓬莱岛项目、成都博客小镇项目和佛山顺德主题公园项目。

从新增项目建筑面积的城市能级分布来看，十个新增项目中有九个位于二线城市，只有一个分布于三线城市佛山，二线城市的新增土地项目建筑面积高达96%。其中，占比最大的是济南章丘项目，建筑面积为89.42万平方米，占比27.3%。

截至2018年上半年，华侨城旅游综合及房地产开发业务土地储备822.96万平方米，规划总建筑面积1525.33万平方米，将为华侨城未来提供有力保障。就土地储备城市能级分布来看，热点二线城市仍是其布局的核心区域。

下半年，华侨城将通过多种途径重点在京津冀地区、长三角地区、珠三角地区，以及武汉、成都、重庆、西安等中西部重点城市加大资源获取力度；房地产业务方面，也将在深圳、天津、南京、武汉、南昌、成都等地有多个重点项目计划入市，规模有望进一步扩张。

03

财务：净利润增长16.16%，财务稳健

2018年上半年，华侨城实现营业收入147.18亿元，同比增长6.74%；实现净利润20.14亿元，同比增长16.16%。期内，营业收入增幅低于上年同期的20.32%，主要受房地产项目结转时间分布不均衡的影响，结转规模增幅收窄所致。上半年，华侨城的毛利率达56.72%，较2017年末大幅提升了6.47个百分点，且处于行业高位水平。

但与此同时，净利率与归母净利率均较去年末有小幅回落，较去年同期则分别小幅提升了2.6和1.1个百分点，主要受项目结转时间分部不均衡的影响，处于正常范围内。

上半年，华侨城的净负债率为70.81%，有息负债率为49.13%，分别较2017年全年上涨了17.98和7.19个百分点，而较2017年同期则分别上涨了0.18和下降了17.49个百分点。可见华侨城的财务状况也受项目结转时间分布不均衡的影响。主要是由于华侨城的文旅项目开发周期较长，回笼资金的时间较长。

从有息负债率的具体情况来看，主要是长期负债中的长期借款增幅较大，其中66.5%为长期的信用借款。一般而言，由长期负债主导的负债的增加，是一种相对健康的通过加大杠杆来促进企业经营，增大股东回报的方式。由于华侨城上半年拿地力度加大，需要更多的资金来扩大规模，从而加大了借贷，而其财务结构尚且稳健。

而从财务结构来看，上半年华侨城的现金短债比为3.38，长短期债务比为6.12，分别较2017年全年增长了79.8%和97.4%，较2017年同期则增幅更大。其中，现金短债比的增长说明华侨城的偿债能力提升；长短期债务比的提升进一步印证了其通过增加长期负债来加大杠杆。总体而言，华侨城的财务健康，能够成为其加快经营发展的有力支撑。

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