中报点评｜朗诗：差异化多元发展继续提升盈利能力

克而瑞地产研究

导读

小股操盘严格拿地，净利润同增184.5%。

◎ 作者 / 朱一鸣、贡显扬、汪慧

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截至2018年6月30日，朗诗出品签约销售额达163.6亿元，同比增长47.7%；完成全年目标35.6%。投资方面，朗诗拿地较为谨慎，主要以小股操盘为主，新增项目约八成是通过收并购、委托开发及参股等形式获取。由于合作开发新项目收入不再纳入合并报表，今年上半年朗诗账面营收有所回落，但盈利表现突出，实现净利润3.7亿元，同比增长184.5%；公司股东应占利润达到2.8亿，同比增长304.4%；期内，净利率从2017年末11.6%提高至18%，盈利能力进一步提升。资本运营上，截止6月末朗诗净负债率为47.2%，较2017年末下降1.6个百分点，财务杠杆进一步优化；期内，表内外加权综合借贷成本约6.8%，较去年下降约0.2%。

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销售：朗诗出品上半年签约163.6亿

同比增长47.7%

截至6月30日，朗诗出品签约销售额163.6亿元，签约销售面积78.32万平方米，分别同比增长47.7%、51.2%。其中权益项目签约销售额为110.3亿元，签约销售面积为48.86万平方米。

从全年460亿元的签约销售目标来看，期内由于受供货节奏影响仅完成35.6%。上半年，朗诗新增货值97亿元，累计可售货值达1095.9亿元，充裕的货量有助于保证全年销售目标的实现。

目前，朗诗的项目主要分布在中国境内和美国两大板块。今年上半年，朗诗出品签约销售金额中70%来自境内一二线城市，20%来自三四线城市，其余10%分布在美国的一二线城市。

从权益项目签约销售分布来看，报告期内朗诗合同销售业绩主要来自中国上海、杭州、南京、成都、天津、苏州等城市以及美国一线门户城市的在售项目。其中杭州与成都的业绩贡献度较大，分别实现合同销售额36.4亿元和26.5亿元，合计占权益项目签约销售额57%；而美国板块项目业绩达20.7亿元，同比增长50.4%，占比18.8%。

投资：以小股操盘为主，严格控制拿地成本

上半年，朗诗严格控制投资成本谨慎拿地，新增项目中约八成项目通过收并购、委托开发及参股等形式获取，有效避免了高价地王。截至6月30日，朗诗在广州、杭州、成都、武汉、宿迁及美国共获取9个项目，包括中国境内6个，美国3个。其中，开发销售型物业8个（持有权益项目6个，独立第三方委托开发管理项目3个）及持有出租型物业1个。

新增可销售面积达79.04万平方米，预计可售货值96.7亿元。其中应占权益部分新增建筑面积28.94万平方米，可售面积为23.15万平方米，预计可售货值达34.3亿元。

截止6月底，朗诗拥有项目储备总建筑面积1350.5万平方米，可售面积615.1万平方米，预计可售货值达1095.9亿元，平均权益约占30%，小股操盘。

其中，朗诗持有权益项目储备总建面892.9万平方米，可售面积为360万平方米，预计可售货值643.1亿元；独立第三方委托开发管理项目26个，可售面积255.1万平方米，预计可售货值452.8亿元。下半年，朗诗会在成本控制的基础上把握投资机会，适当加快拿地的步伐。

财务：净利润同比增长184.5%

净负债率降至47.2%

净利润同比增长184.5%，公司股东应占利润同比上涨逾3倍。今年上半年，由于合作开发新项目收入不再纳入合并报表，物业销售收入减少，导致朗诗账面营收有所回落。截至6月30日，朗诗营收20.5亿元，同比下降约11.3%。

受益于合联营项目的增加且逐渐开始交付、以及应占合联营公司利得与开发管理服务收入增加的带动，上半年度朗诗的盈利表现突出。期内实现毛利润5.1亿元，净利润3.7亿元，分别同比增长38.4%、184.5%；其中核心净利润为3.3亿元，同比增长60%；公司股东应占利润达到2.8亿，同比增长304.4%。报告期内，净利率从2017年末11.6%提高至18%，核心净利率也同步增至16%，盈利水平进一步提升。

在行业产品趋同的背景下，绿色产品溢价率高且受市场波动小，可以为朗诗带来稳定的收入增长，发展前景看好。后期，朗诗应继续充分发挥自身优势，通过扩大品牌输出的规模，实现规模和利润的持续增长。

净负债率降至47.2%，货币资金充裕。资本运营方面，朗诗积极拓宽融资渠道，优化债务结构。上半年，朗诗完成发行2亿美元绿色债，并在境内积极进行资产证券化融资，现已申报长租公寓等多个ABS，同时美国EB5项目也可以为朗诗提供长期低利率融资，保证了朗诗发展的资金需求。

金融去杠杆形势下, 上半年朗诗表内借贷成本与2017年末维持持平，为7.4%，表外略有下降约5.7%。这主要原因在于是商业模式造成了很多项目不并表，低息的有抵押开发贷在表外，无抵押的信用债都列在表内。综合表内外来看，报告期内朗诗的借贷成本约6.8%左右，较去年下降约0.2个百分点。

截至2018年6月30日，朗诗表内净负债率降至47.2%；即使加上表外应占权益下负债27亿元（表外权益下净负债约5亿），综合净负债率仅61%，处于行业较低水平。期内，朗诗持有货币资金43.3亿元，较2017年末增长19.5%；总有息负债60.6亿元，与2017年末相比增加11.6%。现金的短债比大幅上升至4.2，可覆盖4倍一年内到期债务，流动性强；由于长期债务的大幅增加，长短债务比升至4.87。

战略：积极拓展资产轻型化业务

打造纵向多元化专业能力

“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”升级战略下，朗诗利用绿色建筑的核心技术、良好的品牌溢价能力及丰富的项目管理经验实现盈利高增长，转型发展卓有成效。

上半年，朗诗继续打造差异化产品，发布了首个自主研发的绿色科技住宅产品“朗诗乐府”。并且积极拓展以小股操盘为主的资产轻型化业务，在保证收入的同时，更好地控制风险实现盈利。期内，朗诗签订来自独立第三方或合作方的项目开发管理服务合同额约为3.6亿元，确认的开发管理服务收入约为3.8亿元，同比上升70.6%。

此外，年初朗诗正式更名为“朗诗绿色集团有限公司”，更加明确了“绿色生活引领者”的目标定位，协同发展地产、长租公寓、养老服务、绿色金融等业务，进一步加强美国市场布局，打造纵向多元化专业能力。

长租公寓业务上，在政策利好下，朗诗积极抓住行业发展机遇打造特色长租公寓品牌“朗诗寓”。截至2018年6月30日，“朗诗寓”已于13个城市获取75个项目，确认房源22708间，出租率超过95%，实现收入2730万元。目前，已拓房源规模及质量位居行业前五，自身运营效率及客户满意度不断提升。今年，朗诗目标新增3.5万间房源，进一步在长租公寓领域成为全国最优秀的长租公寓的运营商。

养老服务业务上，今年上半年，朗诗养老服务平台“朗诗常青藤”新增19个项目，加速了在全国核心城市的布局。截至2018年上半年末，朗诗累计在北京、上海、南京、苏州及杭州五座城市拥有项目38个，拓展床位达3263张。

绿色金融业务上，“青杉资本”作为朗诗聚焦绿色产业链的专业投融资管理平台，期内与中信资本、信达投资、平安不动产、中融信托等分别成立了不同主题的基金及联合投资平台。截至2018年6月30日，青杉资本管理资产规模已近80亿元。下半年，朗诗在绿色金融方面将持续扩容和战略合作伙伴管理的联合投资平台和基金平台，加速布局长租公寓领域，目标实现存续资产管理规模150亿元。此外，朗诗也会尝试自主发行一定的基金类产品。