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【中报点评37】绿地控股:加码三四线高周转优化现金流

CRIC研究 克而瑞地产研究


 导 读 

业绩稳步增长,三四线拿地比重上升,经营性现金流再创新高,多元化“地产+”模式效益初显。

 作者 / 朱一鸣、李丹



上半年,绿地实现合同销售金额1627亿元,同比增长22%,回款率达91%;新增60个土储项目,楼板价进一步下降至低于2000元/平方米,巩固了成本优势;聚焦三四线,在三四线投资的金额和面积分别较2017年全年提高了38.5和16.7个百分点。上半年实现营业收入和归母净利润1579亿元、61亿元,分别同比增长25%、30%;毛利率略有提升,经营性现金流再创历史同期新高,现金短债比0.83,长短债务比1.83,债务结构仍需优化。大基建产业加码,多元产业比重稳步上升,“地产+”模式效益初显。


01


销售: 金额同比增长22%

回款率91%

绿地2018上半年实现合同销售金额1627亿元,较2017年同期增长22%;合同销售面积1349万平方米,同比增长30%。

与此同时,绿地始终坚持“不以回款为目的的销售不是好销售”的营销理念,在推新盘、去库存、促回款等层面精准发力,从而提高销售质量,上半年回款金额1476亿元,回款率达到了91%,其中去库存的部分达到526亿元。

上半年绿地新增货值近3000亿元,新开工面积1771万平方米,计划完成率达100%;竣工备案面积404万平方米,计划完成率接近100%;合同交付面积663万平方米,计划完成率达105.2%;新增可售供应960.3万平方米,计划完成率达127.5%,整体供销比约0.71。

在充足的货值储备与高效的工程技术管控下,下半年绿地有望在保质量的基础上超额完成全年4000亿元的销售目标,打造行业与资本市场的“双龙头”。


02


投资:拿地成本低于2000元/平方米

三四线投资比重上升

2018年上半年,绿地新增房地产项目土地储备共60个,权益土地面积1024万平方米,权益计容建筑面积2161万平方米,权益土地款421亿元。

上半年权益新增土地建面已经超过了2017年全年,权益新增土地楼板价进一步下降至低于2000元/平方米,巩固了土地的成本优势。

上半年新增货值将近3000亿元,其中住宅和商办的比重分别为77%和23%。

从新增土地投资的结构来看,上半年绿地的土地投资进一步聚焦三四线,在三四线投资的金额和面积分别较2017年全年提高了38.5和16.7个百分点。

三四线的项目基本以“短平快”为标准,以快速周转规避风险。三四线的布局有两种方案,一种是一线城市周边人口基数较大的城市,另一种是高铁沿线的三四线城市

尤其是第二种,为当前绿地布局的重点——高铁新城,高铁打通后人流量将上涨,未来产业升级和产业可能导入的空间都有较大潜力。

在上半年新增的土地中,城际空间站项目占比超过30%,延伸到了17座高铁城市,包括安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙及株洲、江西赣州及萍乡、湖北咸宁、四川宜宾等,为未来持续发展奠定了基础。


03


财务:归母净利润增长30%

债务结构仍需优化

2018年上半年,绿地实现营业收入1579亿元,同比增长25%;实现归母净利润61亿元,同比增长30%。营收结构中,房地产占比41.93%,大基建占比47.26%,相较于去年大基建的占比进一步提升,为高铁新城项目积蓄能量。上半年,大基建板块的经营收入为773亿元,同比增长45%;新签合同金额1550亿元,同比增长75%。

上半年,绿地毛利率为14.88%,较2017年全年毛利率略有提升;房地产主业毛利率为26.1%,较2017年全年提升了2.7个百分点。从整体来看,绿地的毛利率较同行业略低,主要是由于在绿地的整个业务规模中,大基建的占比较大,且有进一步扩大的趋势,而大基建的毛利率相对房地产主业较低,从而拉低了整体的毛利率水平。

资本运营方面,上半年绿地经营性现金净流为262.3亿元,继去年由负转正之后,再创历史同期新高。截至上半年末,绿地持有货币资金768.4亿元,同比增长27%;有息负债2630.8亿元,较年初回落48.3亿元。

发债融资方面,上半年绿地成功发行了15亿美元债和15亿人民币债;银企合作方面,与农业银行、民生银行、光大银行等主要的国内银行实现了较大额度的银行授信扩盘。绿地上半年整体的加权平均融资成本为5.33%,较2017年全年有所提升,在整体市场融资环境紧张,房企融资成本普遍大幅上升的情况下,尚且在合理范围内。

债务结构方面,上半年绿地的净负债率为187%,较往年明显下降,去杠杆初显成效,但仍处于高位。现金短债比为0.83,比2017年底的0.81略有提升,但现金仍未能完全覆盖短期负债,尚存一定压力。长短债务比持续下滑至1.83,债务结构有待优化。


04


多元化: 大基建产业加码

“地产+”模式效益初显

2018年上半年,绿地继续推动多元化“地产+”的商业模式,发展能级提升效应,效益逐步显现,多元产业比重稳步上升。

其中,产业占比提升幅度最大的是大基建产业,截至上半年末,大基建板块的占比已由年初的34%提升至48.9%。

在大基建产业上,绿地着重调整业务结构,提高技术水平,继续扩大业务规模,上半年实现经营收入772.5亿元,同比增长44.7%;累计的新签合同金额为1550亿元,同比增幅达到75%。

大金融产业方面,上半年绿地投资了寒武纪、蚂蚁金服等项目,实现了利润总额15.5亿元,同比增长182%。大消费产业方面,绿地对接进博会,规划了一系列“绿地全球商品贸易港”战略布局,打造千亿规模“6+365”平台。上半年全国G-Super门店数达到了46家,数国内同行业领先;营收4.8亿元,同比增长37%,毛利率达25%。

酒店旅游业方面,绿地加快以轻资产模式实现品牌输出,上半年运营酒店35家,筹备酒店15家,新投入运营酒店3家,签约海外核心城市酒店6家;实现营业收入:10.85亿元,同比增长34%;利润总额1.53亿元,同比增长33%。同时,绿地在康养产业方面聚焦康养酒店项目的拓展建设,首批康养居酒店已在武汉、成都落成;目前已列入计划项目有52个,年内可交付项目有望达17个。

尽管绿地多元化各项业务都有序铺开,“地产+”战略初显成效,但各产业比重与毛利率贡献度的配合尚未能有效地支持整体盈利。占比最大的大基建产业毛利率仅3.2%,比年初进一步降低了0.6个百分点;而毛利率最高的酒店及相关产业,上半年毛利率继续提升了5.8个百分点,占比却依然维持在0.6%。

我们认为,考虑到大基建产业初始阶段投入大于产出,并且将是一个偏长期的战略布局,未来绿地在推动其发展的同时,需综合权衡,适当控制其比重,以保证整体利润的不断提升。



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