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【中报点评41】金地集团:销售额逆势下滑10%,排名降至20位上下

CRIC研究 克而瑞地产研究


 导 读 

利润大幅增长,风险把控良好,但销售规模同比下降10%,排名跌至TOP20左右,同时为维持销售规模的稳定增长公司仍需加强土储扩充。

 作者 / 沈晓玲、冯惠



2018上半年,金地实现销售金额631亿元,同比下降10%。在土地投资方面,金地持续重仓二线城市,并不断加强长三角、珠三角的纵深发展,上半年新增土地总价569亿元,同比增长121%。上半年毛利率、净利率同比均上升7个百分点,盈利能力明显提升,与此同时,金地也积极融资,净负债率为74%,持有现金达310.74亿。上半年金地旗下三家子公司在商业地产、产业园区、金融行业、物业管理等领域均有所突破。


01


销售:业绩同比出现负增长

2018上半年金地销售同比出现负增长,同比增幅由去年的40%下降至-10%。2018年上半年,金地集团实现销售面积376万平,同比上升0.13%,合同销售额631亿,同比下降10%,与同期TOP30强56%的平均业绩正增幅相比明显偏低。

销售金额同比下降主要是因为主要城市受限证、限签政策的影响,上半年新取预售证及新推货资源较少。由于业绩有所下降,金地2018年上半年销售排名由去年的第12名跌至第21名。

面对新推供货资源较少的状况,以及不断加码的调控政策,金地主要通过两方面措施积极调度,一方面通过缩短工期、加速开工等方式争取提前取证供货;另一方面结合各城市不同情况,制定合理的销售策略,积极面对不利因素的影响。

从销售区域分布来看,金地主要销售来源于强二线城市。从不同城市能级的销售分布来看,二线城市销售占金地上半年销售总额的56%,这和金地持续深耕二线城市的策略相符。

截至2018年中期,公司近4100万平的总土地储备中,一、二线城市占比超过85%;从全国四大区域分布来看,整体销售布局较为均衡、合理。


02


投资:加强长三角、珠三角的纵深发展

金地合作开发比例有所增加,拿地成本创历史新高。金地2018年1-7月新增土地建面达557万平,同比增长25%,但仅占去年全年新增建面43%。按照金地以往的拿地节奏,下半年金地预计会加大在土地市场的投资来获取更多土地资源。

前7月新增土地总价569亿元,同比增长121%,主要是因为2018年以来金地拿地成本普遍上升,平均土地成本同比增长76%至10215元/平米,其中在厦门、杭州等强二线城市均拿下2万元/平米土地,还在常熟、温州等长三角三四线城市获取1万元/平米土地。

为缓解企业拿地成本较高问题,金地2018年以来与其他开发商合作开发的新增土地比去年有所增加,在北京、上海、杭州、厦门、南京等城市均通过合作开发获取高楼板价地块,另一方面,从金地土地权益占比来看,2018年新增土地成交总价权益占比达48%,同比去年下降了23个百分点。

公司持续深耕强二线城市,并加深长三角、珠三角区域的纵深发展。从金地2018年前7月新增土地储备区域分布来看,2018年以来,金地持续深耕全国强二线城市,新增建面占比达49%,虽比2017年下降了29个百分点,但占比仍位居第一,其中南京、杭州、合肥3个长三角二线城市新增土地建面均在30万平以上。

同时,由于一、二线城市限证、限签政策的影响影响较大,公司还加大长三角、珠三角的三四线城市投资,不断加强长三角、珠三角区域的纵深发展,新增建面占比相比去年上升了25个百分点。

截止2018年上半年底,金地总土储建面约4100万平,能够支撑公司2019年2000亿的销售增长。根据金地上半年的销售均价计算,公司截止上半年底可售货值约6800亿元,按照2017年底1408亿的销售业绩以及未来销售目标规划,公司需要在今后两年内保持19%的业绩增幅就能够在2019年完成2000亿的销售规模增长,目前总货值虽然能够支撑公司的计划目标增长,但今后若按照19%的年复合增长仅能够维持公司到2020年的规模增长(2018年1000亿、2019年2000亿、2020年2400亿),仍需进一步扩充土储。


03


财务:利润大涨的同时净负债率也在上升

从盈利方面看,2018年上半年金地集团各项盈利指标有所上升,盈利水平提升明显。上半年,公司毛利润同比上升44%至58.31亿元,毛利率增长至39%,同比上升7个百分点,净利润同比上升78%至30.12亿元,净利率达20%,同比上升7个百分点。

整体来看,金地2018年上半年利润增长明显,盈利水平处行业较高水平,公司利润的大幅增长主要得益于结算项目增加、结算毛利率及投资收益大幅增长。但需要注意的是,金地前7月平均拿地成本已达10215元/平米,占销售均价的58%,未来公司利润或将受到影响。

金地在资本运营方面,公司杠杆率低位略升,但财务风险控制情况仍处于健康水平。2017年以来,金地集团净负债率呈现明显上升区域,2018年上半年净负债率达74%,同比上升33个百分点,但仍处于行业正常的水平,净负债率的上升主要是因为公司拿地扩张的带动;从现金短债比来看,公司持有现金310.74亿元,能够很好覆盖公司短期有息债务,风险把控良好。

2018年以来,金地积极通过多元化、低成本融资渠道合理的为公司拿地扩张、规模增长获取充足的资金支持。截至2018年6月末,金地有息负债合计人民币738.04亿元,其中银行借款占比为46.77% ,公开市场融资占比为53.23%,报告期内金地完成80亿元公司债、40亿元超短融、35亿元中票的发行,票面利率3.75-5.7%,平均融资成本相对较低为4.79%;从公司长短期债务比来看,长期负债占全部有息负债比重的81.21%,债务期限结构也比较合理。



04


战略:多元化业务稳步增长

在立足住宅开发主业的基础上,金地也在房地产开发的前中后端积极尝试新业务。近年来,旗下金地商置、稳盛投资及金地物业三家子公司在商业地产、产业园区、金融行业、物业管理等领域积极探索,并初具规模。

2018年上半年,金地商置租金收入再创新高,同比增长34.6%,招商率已超90%,招商、经营和管理能力持续提升。金地商置作为金地集团旗下的香港上市公司,其主要专注发展以商业地产为主的六大业务板块:商业、住宅、写字楼、产业园区、酒店以及长租公寓。

其中在产业地产方面,商置已累计获取6个项目,锁定2个项目,通过发挥国际化产业基金平台的推动作用,在招商、投资方等面与国内外颇具影响力的产业资源展开合作,业务发展进入了平台支撑、资源互动的良性轨道,其代表项目有深圳威新软件科技园、上海嘉定恒动项目等。

在轻资产业务方面,在上海“八号桥”项目成功运营的基础上,商置在沪第二个轻资产项目——三邻桥项目开发招商进展顺利,预计下半年开业经营。

同时,商置的长租公寓、教育、餐饮等业务板块均运营稳健,各项业务规模及收益稳步增长。

稳盛投资在开发型基金的运作上,拥有丰富的经验和优势。金地是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一,旗下稳盛投资早在2006年开启国内房地产金融业务的探索。

作为资本纽带、依托集团核心竞争力,稳盛投资将继续发挥在品牌影响力和资金方面的优势,通过股权合作与一些中小开发商形成资源的结合和互补;同时,房地产市场已迎来存量时代,稳盛投资也在积极进行业务创新的探索与转型。未来,稳盛也要在城市更新领域重点布局,并且进一步拓宽投资方向。

2018年金地物业开启“3+X战略”,以住宅物业、商业物业和科技产业为主业组成部分,孵化资产管理、公寓运营、养老健康等新产业。

截止上半年底,金地物业服务面积及管理平台输出面积已达4亿平方米,期间,金地物业第七次获得中国物业服务百强服务质量领先企业;旗下智慧享联科技公司成为国家级、深圳市高新技术企业。

目前,金地物业在智能家居系统平台建设、享家商业运营等方面初见成果,享系列认证用户数近50万人,百余家地产和物业企业加盟“智享生态圈”。


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