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【中报点评32】阳光城:合作促进规模与利润齐增长

CRIC研究 克而瑞地产研究


 导 读 

上半年销售金额同比增长77%至700.1亿元;净利润同比大幅增长201%;现金短债比0.75,财务结构需进一步优化。

 作者 / 房玲、羊代红



2018年上半年阳光城合约销售700.1亿元,同比增长77%,若年初阳光城计划 2018年的可售货值约为2300亿元能够正常推出,全年业绩将更上一层楼。为了能进一步促进销售的增长,2018年上半年新增土地储备551.85万平米,截至2018年上半年总土储4267.54万平米,总货值5842亿元。由于上半年的高价结转项目的增多,阳光城毛利率上涨4.06个百分点至27.18%。上半年持续进行多元化融资,使得长短债比优化至1.59,净负债率较2017年末减少19个百分点,但负债结构还需进一步优化。


01


销售:持续高增长,上半年增速达77%

2018年上半年,阳光城实现合约销售金额700.1亿元,合约销售面积456.7万平方米,分别同比增长76.9%和69.9%。销售的大幅增长,一方面是因为企业不断加大合作力度以更快的拓展项目,从而撬动流量规模增长,上半年阳光城实际权益销售金额为566.3亿元,权益比例为80.9%。另一方面则是受益于各区域及城市的深耕策略和项目的热销,上半年阳光城浙江区域公司、陕西区域公司销售金额双双突破百亿;广州阳光城丽景湾单盘销售金额突破35亿元,排名广州市第一。

展望全年,从年初预估的2300亿元可售货源来看,若能顺利推盘,按照去年70%多的去化率计算,下半年企业销售规模还将更上一层楼。此外,阳光城推出了跟投以及股权激励等员工激励计划,一方面在融资环境收紧的情况下增加企业资金来源,另一方面提高员工积极性,加大项目高周转,促进企业规模持续快速增长。


02


投资:拿地放缓,合作比例持续加大

2018上半年阳光城新增43个项目,新增土地建筑面积551.85万平方米,同比减少23.5%;新增土地总价196.51亿元,上半年拿地销售金额比为0.29,而2017年全年则为1.07,拿地明显放缓。

在扩张过程中,阳光城继续加大合作力度,上半年新增权益拿地建面362.9万平米,权益占比为65.7%,较2017年全年减少5.5个百分点;权益拿地总价105.1亿元,权益占比为53.5%。由于合作项目的增多,上半年末阳光城的长期股权投资较期初大增116%。

此在拿地方式上,阳光城继续通过公开招拍挂和收并购并行的方式获取土地。上半年,通过收并购方式新增11个项目,新增计容建面189.21万平方米,占比为34%,较2017年全年下降21个百分点,但仍是阳光城重要的拿地方式之一。此外,阳光城还参与到土地旧改项目中,目前正在进行西安翡丽公园项目以及武汉中华城B地块项目的前期旧改开发工作,完成后将新增超过50万平米的建筑面积。

从新增土地的分布来看,2018年上半年新增土地中,包括长沙、成都、武汉、郑州、西安、太原、南昌、昆明、贵阳、乌鲁木齐等城市在内的内地区域占比最高,达67.3%。而长三角、珠三角、大福建等区域均出现不同程度的下降。主要布局城市以核心一二线城市及其周边辐射区域为主。

上半年末,阳光城总土储4267.54万平方米,较2017年末增长11%,货值总计5842亿元,足够支撑企业未来两三年的发展需求。从各区域来看,大福建、长三角、珠三角的土地储备面积分布均衡,在16%左右,战略城市占比稍高,为43%。

从货值分布来看,阳光城83%的储备货值分布于核心一二线城市,同时覆盖核心区域周边发展潜力大的三、四线城市,保障未来的销售与利润规模。


03


财务:净利润增长超200%

财务结构有待改善

上半年阳光城实现营业收入152.08亿元,同比增长102.1%。营业收入大幅增长,主要由于达到结算条件的项目增加所致,期内阳光城结算项目达48个,同比增加12%,物业销售的营业收入达149.0亿元,同比增长102.9%。其中,杭州阳光城翡丽湾结算金额36.89亿元占据首位,有9个项目的结算金额超过5亿元,同比增加6个。

由于高价项目的结转,上半年阳光城结算均价达15811元/平方米,同比增长55.9%,毛利率上涨4.06个百分点至27.81%。此外,阳光城对联营企业和合营企业的投资收益由2017年同期的亏损转为盈利状态,使得企业净利润进一步上涨。上半年阳光城净利润与归母净利润分别为10.4亿元与10.31亿元,同比分别增长201.1%和214.3%。未来随着合作项目的持续增多,联营合营企业的投资收益还会继续加大。

上半年阳光城持续通过资产证券化、中期票据、定向工具、永续债、银行贷款等多元化方式进行融资,使得其长短债比由2017年年末的1.34增加至1.59,净负债率较2017年末减少19个百分点,债务结构有所优化,但降杠杆还将是企业需要关注的重点。在规模持续加速增长下,上半年末阳光城持有现金较期初减少8.5%至332.9亿元,现金短债比0.75,平均资金成本约为7.49%,财务结构有待进一步改善。


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