【中报点评37】绿地控股：加码三四线高周转优化现金流

原创： CRIC研究克而瑞地产研究

导读

业绩稳步增长，三四线拿地比重上升，经营性现金流再创新高，多元化“地产+”模式效益初显。

◎ 作者 / 朱一鸣、李丹

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上半年，绿地实现合同销售金额1627亿元，同比增长22%，回款率达91%；新增60个土储项目，楼板价进一步下降至低于2000元/平方米，巩固了成本优势；聚焦三四线，在三四线投资的金额和面积分别较2017年全年提高了38.5和16.7个百分点。上半年实现营业收入和归母净利润1579亿元、61亿元，分别同比增长25%、30%；毛利率略有提升，经营性现金流再创历史同期新高，现金短债比0.83，长短债务比1.83，债务结构仍需优化。大基建产业加码，多元产业比重稳步上升，“地产+”模式效益初显。

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销售：金额同比增长22%

回款率91%

绿地2018上半年实现合同销售金额1627亿元，较2017年同期增长22%；合同销售面积1349万平方米，同比增长30%。

与此同时，绿地始终坚持“不以回款为目的的销售不是好销售”的营销理念，在推新盘、去库存、促回款等层面精准发力，从而提高销售质量，上半年回款金额1476亿元，回款率达到了91%，其中去库存的部分达到526亿元。

上半年绿地新增货值近3000亿元，新开工面积1771万平方米，计划完成率达100%；竣工备案面积404万平方米，计划完成率接近100%；合同交付面积663万平方米，计划完成率达105.2%；新增可售供应960.3万平方米，计划完成率达127.5%，整体供销比约0.71。

在充足的货值储备与高效的工程技术管控下，下半年绿地有望在保质量的基础上超额完成全年4000亿元的销售目标，打造行业与资本市场的“双龙头”。

投资：拿地成本低于2000元/平方米

三四线投资比重上升

2018年上半年，绿地新增房地产项目土地储备共60个，权益土地面积1024万平方米，权益计容建筑面积2161万平方米，权益土地款421亿元。

上半年权益新增土地建面已经超过了2017年全年，权益新增土地楼板价进一步下降至低于2000元/平方米，巩固了土地的成本优势。

上半年新增货值将近3000亿元，其中住宅和商办的比重分别为77%和23%。

从新增土地投资的结构来看，上半年绿地的土地投资进一步聚焦三四线，在三四线投资的金额和面积分别较2017年全年提高了38.5和16.7个百分点。

三四线的项目基本以“短平快”为标准，以快速周转规避风险。三四线的布局有两种方案，一种是一线城市周边人口基数较大的城市，另一种是高铁沿线的三四线城市。

尤其是第二种，为当前绿地布局的重点——高铁新城，高铁打通后人流量将上涨，未来产业升级和产业可能导入的空间都有较大潜力。

在上半年新增的土地中，城际空间站项目占比超过30%，延伸到了17座高铁城市，包括安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙及株洲、江西赣州及萍乡、湖北咸宁、四川宜宾等，为未来持续发展奠定了基础。

财务：归母净利润增长30%

债务结构仍需优化

2018年上半年，绿地实现营业收入1579亿元，同比增长25%；实现归母净利润61亿元，同比增长30%。营收结构中，房地产占比41.93%，大基建占比47.26%，相较于去年大基建的占比进一步提升，为高铁新城项目积蓄能量。上半年，大基建板块的经营收入为773亿元，同比增长45%；新签合同金额1550亿元，同比增长75%。

上半年，绿地毛利率为14.88%，较2017年全年毛利率略有提升；房地产主业毛利率为26.1%，较2017年全年提升了2.7个百分点。从整体来看，绿地的毛利率较同行业略低，主要是由于在绿地的整个业务规模中，大基建的占比较大，且有进一步扩大的趋势，而大基建的毛利率相对房地产主业较低，从而拉低了整体的毛利率水平。

资本运营方面，上半年绿地经营性现金净流为262.3亿元，继去年由负转正之后，再创历史同期新高。截至上半年末，绿地持有货币资金768.4亿元，同比增长27%；有息负债2630.8亿元，较年初回落48.3亿元。

发债融资方面，上半年绿地成功发行了15亿美元债和15亿人民币债；银企合作方面，与农业银行、民生银行、光大银行等主要的国内银行实现了较大额度的银行授信扩盘。绿地上半年整体的加权平均融资成本为5.33%，较2017年全年有所提升，在整体市场融资环境紧张，房企融资成本普遍大幅上升的情况下，尚且在合理范围内。

债务结构方面，上半年绿地的净负债率为187%，较往年明显下降，去杠杆初显成效，但仍处于高位。现金短债比为0.83，比2017年底的0.81略有提升，但现金仍未能完全覆盖短期负债，尚存一定压力。长短债务比持续下滑至1.83，债务结构有待优化。

多元化：大基建产业加码

“地产+”模式效益初显

2018年上半年，绿地继续推动多元化“地产+”的商业模式，发展能级提升效应，效益逐步显现，多元产业比重稳步上升。

其中，产业占比提升幅度最大的是大基建产业，截至上半年末，大基建板块的占比已由年初的34%提升至48.9%。

在大基建产业上，绿地着重调整业务结构，提高技术水平，继续扩大业务规模，上半年实现经营收入772.5亿元，同比增长44.7%；累计的新签合同金额为1550亿元，同比增幅达到75%。

大金融产业方面，上半年绿地投资了寒武纪、蚂蚁金服等项目，实现了利润总额15.5亿元，同比增长182%。大消费产业方面，绿地对接进博会，规划了一系列“绿地全球商品贸易港”战略布局，打造千亿规模“6+365”平台。上半年全国G-Super门店数达到了46家，数国内同行业领先；营收4.8亿元，同比增长37%，毛利率达25%。

酒店旅游业方面，绿地加快以轻资产模式实现品牌输出，上半年运营酒店35家，筹备酒店15家，新投入运营酒店3家，签约海外核心城市酒店6家；实现营业收入：10.85亿元，同比增长34%；利润总额1.53亿元，同比增长33%。同时，绿地在康养产业方面聚焦康养酒店项目的拓展建设，首批康养居酒店已在武汉、成都落成；目前已列入计划项目有52个，年内可交付项目有望达17个。

尽管绿地多元化各项业务都有序铺开，“地产+”战略初显成效，但各产业比重与毛利率贡献度的配合尚未能有效地支持整体盈利。占比最大的大基建产业毛利率仅3.2%，比年初进一步降低了0.6个百分点；而毛利率最高的酒店及相关产业，上半年毛利率继续提升了5.8个百分点，占比却依然维持在0.6%。

我们认为，考虑到大基建产业初始阶段投入大于产出，并且将是一个偏长期的战略布局，未来绿地在推动其发展的同时，需综合权衡，适当控制其比重，以保证整体利润的不断提升。