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【中报点评36】雅居乐:大面积低成本湾区土储保障竞争力

CRIC研究 克而瑞地产研究


 导 读 

销售业绩稳中有升,多元业务表现卓越。

 作者 / 沈晓玲、汪维文



2018年上半年,雅居乐销售金额为465.5亿元,同比增长15.2%,目标完成比率42.3%,根据企业公告数据估算,下半年有约1040亿元可售货值,全年来看实现1100亿元销售目标没有问题。毛利率高达49.6%,但净利率仅为17.7%,两者差距较大。多元化方面取得较大进展,雅生活的营业额为人民币 14.06 亿元,较去年同期上升 103.1%,财务表现强劲,环保、教育、建设、房管多个业务板块齐头并进,签订3个特色小镇和15个开发产业小镇及城市更新项目框架协议。


01


销售:合约销售同比增长15%

2018年上半年,雅居乐销售业绩实现稳步增长,合约销售金额为465.5亿元,同比增长15.2%,销售面积约355.1万平方米,同比上升9%。上半年雅居乐目标完成率42.3%,仍有634.5亿元缺口,但根据企业公告数据估算,雅居乐下半年可售货值约为1040亿元,按照上半年65%的去化比率计算,实现全年1100亿元销售目标。



02


投资:1100万方低成本湾区土地储备

在千亿销售规模的目标下,18年上半年雅居乐采取稳中有进的拿地策略,拿地规模为去年同期1.8倍。2018上半年,雅居乐共购入30个项目,新增土地储备总建面557万平方米,其中新增土地权益建筑面积463万平方米,约为去年上半年权益建筑面积总量的1.8倍,新增土地储备权益总价为203亿元,土地成本约为4384元/平米。截至目前,雅居乐已在全国69城市及地区布局,拥有近200个项目。

上半年新增土地分布均衡。2018年上半年,雅居乐在华南、华中、华东、西部四个区域投资占比较为均衡,皆为20%-30%左右。在具体城市投资方面,雅居乐以三四线城市为切入点,进一步深化全国布局。

雅居乐于粤港澳大湾区仍有1084万方土地储备,楼面平均地价为2744元/平米。自2017年3月粤港澳大湾布局提出以来,雅居乐一直积极布局该区域,2017年全年雅居乐在粤港澳湾区增加建筑面积401万方,截止17年末共有湾区土储1121万方。

尽管18年上半年仅在粤港澳湾区拿地47.8万方,对比2017年末土储有所下降,但是仍然手握1084万平方米湾区土地储备,占总体土地储备的30.5%,且由于拿地较早,拿地成本较低,楼面平均地价为2744元/平米。

作为近年来政府大力推动发展区域,粤港澳大湾区具有较高的潜力,雅居乐高数量低成本的土地储备既为雅居乐提供了较强的项目竞争力同时也保证了充足盈利空间。

截至2018年6月30日,雅居乐已于69个城市拥有总建面为3540万平方米的土地储备,相较2017年末取得小幅度增加,目前土地储备可满足3-5年需求,土地储备量相对来说较为充足。



03


财务:毛利率高达49.6%

2018上半年雅居乐的营业收入为人民币242.06亿元,较去年同期上升8.5%;本集团毛利及净利润分别为人民币 120.18 亿元及人民币 42.8 亿元,较去年同期分别上升 44.4% 及 85.6%。毛利率及净利润率分别为49.6%及17.7%,较去年同期分别大幅上升12.3个百分点及7.4个百分点。13108元/平米的销售均价与2744元/平米的土地成本之间价差较高,土地成本占销售价格比率仅为20.9%,虽然下半年毛利率可能会有所下降,但是全年仍将保持40%以上的毛利率,处于行业较高水准。

2018上半年雅居乐加快融资步伐,先后于境外发行了5亿美元的优先永续资本证券、1亿美元的优先永续资本证券,并与多间银行签订为期四年88.34亿港元及2亿美元的银团贷款协议。此外雅居乐还发行46亿元、3年期的商业物业资产支持证券。多元的融资渠道,也为雅居乐进一步的规模扩张提供了坚实的基础。

企业债务情况虽然有所上升但仍处在可控范围之内,风险不大。从负债情况来看,2018上半年雅居乐的净负债率为87.66%,相比2017年底增加了16个百分点,公司财务杠杆有所加大。此外雅居乐拥有现金295亿元,长短期债务比上升至1.52;现金短债比为0.99,短期内有一定的偿债压力。


04


战略:多元业务发展卓越

2018上半年雅居乐进一步深化自己的「1+N」多元化发展战略雅生活已成功拆分上市,上半年营收14.06亿元,占集团总营收5.8%,为集团提供了稳定财务支撑。环保、教育、建设业务上半年累计营收2.8亿元,占集团总营收1.2%。

新构建房管和商业业务板块,房管业务仍处于起步之中,而商业板块为原有的酒店营运和物业投资业务和新增加的社区商业、文旅商业、购物中心、[雅寓]长租公寓等业务的整。根据企业公告,商业业务板块目前占集团营收1.9%,未来有拆分上市可能。

整体来看,目前雅居乐多元化业务占集团总营收为9%,相较于2017年末4.5%已经取得大幅提升,但是距离预想的15%仍有一定差距。

物业方面,雅生活已于今年2月成功独立上市,根据最新发布半年报数据,18年上半年雅生活营收为14.06亿元,较去年同期增加103.1%,在管面积1.09亿平方米,较17年底增长39.3%,净利达到3.36亿元,较去年同期上涨173.9%,为集团提供了稳定的财务收入。除了物业服务之外,雅生活集团还成立了科技、广告、旅游、营销和验房五大专业公司。

人才培养方面,于今年3月成立了雅生活学院,且与曲阜师范大学等多个院校签订了校企合作协议。

环保方面,雅居乐环保于7月11日与浙江省长三角循环经济技术研究院签订框架合作协,随后又与首创环境强强联手,目前项目总数已达33个,遍布全国23个城市,雅居乐环保已经成为国内危废处理第二大公司。

建设方面,团队已经完成了内部业务整合,预制混凝土构件行业的布局也已经落地,建设集团也已经与三一筑工、远大住工及中民筑友等行业先行者签署了战略合作协议,共同布局广阔市场。

教育方面,雅居乐教育集团致力提供学前教育、中小学教育、高等教育、培训教育及国际教育的硬件配套,目前已与剑桥国际考试委员会、英国培生等机构签署合作协议,发展态势良好。


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