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【中报点评39】华夏幸福:规模增速较低,财务有待改善

CRIC研究 克而瑞地产研究


 导 读 

销售规模增长较为缓慢,利润率维持高水平,融资成本控制待进一步加强。

 作者 / 房玲、洪宇桁



华夏幸福上半年销售金额同比增长15.63%至805.04亿元,规模增长相对较慢,且仅完成了2018年目标的38%。然而企业的盈利能力良好,毛利率维持高水准,同时净利率也有所提升。截止上半年末,华夏幸福的净负债率以及平均融资成本相比年初都略有上升,而随着7月份平安集团成为第二大股东,预期双方未来的合作会增加,为企业优化财务状况带来帮助。


01


销售:规模增长速度较慢

2018上半年华夏幸福共实现销售额约为805.04亿元,同比增加15.63%,仅完成全年2100亿目标的38%。其中房地产业务合约销售额638.12亿元,同比增长了20.31%,和其他规模相当的房企相比,比如华润、绿城、招商蛇口等,华夏幸福的房地产销售额增速相对较慢。

由于上半年华夏幸福的合约销售均价同比大幅下降了35.5%,因而合约销售面积同比大幅增长了86.5%至712.37万平方米。

此外,上半年华夏幸福园区结算收入额为151.44亿元,同比略微下降了1.6%,对销售额的占比则同比下降了3.3个百分点至18.8%。

上半年华夏幸福的异地复制又取得了进一步的成果,京津冀以外区域的销售额占比从2017年底的23%继续上升至45.68%。这其中固然有环京限售的影响,但企业在京津冀以外地区早期发展的一些项目已经开始贡献销售业绩,也是销售结构变化的重要原因。

上半年华夏幸福在长三角地区的销售面积为202.3万平方米,与2017年全年的销售面积221.7万平方米相差无几。

除此之外,华夏幸福在中西部地区已经取得了92万平方米的销售业绩,其中仅环郑州区域就贡献了76.12万平方米,该区域的占比也达到了10.69%,成为了继环南京、环杭州之后又一个增长点。


02


投资: 加大非京津冀地区的投资

上半年华夏幸福加大了在非京津冀地区的投资力度,新增签署了产业新城与产业小镇PPP正式协议10个,全部位于非京津冀区域,全国化布局已经得到了进一步强化。

截至2018年中,华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为887.6万平方米,土储规模继续降低。虽然华夏幸福的总土储规模与同等规模的其他房企相比较少,但这对于主营产业新城运营开发的华夏幸福而言并不是多大的问题,因为华夏幸福在签署PPP协议后,可以随着产业新城的建设推进逐步拿地。


03


财务: 盈利能力良好但财务有改善空间

上半年华夏幸福的营业收入为349.74亿元,同比增长了57.13%;毛利率为45.7%,相比2017年略微下降了2.3个百分点,依然维持在相当高的水平。此外,华夏幸福的净利率也继续提升至19. 85%,已经达到了一个不错的水准。

由于截至2018年中华夏幸福已有预收款项1433.15亿元,将在未来二三年内逐步结转,因而企业未来三年的经营业绩有所保证,这对于华夏幸福完成和平安的利润保证有不少的帮助。 

上半年华夏幸福及其子公司进行了多笔融资,共发行84亿元的公司债券、25亿元的超短期融资券以及2亿美元的境外债。因此期末华夏幸福的净负债率相比于年初大幅上升了48个百分点至96%,平均融资成本也由5.98%上升到了6.14%,净负债率和融资成本的攀升需警惕。

在负债结构方面,华夏幸福的长短期负债比相比年初上升至3.35,而企业现金的减少则使得现金短债比下降至1.7。由于7月份平安集团成为了华夏幸福的第二大股东,未来双方的金融合作应该会有所增加,或将促进华夏幸福的财务状况进一步改善。


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