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【中报点评40】世茂房地产:倒退三年后行业排名再回升

CRIC研究 克而瑞地产研究


 导 读 

下半年可售货源1893亿,完成全年目标压力不大;新增土地向三四线倾斜;现金充裕,债务结构合理。

 作者 / 房玲、羊代红



2018年上半年世茂实现合约销售723.3亿元,同比增长60.3%,增长幅度创近几年新高,下半年有将近1893亿元货值的推出,完成全年目标问题不大。在销售上涨的同时,世茂也加大投资力度,截至2018年上半年总土地货值超过8800亿元,其中福建地区较2017年年末增加500亿元至2000亿元。为了促进企业发展,上半年世茂通过多种融资方式获得资金,同时加上销售回款增加,继续保持健康合理的债务结构。


01


销售:去库存和冲供货双管齐下提升规模

2018年上半年世茂房地产实现合约销售723.2亿元,同比增长60.3%;合约销售面积451.0万平米,同比增长66.5%。在经过三年的掉队之后,世茂房地产的行业排名开始回升。

销售的增长,一方面在于其深耕区域的项目热销,上半年世茂在以262亿元的合约销售金额占据福建省首位,在厦门、泉州、平潭、晋江以及石狮等城市项目热销,销售金额均属于城市第一。

另一方面也源于大力去库存和冲货量策略下,企业上半年可售资源充足。上半年,世茂的可售货源为1166亿元,整体去化率为62%,同比增长2个百分点,但与其他企业普遍70%的去化率相比略低。主要是库存项目的去化,拉低了世茂的整体去化率水平。

上半年世茂库存项目签约额215亿元,销售贡献率近30%,整体去化率为47%,而新供项目的去化率则近72%。截至上半年末,其超过1年期以上库存占比32%,较年初下降了22个百分点。

2018年世茂销售目标为1400亿元,可售货值约2616亿元,目标制定相对保守,上半年已完成了完成51.3%。下半年,世茂房地产有1088万平方米的可售资源,货值1893亿元,其中新增供货占比超过75%,若能够顺利推盘,按照上半年新增项目的去化率水平来看,企业销售规模还能更上一层楼。

从可售货值的城市分布来看,2018年下半年世茂的可售货值有65%分布一二线城市,北京、广州、福州、上海等九个核心城市预计签约贡献超过600亿元。


02


投资:福建地区货值增幅最大 

2018年上半年世茂新增48个项目,新增土地建面772.8万平米,同比增长45.1%,新增土地储备总价461.0亿元,同比增长4.1%,拿地楼板价5964元/平方米,同比下降28.2%。这主要来自于世茂上半年拿地谨慎,不拿高溢价地块,且三四线拿地建面比例增高。

上半年世茂继续加大三四线的拿地力度,在三四线城市新增土地建面443.8万平米,已经超过2017年全年389万平米的总量,占比为57.4%,较于2017年全年增长20.7个百分点。

随着近两年三四线价值表现突出,世茂持续关注一二线城市价值外溢圈的三四线城市,但随着市场行情发生变化,未来三四线城市的去化能否保持还需保持关注。此外,就新增土地的区域分布来说,世茂2018年上半年在珠三角新增的土地占比依旧最高,达56%,较2017年全年增加7个百分点。

截至2018年上半年,世茂总土地储备达5162万平米,较2017年年末增长8%,总土地储备中涵盖213个项目,分布于全国84个城市,实现了在重点区域及核心城市群的全面布局,总土储货值超过8800亿,其中长三角、粤港澳大湾区以及福建地区超过了2000亿,华北区域超过1500亿。

福建地区土储货值较2017年年末上升500亿元,上升幅度较大,随着世茂在该区域的深耕,该区域已经成为世茂销售规模扩张的重要贡献区域,也成为发展最快的地区,但随着土地在该区域的日渐集中,福建地区严格的土地及调控政策将是世茂未来销售的不确定因素之一。


03


财务:回款增长和融资创新保持财务稳健

2018年上半年世茂实现营收425.7亿元,同比增长18.8%,其中来自物业销售收入406.7亿元,同比增长19.0%。在物业销售收入方面,入账项目有76个,同比增加6个项目,其中,泉州世茂璀璨天城入账销售收入达人民币30.28亿元位居首位。

2018年上半年毛利润同比上涨24.7%至61.8亿元,毛利率同比增加1.5个百分点至31.0%;净利率14.5%,归母净利率10.0%,同比皆有有些许微降。

在资本运营方面,世茂现金充裕,债务结构合理。2018上半年世茂持有现金360亿元,较2017年年末增加9%。现金的增长,一方面得益于回款金额同比增长53%至550亿元,另一方面则在于世茂多元的融资活动。

2018年上半年,世茂通过发行境外优先票据以及中期票据等方式募集资金,还首次发行了人民币点心债,同时上半年世茂还提前赎回了6亿美金的高息票据,在2018年融资环境收紧的情况下,使得企业保持良好的财务结构和相对较低的融资成本。

上半年末,世茂房地产综合平均融资成本为5.6%,只较期初微升0.3个百分点;净负债率为60.3%,较于2017年年末上涨4个百分点,但仍处于较低水平,整体财务状况比较健康。


04


多元化:物业升级促出租率和租金双重增长 

2018年上半年世茂的酒店经营收入8.8亿元,投资物业租金收入3.9亿元,其他收入6.32亿元,分别同比增长8.5%,2.3%和35.5%。这些持有物业的持续增长,已经成为世茂品牌以及盈利的重要来源之一。

具体来看,至2018年上半年世茂拥有酒店19家,布局于全国10多个城市,下半年还将推出3家酒店,其中上海深坑洲际酒店将在本年四季度开业,因其特殊的选址与构造引起广泛关注。

此外,截至7月,酒店轻资产管理品牌世茂喜达共计签约55家酒店,其中有8家正在运营,这些企业囊括境内外,运营版图与影响力持续扩大,未来将成为世茂酒店的收入重要组成部分。

同时,世茂还拥有营业商业及办公楼超过13个项目,在商业盈利上涨的同时关注产品本身竞争力,进行产品的创新升级,2018年上半年世茂有如济南世茂国际广场等5个商业项目完成升级改造,实现出租率与租金的双重提高,2018下半年,随着改造项目上海世茂广场等项目的面世,将加大推动世茂的投资物业收入的增长。


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